Khi quỹ đất tại các quận trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM không còn nhiều, các tòa nhà văn phòng cho thuê đã dịch chuyển dần ra các quận, huyện ngoài trung tâm. Xu hướng này ngày càng rõ nét và nhận được sự hưởng ứng nhiệt tình của khách thuê.

Hiệu suất cho thuê cao

Năm 2017 ghi nhận bức tranh văn phòng cho thuê khá sáng sủa khi cả hiệu suất và giá thuê văn phòng tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM đều tăng cao.

Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của Savills, cả Hà Nội và TP.HCM đều vượt qua nhiều thành phố trên thế giới lọt vào danh sách những đô thị có lợi tức văn phòng cho thuê hấp dẫn nhất thế giới. Tính đến tháng 6/2017, văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM có lợi tức lần lượt đạt 8,65% và 7,86%. Với việc có chỉ số lợi tức tiệm cận 8 - 9%, hai thành phố của Việt Nam vượt qua nhiều thành phố khác như Perth (7,5%), Manila (7,39%), Tampa Bay (7,3%), Houston và Dallas (6,9%), Atlanta (6,8%), Jakarta (6,5%)... để ghi danh vào danh mục các thành phố có lợi tức cho thuê hấp dẫn nhất.

Dù có hiệu suất cho thuê và lợi tức cao, nhưng mức giá văn phòng cho thuê tại Việt Nam khá thấp. Theo Savills Việt Nam, chi phí thuê văn phòng cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM tương ứng là 38,8 USD/m2 và 52,2 USD/m2, thấp hơn đáng kể so với một số thị trường lân cận như Đài Bắc (Trung Hoa), Sydney (Úc), Singapore, Seoul (Hàn Quốc), Thượng Hải (Trung Quốc)...

Theo các chuyên gia, phân khúc hạng A với công suất cho thuê lên đến trên 95% tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM thời gian qua sẽ tiếp tục tạo sự hưng phấn cho thị trường này trong năm 2018.

Ngoài trung tâm sẽ lên đời

Với mức giá thuê còn thấp hơn so với các thành phố trong khu vực, trong khi tỷ lệ lấp đầy cao của nhiều tòa nhà văn phòng, đặc biệt ở phân khúc hạng A, theo các chuyên gia, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng sẽ tăng trong 2 - 3 năm tới. Trong khi đó, do hiện nay, quỹ đất tại khu trung tâm của 2 thành phố lớn này không còn nhiều, nên cả chủ đầu tư và khách thuê sẽ dịch chuyển ra các quận, huyện vùng ven.

“Trong năm 2017, công suất cho thuê của thị trường văn phòng cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì ở mức cao, trên 90% và gần như không có mặt bằng trống tại khu vực trung tâm. Điều này đã đẩy giá thuê lên cao và dự kiến sẽ cao hơn nữa trong vài năm tới. Một cách tự nhiên, đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp ra khu vực ngoài trung tâm, khiến những khu vực này trở thành trung tâm mới. Chẳng hạn, khu vực phía Tây Hà Nội đang dần trở thành khu vực tập trung của các doanh nghiệp công nghệ và viễn thông”, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận Cho thuê nhà ở và thương mại Savills Hà Nội cho biết.

Trong khi đó, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, trong năm 2018, ở thị trường Hà Nội chưa thấy có nguồn cung mới về văn phòng hạng A, còn ở phân khúc hạng B có thêm một số nguồn cung, nhưng đều ở ngoài trung tâm. Trong năm 2018, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội sẽ tăng nhẹ, trong khi phân khúc hạng B sẽ giữ nhịp ổn định, vì chủ yếu các tòa nhà văn phòng ở ngoài trung tâm.

Trong khi đó, ở thị trường TP.HCM sẽ xuất hiện một số nguồn cung văn phòng hạng A ở quận 1, trong khi nhiều nguồn cung về văn phòng hạng B tập trung ở các quận ven đô. Giá thuê văn phòng hạng A cao cấp tại TP.HCM tăng khoảng 20% vào những tháng cuối năm 2017, trong khi hạng A thông thường lại hầu như không tăng.

“Năm 2018, TP.HCM được dự báo vẫn có mức hấp thụ tốt. Hiện nhiều khách thuê có xu hướng chuyển đến các tòa văn phòng mới, vì mức giá tăng không cao nhưng lại được sử dụng văn phòng mới, chất lượng và thường được quản lý bằng các công ty nước ngoài”, bà Bích Trang nói.

Đánh giá về xu hướng dịch chuyển nguồn cung này, ông Trần Quốc Tuấn, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Giải pháp Văn phòng Việt (Green Office) cho biết, có nhiều lý do khiến khách thuê lựa chọn các tòa nhà văn phòng ở các quận vùng ven. Một mặt, bởi các quận trung tâm không có thêm nguồn cung mới.

Mặt khác, các quận vùng ven có những ưu điểm như ít tắc đường hơn, khả năng kết nối với các tuyến đường trục xuyên tâm, đường vành đai đi các quận, huyện ngoại thành và sân bay thuận lợi. Hơn nữa, nguồn cung phong phú và mức giá hợp lý cũng là lý do khiến khách hàng dễ cân nhắc, lựa chọn khi có nhu cầu thuê.