Tại thị trường bất động sản Hà Nội, có vẻ như phân khúc chung cư tầm trung đang làm mưa làm gió và được tập trung chú ý, nhưng dù lặng lẽ hơn, mảng bất động sản văn phòng cho thuê cũng đang chuyển mình với nhiều bài toán khó và hay đặt ra cho cả chủ đầu tư lẫn tổ chức tư vấn.

Thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu

Báo cáo quý I/2014 của Savills Việt Nam cho thấy, công suất thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội đạt 75%. Một bài toán số học đơn giản mà ai cũng thấy, nguồn cung đang thừa 25% so với sức cầu, nhưng thực tế, triển vọng nguồn cung tương lai không hề giảm, mà thậm chí còn có xu hướng tăng lên đáng kể, đặc biệt giai đoạn từ 2016 trở đi. Điều gì là động lực để các chủ đầu tư tiếp tục rót tiền vào các dự án văn phòng cho thuê bên cạnh 153 tòa nhà văn phòng cho thuê hiện hữu tại Hà Nội, nếu không phải là sức hấp dẫn kinh doanh?

Bài toán khó đặt ra cho thị trường không nằm ở chỗ phân tích sức cầu tiềm năng, bởi điều này nhiều người đã rõ. Nền kinh tế mở cửa đi kèm với hội nhập, một thị trường đông dân, tỷ trọng dân số trẻ chiếm con số lớn và dù chịu không ít ảnh hưởng của khủng hoảng, sức dẻo dai của nền kinh tế Việt Nam vẫn là điểm cộng cho không ít công ty đa quốc gia “nhòm ngó” tới khu vực này và qua đó, việc xây văn phòng cho thuê sẽ hấp dẫn.

Cái khó nhất đối với phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội là dường như các chủ đầu tư chưa “để tâm” lắm đến khẩu vị của khách hàng, nhất là khách hàng ngoại khi thiết kế, xây dựng. Nhìn vào thực trạng thị trường sẽ thấy, chuyện nguồn cung thừa vẫn thừa, nhưng thiếu vẫn thiếu ở những dự án chất lượng đáp ứng được nhu cầu khắt khe của các khách thuê.

Các tòa nhà hạng A tại Hà Nội hiện chỉ chiếm 1/4 tổng cung, trong khi phổ biến hơn là các tòa nhà hạng B với tỷ trọng 43% thị phần và hạng C với 32% thị phần. Chưa kể, việc xếp hạng và phân loại các tòa nhà tại Việt Nam dựa trên tương đối ít các tiêu chí so với bộ tiêu chí phức tạp và chuẩn mực của các quốc gia khác. Đúng như nhận định của ông Mark Burlton, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ Cho thuê và Tư vấn bán lẻ Cushman & Wakefield: “Việt Nam không có nhiều dự án tốt để khách hàng lựa chọn”.

Nhiều công ty bên cạnh lý do về mức độ sẵn sàng mở rộng thị trường tại Việt Nam còn là lý do về cơ sở hạ tầng, hay nói riêng là chất lượng văn phòng cho thuê khiến họ ngần ngại gia nhập. Và chính sự ngần ngại của các đối tác càng khiến thị trường cho thuê văn phòng kém sôi động, tạo thêm áp lực cho chủ các dự án văn phòng khi không có một không gian đa dạng các công ty cùng đẳng cấp cho khách thuê, gây khó khăn trong đàm phán giá. Vòng luẩn quẩn từ đó càng khiến cho thị trường văn phòng Hà Nội chưa phát triển mạnh, đúng với tiềm năng của một trung tâm kinh tế, thương mại của cả nước.

Khách hàng ngày càng khó tính

Đi tìm nguyên nhân cho thực trạng “luẩn quẩn” của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, điểm đầu tiên có thể nhận thấy là bên cạnh nhiều tòa nhà được xây dựng với sự đầu tư nghiên cứu kỹ lưỡng, thì không ít dự án được triển khai tương đối tự phát.

Ngoài ra, cũng phải nhận thấy, trên một diện tích vốn hạn hẹp và ít khoảng trống như khu vực nội đô Hà Nội, các chủ đầu tư không có đủ không gian xử lý các tiện ích, nên thường chỉ tập trung vào việc đạt được tiến độ dự án, gia nhập thị trường càng sớm càng tốt…, mà chưa coi trọng những quy chuẩn - điều vốn rất cần thiết để thu hút các khách thuê quốc tế.

Bên cạnh đó, nhiều tòa nhà được xây dựng rất quy mô nhưng lại bỏ quên một vấn đề trọng yếu: khách hàng mục tiêu là ai, nên không có một kế hoạch chọn lọc dẫn tới sự mất tập trung trong quản lý và duy trì dịch vụ.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Lê Phong, đại diện thương mại của VCCI Tower, tòa nhà văn phòng mới gia nhập thị trường cuối 2013, cho biết, ngay từ lúc lên kế hoạch xây dựng, chủ đầu tư VCCI Tower đã có khảo sát khẩu vị của khách thuê, nhất là các DN ngoại để thiết kế các tiện ích, đáp ứng được nhu cầu của những khách hàng khó tính nhất.

Ông Phong cho biết, khách hàng trong thời điểm cạnh tranh như hiện tại đặt yêu cầu rất cao vào tính an ninh, chất lượng quản lý của tòa nhà, môi trường xung quanh, tính tiện lợi, thân thiện với môi trường… và quan trọng không kém là giá thuê tòa nhà có ổn định, chủ đầu tư có cam kết và chia sẻ với khách thuê hay không.

Công tác phục vụ các khách hàng hiện hữu từ những chi tiết như hệ thống điện dự phòng, bãi đỗ xe đủ tiêu chuẩn hay thậm chí là toilet được thiết kế riêng cho cán bộ cao cấp… là những quảng cáo tốt nhất đến các khách hàng mới.

Trên thực tế, những dự án làm tốt điều này đều có lượng lấp đầy rất cao với những khách hàng lớn như VCCI Tower với Fuji Xerox, BIDV, Maersk Line… hay PVI Tower với Samsung, Canada’s Sunlife Insurance, Obayashi Corporation…