Ngày 30-8, tại buổi đối thoại giải đáp các vướng mắc của doanh nghiệp trong hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản trên địa bàn TPHCM, do Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TPHCM tổ chức, nội dung nóng nhất vẫn là các vấn đề xung quanh nhà chung cư.

Ban quản trị không được sử dụng tiền mặt

Mở đầu buổi đối thoại khá thẳng thắn, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc và Xây dựng S.S.G2, “kêu oan” về dự án Thảo Điền Pearl, do công ty làm chủ đầu tư: “Chúng tôi muốn làm nhanh để làm dự án khác, nhưng thực tế có vấn đề bức xúc, có nỗi oan mà không giải tỏa được”.

Đó là khi dự án hoàn thành, bàn giao nhà cho cư dân, tiến hành họp hội nghị nhà chung cư, ngày 21-2-2018 đã bầu ra ban quản trị (BQT), có quyết định công nhận của UBND quận 2, nhưng rồi, BQT lại không dám nhận nhiệm vụ, phải “chờ thêm thời gian” vì chưa có con dấu của BQT. “Công ty có thắc mắc, tại sao 6 - 7 tháng nay chưa khắc con dấu, bởi vì theo quy định thì hoạt động của BQT hợp pháp khi có con dấu. Chúng tôi muốn bàn giao số tiền phí bảo trì, nhưng nếu lỡ giao tiền bị thất thoát, khi ra tòa thì chúng tôi có bị liên đới trách nhiệm không? Chúng tôi muốn đặt một câu hỏi khác, BQT quản lý nhiều tiền, nhưng nếu giữ tiền bị thất thoát thì ai sẽ xử lý BQT?”.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở - Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: Pháp luật quy định, về mặt pháp lý BQT được quận công nhận. Nhưng theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, phải có con dấu thì BQT mới hoạt động; tài khoản của BQT mở tại các tổ chức tín dụng, tất nhiên khi mở tài khoản thì phải có con dấu mới chuyển khoản.

Khi Thông tư 02 ban hành, Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội (Công an TPHCM) có văn bản gửi Sở Xây dựng TPHCM và báo cáo với Bộ Công an là sẽ đề nghị có hướng dẫn. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng TPHCM cũng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng và được biết là bộ đã có văn bản gửi Bộ Công an. Việc khắc con dấu, hình thù con dấu là lĩnh vực quản lý của ngành công an, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục trao đổi với Công an TPHCM.

Đối với vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì, theo Thông tư 02, BQT không có quyền riêng lẻ nào cả, tất cả các quyền là do Hội nghị nhà chung cư quyết định, sau đó BQT mới thay mặt cho Hội nghị nhà chung cư ký các văn bản. Ví dụ, việc chọn đơn vị quản lý vận hành, trên cơ sở Hội nghị nhà chung cư quyết định chọn đơn vị nào thì BQT mới có quyền ký.

Phí bảo trì cũng quy định rõ, trước khi thành lập BQT thì chủ đầu tư mở tài khoản riêng để giữ, khi có BQT và BQT mở tài khoản ở tổ chức tín dụng rồi, thì chủ đầu tư chuyển phí bảo trì từ tài khoản của chủ đầu tư đã giữ trước đó sang tài khoản BQT, chứ không phải bàn giao tiền mặt, bởi BQT không có tư cách pháp nhân để nhận tiền mặt. Việc sử dụng phí bảo trì hết sức chặt chẽ. Ví dụ, muốn làm một hạng mục công trình thì phải làm dự toán trước, rồi thông qua Hội nghị nhà chung cư chọn thầu, lúc đó BQT mới ký hợp đồng sửa chữa, khi thanh toán cũng chuyển khoản. Quy định cũng rất rõ ràng và nghiêm ngặt: Khi thanh toán phải có đầy đủ chữ ký của toàn bộ thành viên BQT mới thanh toán.

Trả lời tiếp câu hỏi, cơ quan nào sẽ “xử lý” BQT, ông Nguyễn Thanh Hải cho biết hiện nay chỉ có Nghị định 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của BQT thực hiện không đúng chức năng, quyền hạn… Vậy ai sẽ “xử” BQT, đó chính là Hội nghị nhà chung cư. Bởi vì BQT do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, BQT làm sai thì Hội nghị nhà chung cư bãi miễn, bầu người khác. Còn các thành viên BQT có tranh chấp lẫn nhau, sẽ xử theo quy chế hoạt động của BQT, quy chế này do Hội nghị nhà chung cư ban hành. UBND quận chỉ là công nhận kết quả bầu BQT, chứ không thành lập BQT.

Nghi ngại về thất thoát lãi suất kinh phí bảo trì, đại diện Công ty Minh Tâm đặt câu hỏi, trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, ai sẽ hưởng lãi suất của ngân hàng từ tiền gửi này? Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: “Kinh phí bảo trì là đóng góp chung của cư dân khi mua nhà, do đó lãi suất là hưởng chung. Đó không phải là tiền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chỉ giữ hộ, sau khi thành lập BQT thì phải chuyển lại toàn bộ cho BQT”.

Kiến nghị sửa luật về quản lý nhà chung cư

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, 5 năm trở lại đây, tỷ lệ nhà chung cư phát triển tăng mạnh, phù hợp với quy hoạch phát triển chung của TPHCM, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở, chỉnh trang phát triển đô thị, làm cho bộ mặt đô thị TPHCM thay đổi.

Qua kiểm tra hoạt động xây dựng - kinh doanh, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TPHCM, Sở Xây dựng nhận thấy bên cạnh nhiều chủ đầu tư chăm sóc khách hàng rất tốt, từ khâu bán hàng đến chất lượng công trình, thì cũng bộc lộ nhiều bất cập như tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng, giữa BQT và cư dân… Phần lớn các dự án ra đời từ Nghị định 90/2006 của Chính phủ.

Theo đó, dựa trên cơ sở của chủ đầu tư và các hồ sơ pháp lý khác, Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư, giao quyền chủ động cho chủ đầu tư thực hiện theo quy định, rồi thực hiện chức năng hậu kiểm. Nhưng thực tế cho thấy, tính chuyên nghiệp và tự giác của nhiều chủ đầu tư không đáp ứng; năng lực hậu kiểm, năng lực quản lý cũng không đảm bảo nên mới xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp “lùm xùm” như vừa qua.

Đối với BQT cũng có nhiều vấn đề. Có trường hợp người tham gia BQT nhưng động cơ mục đích không trong sáng; nhận thức không đúng vị trí, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, dẫn đến vi phạm pháp luật. Có trường hợp BQT không đặt lợi ích cư dân trên hết, có yếu tố kích động gây rối, không vì sự bình yên của cư dân, buộc cơ quan chức năng phải dùng biện pháp khác để xử lý… Đây là cơ chế tự quản, trong điều kiện pháp luật chưa chặt chẽ, người dân chưa có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề này, dẫn đến bị thiệt hại.


“Theo kế hoạch chúng tôi đã báo cáo UBND TPHCM, cuối tháng 9 hoặc đầu tháng 10 tới sẽ tổ chức hội nghị công tác quản lý nhà chung cư. Tại hội nghị, bên cạnh đánh giá hoạt động thực trạng nhà chung cư thì sẽ phân tích và đưa ra những kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật, điều chỉnh những lỗ hổng, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật, từ thông tư của các bộ đến nghị định của Chính phủ. Theo tôi, để xảy ra tình trạng không tốt như vừa qua, chủ yếu là do năng lực quản lý không theo kịp. Trong chỉ đạo điều hành, phải thay đổi cơ chế quản lý cho phù hợp để đáp ứng với yêu cầu của tình hình mới đối với nhà chung cư. Nếu không sẽ bị động, xảy ra hết chung cư này đến chung cư khác, cứ chạy theo xử lý sự vụ mà không có cơ chế pháp luật để ngăn ngừa vi phạm một cách triệt để, minh bạch thì sẽ ảnh hưởng đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản của TPHCM”, ông Trần Trọng Tuấn nói.

Chưa có quy định về officetel, condotel

Về thắc mắc cấp giấy chủ quyền của căn hộ officetel, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, officetel có 2 dạng. Nếu nằm chung trong khối tòa nhà chung cư (ví dụ là tòa nhà phức hợp, có một phần officetel) thì được cấp giấy ổn định lâu dài nhưng không được nhập hộ khẩu. Nếu căn hộ officetel nằm độc lập tòa nhà riêng thì đó là đất thương mại dịch vụ, chỉ cấp thời hạn 50 năm.

Ông Trần Trọng Tuấn giải thích thêm: “Hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để trả lời vì chưa có quy định. Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các cơ quan quản lý nhà nước đã tổ chức nhiều hội thảo liên quan đến căn hộ officetel. TPHCM đã có báo cáo kiến nghị Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ, đang chờ ban hành quy định về vấn đề này.

Chờ hướng dẫn cho người nước ngoài mua nhà

Bà Trần Thị Phương Mai, Giám đốc đối ngoại Hongkong Land Limited, cho biết hiện nay có một số người nước ngoài mua căn hộ do công ty làm chủ đầu tư, thắc mắc khi nào sẽ có quy định cụ thể về việc này.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TPHCM), nói: “Luật Nhà ở, Nghị định 99 của Chính phủ có quy định rõ về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Tuy nhiên, luật cũng quy định Bộ Công an, Bộ Quốc phòng xác định các dự án thuộc khu vực không cho phép người nước ngoài mua nhà ở, vì liên quan đến an ninh quốc gia. Việc này TPHCM đã báo cáo Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ và đang chờ, khi có thông tin mới sẽ phổ biến”.

Có 2 cách đánh số nhà chung cư

Trả lời câu hỏi của ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Phúc Khang, về vướng mắc trong đánh số tầng của nhà chung cư, ông Nguyễn Thanh Hải nói: “Có doanh nghiệp đánh số tầng trệt là tầng 0, nhưng một số doanh nghiệp thì đánh số là tầng 1. Theo Quyết định 05 còn hiệu lực của Bộ Xây dựng, có 2 cách đánh số, muốn đánh số 0 hoặc 1 tại tầng trệt đều được. Tuy nhiên, theo quy định về đánh số nhà của  TPHCM thì tầng trệt là tầng 0. Sở Xây dựng TPHCM đã có văn bản giải thích rằng các chủ đầu tư có quyền chọn một trong 2 cách như đã nêu trên”.