Khung giá đất ở nước ta hiện luôn không theo kịp biến động của thị trường (kể từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay mới chỉ điều chỉnh khung giá đất một lần vào năm 2007), đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường.

Việc định giá đất ở nước ta hiện chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất chỉ bằng 30-60% giá thị trường

Những tồn tại trên được ông Bùi Ngọc Tuân – Cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất (Bộ TN&MT) nêu ra trong Hội thảo về giá đất, diễn ra sáng 6-8 tại Hà Nội.

Theo ông Tuân: Khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 triệu đồng đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc trung ương, giữa các vùng, miền trong cả nước.

Bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30 – 60%). Mặt khác, bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước, tạo tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn lớn trong công tác bồi thường GPMB, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm).

Bên cạnh đó, cơ chế UBND các tỉnh, TP phải thỏa thuận với nhau về giá đất tại khu vực giáp ranh không khả thi thực tế, không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện của người dân khi thực hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.

Mặt khác, việc định giá đất cụ thể còn hạn chế; chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đáng chú ý, Nhà nước hiện chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều tại các địa phương.

Những tồn tại trên cần khắc phục, đổi mới trong công tác định giá đất. Tại hội thảo các đại biểu đã tâp trung thảo luận về các phương pháp định giá đất, phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất đối với từng loại đất. Quy định về khung giá đất (theo 8 vùng kinh tế, theo vùng đồng bằng, trung du, miền núi; các loại đất quy định khung). Quy định về xây dựng và ban hành bảng giá đất (việc áp dụng bảng giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh, điều chỉnh bảng giá đất). Quy định về định giá đất cụ thể đối với từng loại đất…

Xây dựng giá đất cần có sự tham gia của các tổ chức và dân chúng

Tham luận tại hội thảo phần về chính sách định giá đất, ông Olov Farnvist – chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết: Việt Nam cần làm rõ tính minh bạch trong hệ thống định giá đất và xác định tài sản định giá phù hợp. Luật không đưa ra chi tiết vấn đề định giá, chi tiết sẽ đưa ra trong nghị định. Tại Thụy Điển việc định giá đất sát tới từng thửa đất (trong khi ở Việt Nam mới dừng ở đoạn đường, tuyến phố, hoặc cả xã, thậm chí cả huyện). Hiện tại Việt Nam có dự thảo về phương pháp, khung giá, định giá đất; điều quan trọng là phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Trong nền kinh tế thị trường có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất như thuế, chính sách môi trường.

Ông Olov Farnvist cũng nhấn mạnh: Để giá đất đượcchấp nhận cần có sự tham gia của các tổ chức địa phương và dân chúng, nhằm giảm bớt phần khiếu nại tố cáo và tham nhũng. Ở phần lớn các nước, họ sử dụng phần định giá theo thị trường (bằng khoảng 75-80% giá thị trường) dựa trên những định giá hàng loạt và cá biệt. Tại VN việc định giá không thể dựa trên hợp đồng giao dịch (vì các hợp đồng này thường ghi thấp theo thực tế), sẽ phức tạp hơn trong quá trình xác định giá đất đai và tính thuế. Khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển hơn, nó cũng làm cho thông tin về định giá đất tốt hơn. Sẽ mất thời gian dài để xác lập thông tin định giá đất; bản đồ địa chính dạng số.

Gỡ khó trong xác định giá đất giáp ranh bằng đền bù theo vùng đất

Chia sẻ về vấn đề vướng mắc trong xác định giá đất giáp ranh, chuyên viên Sở TN&MT Hà Nội phản ánh: Trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Ví như giá đất huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận nội thành như Long Biên, Hà Đông. Bảng giá đất hiện tại phục vụ mục đích thu tiền cho ngân sách nhà nước; nếu không quản lý được giao dịch (ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá) sẽ rất khó quản lý. Nếu không có cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính tốt sẽ chỉ xây dựng được bảng giá đất chung chung, hàng loạt.

Để xác định được giá đất vùng đất giáp ranh, theo ông Đinh Văn Vũ – Tổng giám đốc Công ty mua bán và định giá nợ Việt Nam: Cần xác định vùng giáp ranh đất chỉ “nóng” và khó ở các đô thị phát triển như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, và một số đô thị loại 1. Cần xác định vùng ảnh hưởng của giá đất (điển hình như khu Ecopark Hưng Yên giáp ranh với Hà Nội gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua). Việc xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, ngân sách phải “chấp nhận” chi để có phương án thỏa đáng cho người dân.

Ngoài ra, từ thực tế triển khai công tác định giá, ông Đinh Văn Vũ cũng nêu ra vướng mắc: công ty có tham gia định giá đất tuyến đường Vành đai 2 đoạn qua Nhật Tân, Hà Nội nhưng 6 tháng nay loay hoay chưa thông qua được với hội đồng của huyện (vì giá công ty dự kiến đưa ra gấp khoảng 6 lần giá đền bù của UBND TP Hà Nội). Áp hệ số K đền bù của UBND TP Hà Nội là quá thấp nên người dân không đồng thuận. Ở TP. Hồ Chí Minh có thể đền bù giá gấp 3-4 lần của UBND TP, nên công tác đền bù thuận lợi hơn ở Hà Nội. Trong tháng 7 vừa qua, Hà Nội cũng đã có văn bản chính thức, không thuê tư vấn định giá…

Mặt khác, theo Ngô Văn Hiền – Học viện Tài chính: cần đưa thêm nguyên tắc minh bạch, công khai khi xây dựng giá đất vì giá đất ở Việt Nam hiện rất mập mờ (pháp lý cao nhất là Hợp đồng giao dịch có xác nhận của nhà nước (lấy ở bộ phận 1 cửa), nhưng thấp hơn cả Bảng giá của UBND TP, không phản ánh được giá thị trường). Cần có bản đồ quy hoạch địa chính về vùng đất, để làm rõ phần đất giáp ranh. Theo đó sẽ đền bù theo vùng đất chứ không theo địa giới hành chính. Hiện định giá đất của VN là 5 năm/1 lần là quá dài (Thụy Điển định giá hàng loạt là 6 năm/1 lần; định giá nhỏ 3 năm/lần). Cần có bảng giá thống nhất chung cho toàn quốc, sau đó bổ sung chi tiết; mỗi năm thay đổi 1 lần (định giá thường xuyên); bên cạnh đó có thể định giá theo biến động thị trường, tham khảo với cơ quan hành chính các tỉnh, TP.

Ghi nhận những ý kiến đóng góp trên, ông Lê Thanh Khuyến – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai nêu rõ: Trong 10 năm qua đã có những kết quả về quản lý đất đai nhưng thực tế còn nhiều bất cập cần làm rõ để hoàn thiện khung pháp lý, thu hút đầu tư. Giá đất là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai. Việc định giá đất trong thời gian tới sẽ được hoàn thiện tiếp về chính sách và khung pháp lý.