Những vấn đề về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, huy động vốn đối với ở hình thành trong tương lai ...trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được dư luận đặc biệt quan tâm.

Ngày 24/5, Quốc hội họp ở Hội trường, nghe 2 báo cáo về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình bày và báo cáo thẩm tra dự án Luật do Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý thể hiện.

Quá trình thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy, dự án Luật còn rất nhiều bất cập, cần phải được nghiên cứu, chỉnh sửa.
 

Đối với vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn, trong quá trình soạn thảo, vào năm 2013, Bộ Xây dựng đã đưa nội dung thời hạn sở hữu chung cư là 70 năm. Nhưng trong dự thảo mới nhất, nội dung này đã bị loại bỏ.

Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật Phan Trung Lý cho rằng nếu thấy phù hợp thì Chính phủ phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của dự thảo Luật, thời hạn sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và không còn bảo đảm chất lượng, không an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác.

Ủy ban pháp luật cho rằng, vấn đề sở hữu nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân đã được hiến định và chỉ có thể hạn chế theo quy định của luật. Do vậy, nếu thấy phù hợp thì phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch. Đồng thời, cần có quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư đã xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ.

Liên quan đến hoạt động huy động vốn phát triển nhà ở, Dự án Luật quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Về quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật thì chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Theo Ủy ban pháp luật, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán. Trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.

Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho  phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn.

“Vì vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai”, ông Phan Trung Lý nhận định.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực ngoại giao, tổ chức phi Chính phủ, khi được phép vào Việt Nam làm việc thì được mua và sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ), kể cả nhà ở trong khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng.

“Việc quy định mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là để cụ thể hóa chủ trương của Đảng nêu tại Nghị quyết số 36 năm 2004 của Bộ Chính trị và Điều 18 của Hiến pháp năm 2013 coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định như trên là để khuyến khích kêu gọi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và bảo đảm xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế”, Bộ trưởng Xây dựng lý giải.

Tuy nhiên, ông Dũng cho biết quy định trên vẫn còn hai loại ý kiến khác nhau.

Loại ý kiến thứ nhất thống nhất với đề xuất của Chính phủ nêu tại Điều 157 của dự thảo. Còn loại ý kiến thứ hai đề nghị nên quy định điều kiện chặt chẽ hơn theo hướng chỉ cho phép các cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì mới được sở hữu nhà ở để hạn chế các trường hợp lợi dụng chính sách, gây lũng đoạn thị trường bất động sản và để bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia.

Báo cáo thẩm tra dự luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý cho biết Ủy ban này tán thành với chủ trương mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị cần làm rõ: trong khi nhu cầu về nhà ở còn rất lớn cũng như điều kiện để tạo lập nhà ở của người dân còn rất khó khăn thì việc mở rộng các đối tượng được sở hữu nhà ở, nhất là đối với người nước ngoài như trong dự thảo Luật sẽ có tác động như thế nào đến quyền có nơi ở của người dân, đến an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong nước?

Vào ngày 27/5, Dự án Luật sẽ được đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ và ngày 18/6 là thảo luận tại Hội trường.