Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa thoát khỏi khó khăn, trong đó có nguyên nhân mất cân đối cung - cầu ở phân khúc nhà giá rẻ. Để tạo ra các dòng sản phẩm cho người thu nhập thấp (TNT), rất cần một chính sách đồng bộ. Bên lề phiên giao dịch BĐS lần thứ 2, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã chia sẻ với phóng viên một số giải pháp thiết thực nhằm tháo gỡ khó khăn.

* PV: Với chủ đề "nhà ở xã hội và nhà cho nhu cầu thực", thông qua phiên giao dịch lần này, Ban tổ chức muốn gửi gắm điều gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Ngọc Thành (NNT): Tổ chức phiên giao dịch nhằm mục đích tạo dựng niềm tin cho mọi thành phần liên quan đến thị trường BĐS trong giai đoạn đang nhiều khó khăn.

Hoạt động này còn giúp các nhà phát triển dự án BĐS thu hút đầu tư trong nước và quốc tế, tạo các cơ hội hợp tác, liên kết đầu tư với tài chính, ngân hàng nhằm hình thành một thị trường minh bạch và cơ hội mua nhà có giá phù hợp nhất cho người tiêu dùng.

* PV: Mục đích như vậy, nhưng theo đánh giá hiện nay, cung - cầu trên thị trường BĐS đang mất cân đối. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông NNT: Đúng. Mất cân đối ở đây có hai nội dung. Thứ nhất là, mất cân đối đang nằm trong nhu cầu tiêu dùng và nguồn cung sản phẩm. Hiện nhu cầu đối với các dòng sản phẩm giá rẻ của khách hàng rất lớn, chiếm tới 90% nhu cầu xã hội. Song éo le ở chỗ nhiều năm qua chúng ta triển khai hàng nghìn dự án trên toàn quốc mà chủ yếu là nhà cao cấp, khiến cho nguồn cung nhiều, nhưng nhu cầu sử dụng ít. Trong khi đó dòng sản phẩm nhà giá rẻ mới được triển khai thực hiện ba năm nay với nhiều chính sách khuyến khích đầu tư ở phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà thu nhập thấp (TNT)... nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng.

Tình trạng mất cân đối từ quy mô sản phẩm ấy cho thấy đã đến lúc cần nhanh chóng điều tiết thị trường thông qua cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư, để cho ra đời nhiều hơn các dòng sản phẩm có giá rẻ.

Thứ hai là, mất cân đối giữa giá trị BĐS với thu nhập bình quân xã hội.

Hiện nay, mức chênh lệch giữa thu nhập bình quân của người lao động với giá trị BĐS đã lên tới 30 lần. So sánh hệ số này với các đô thị ở các nước phát triển (hệ số đối với Trung Quốc 12; Hoa Kỳ 2,5; Xin-ga-po 3), thì sự chênh lệch này ở Việt Nam là quá lớn. Bởi vậy, có hai mục tiêu cần sớm được thực hiện. Một, cơ cấu lại để giá thành sản phẩm giảm hơn nữa thì mới hạn chế được chênh lệch. Hai, cần có tác động tích cực để phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, đời sống của xã hội. Đây là hai nội dung cần phải thực hiện vừa có tính cấp bách và có tầm chiến lược.


* PV: Mặc dù chúng ta đã và đang triển khai xây dựng NƠXH, nhà giá rẻ nhưng trên thực tế người TNT vẫn khó tiếp cận. Phải chăng chính sách phát triển phân khúc này chưa đạt được kết quả như mong đợi, thưa ông?

Ông NNT: Theo quan điểm của tôi, từ sự mất cân đối đó chúng ta càng thấy rõ hơn các chính sách của Nhà nước hiện nay đang tập trung giải quyết vấn đề này. Thí dụ, các chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện ưu đãi đầu tư cho sản phẩm NƠXH là một chính sách vừa có mục tiêu giải quyết nhu cầu trước mắt, vừa là giải pháp có tính chiến lược để làm thay đổi mất cân đối trên thị trường.

Nếu NƠXH có đặc trưng là nhà ở cho người TNT với giá BĐS hiện nay đang ở mức bình quân khoảng 600 triệu đồng/hộ, (với thu nhập 50 triệu đồng của người dân) thì mức chênh lệch bình quân khoảng 12 lần. So với mức chênh lệch 30 lần như trên đã nói, thì phân khúc này đã có tác động làm giảm sự chênh lệch giữa giá trị BĐS với thu nhập xã hội một cách tích cực. Đây là yếu tố tạo điều kiện cho người TNT tiếp cận được sản phẩm trước hết phục vụ nhu cầu nhà ở của mình. Tuy nhiên, mức chênh lệch 12 lần chưa phải là hệ số chúng ta mong muốn, mà cũng chưa phải mục tiêu cuối cùng của các giải pháp chính sách hỗ trợ. Vì vậy, cần sớm có chính sách điều tiết linh hoạt, nhất là phải giải quyết tích cực các chính sách tín dụng để lãi suất ngân hàng giảm, khi đó mới có thể làm giảm giá thành sản phẩm, tạo điều kiện khắc phục mất cân đối BĐS với nhu cầu thực và giải quyết vấn đề an sinh xã hội được tốt hơn.

* PV: Chính sách, niềm tin và những kỳ vọng đang là xúc tác cho thị trường BĐS sẽ ấm lên. Vậy, theo dự cảm của ông, thời gian tới thị trường sẽ phát triển như thế nào?

Ông NNT: Thời điểm này chúng ta thấy rõ là thị trường BĐS đang có hướng chuyển động rất đặc trưng, hướng vào các dòng sản phẩm giá rẻ. So với cách đây vài năm, khi mà người ta đua nhau tìm đến các sản phẩm căn hộ cao cấp, thì đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu thực tế đang bộc lộ rõ hơn. Ngay cả các dự án nhà thương mại cũng đưa ra những dòng sản phẩm giá thấp hơn so với những sản phẩm của họ đã làm.

Đồng thời, dưới tác động của chính sách, Nhà nước đã khơi nguồn cho hướng đi thị trường và từ đó làm cho niềm tin thị trường dần được phục hồi và chờ đợi những chính sách mới, cơ chế hỗ trợ để có được những sản phẩm thích hợp với nhu cầu người tiêu dùng. Tuy nhiên, nhìn một cách thực tế, tốc độ cải thiện vẫn còn chưa được nhiều, vì trong đó vẫn tiềm ẩn những khó khăn, kể cả những nhà đầu tư chưa có cải thiện cơ cấu giá thành để đưa lại mức giá phù hợp.

Chúng tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, để thị trường hướng đến sự cân đối cung- cầu, Nhà nước cần có những chính sách linh hoạt hơn, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư vào những dự án NƠXH. Hiện nay, trên cơ sở diễn biến của thị trường, cũng như Nghị quyết của Chính phủ, các chuyên gia BĐS có chung nhận định thị trường BĐS đang có chuyển động tích cực, có thể tránh được "thảm họa" về tồn đọng, ăn xổi... Với những chính sách kịp thời và sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, các cơ quan ban ngành, địa phương đang góp phần tạo ra những chuyển động tích cực trên thị trường BĐS nói chung. Và như vậy, niềm tin của người có nhu cầu về nhà ở đang được phục hồi.

Xin cảm ơn ông!