Kỳ 1: Đô thị trên 5ha phải dành 10% đất xây nhà rẻ?

Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ một dự thảo trong đó đề xuất: Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới qui mô từ 5ha trở lên phải đảm bảo dành tối thiểu 10% quỹ đất ở để xây nhà giá thấp.

Theo Bộ Xây dựng, ngoài khá nhiều ưu đãi khi xây nhà giá rẻ phục vụ các đối tượng theo qui định, nhà đầu tư khi dành ít nhất 10% quỹ đất ở trong dự án khu nhà ở, khu đô thị của họ cũng sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đó trong phạm vi dự án.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo qui định) thì sẽ được hoàn trả theo giá đất qui định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định.

Chủ đầu tư không "trốn" vào đâu được!

Trước đó, từ năm 2006, Nghị định 90 của Chính phủ từng qui định: "Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có qui mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án".

Dù chỉ mang tính khuyến khích thực hiện nghĩa vụ nhưng sau khi ban hành, qui định này đã khiến nhiều người hoài nghi về tính khả thi, thậm chí Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chính thức có văn bản kiến nghị Nhà nước đưa ra những giải pháp khác để thực hiện chương trình nhà ở xã hội (như: ban hành chính sách thuế để huy động, hoặc tiền tệ hóa nghĩa vụ này, hoặc giao cho chủ đầu tư lập một dự án khác giá trị tương đương số quỹ đất phải trích nộp để làm nhà ở xã hội...) thay vì "cắt" đất ngay trong dự án như trên.

Theo Tổng Thư ký HoREA - TS Đỗ Thị Loan, qui định nộp 20% quỹ đất là con số quá lớn và sẽ có nhiều doanh nghiệp lập dự án dưới 10ha (để "trốn nghĩa vụ"?!), dẫn đến tình trạng dự án manh mún, trái với chủ trương hiện nay là không khuyến khích dự án từ 10ha trở xuống.

Thế nhưng, với dự thảo Nghị quyết Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ kể trên, nếu được ban hành thì diện tích các dự án nhà ở, đô thị phải thực hiện nghĩa vụ hạ xuống còn mức 5ha - tức sẽ còn nhiều thêm số lượng các chủ đầu tư cần có trách nhiệm với xã hội, không "trốn" vào đâu được nữa!

Sở dĩ đưa ra ý kiến chưa đồng tình vì nhiều chuyên gia và chủ đầu tư còn đang "thấm thía" bài học từ các chủ trương từng bị bãi bỏ tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt vào khoảng cuối 2005 đầu 2006, theo đó TP.HCM đã phải "chia tay" với qui định cắt lại 10% quỹ đất ở để Thành phố xây nhà cho người nghèo hoặc 20% quỹ nhà ở tại các dự án kinh doanh nhà để bán lại bằng giá vốn cho Thành phố, còn Hà Nội "xóa" yêu cầu chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà phải bàn giao cho Thành phố 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà không được thanh toán suất đầu tư hạ tầng, đồng thời dành 50% diện tích nhà chung cư... để bán cho cán bộ, công nhân viên, người có thu nhập thấp.

Những chủ trương này khi ra đời đều mang ý nghĩa tốt đẹp (không ai "phản bác" được) - nhưng khi đi vào thực hiện mới nghiệm thấy lắm vấn đề, và cuối cùng chính cơ quan ban hành đã phải rút nó về (như đã nói ở trên)!

Có lặp lại quá khứ?

4 năm thực hiện Quyết định 123/2001/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội, lại đúng vào thời kỳ các khu đô thị mới bắt đầu "nở rộ" - kết quả đã có rất nhiều dự án phải "nộp" quỹ đất ở, nhà ở như trên nhưng kết luận vào tháng 6/2007, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Vũ Văn Hậu cho hay "Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, công chức, viên chức"!

Còn nhớ, "quỹ nhà 123" ngày đó là "miếng mồi ngon" được giới đầu cơ bất động sản săn lùng. Chỉ cần rà soát một vòng là có thể biết ngay "quỹ nhà 123" giờ đây do ai sử dụng, sử dụng vào việc gì... và chắc rằng đa phần chủ sở hữu nó không phải cán bộ, công chức hưởng lương Nhà nước, người thu nhập thấp của Thủ đô!

Thế mà, các dự án đầu tư tại Thủ đô từng một thời "khổ sở" vì qui định "Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà ở) để bổ sung vào quỹ nhà ở Thành phố", coi đây như một nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải có trách nhiệm khi thực hiện các dự án này. Một trong những căn cứ để ban hành Quyết định này là Luật đất đai năm 1993.

Tuy nhiên, một số luật gia đã phát hiện Luật Đất đai 1993 không thấy bất kỳ điều khoản nào có thể làm cơ sở cho qui định dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở Thành phố như Quyết định 123 (kể trên) - nên câu hỏi khi đó được đặt ra: Phải chăng đây là một quyết định hành chính nhằm thu hồi một phần đất đai của dự án?

Về nguyên tắc, cả Luật Đất đai 1993 và 2003 đều qui định việc thu hồi đất chỉ có thể xuất phát từ sự sai phạm của người sử dụng đất, hoặc trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và người bị thu hồi nếu chứng minh được tính hợp pháp của quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ.

Thêm nữa, nhiều nhà đầu tư các khu đô thị mới ngày đó cho rằng, dự án hình thành đã bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện về qui hoạch kiến trúc, đảm bảo tỉ lệ cân đối của các hạng mục công trình trong khu đô thị (công viên, dịch vụ, thương mại, nhà ở cao tầng, thấp tầng...) với mật độ xây dựng thường không vượt quá 70% tổng diện tích mặt bằng.

Do vậy, phần diện tích đất thực tế xây nhà, có thể tạo ra lợi nhuận mặc nhiên đã bị thu hẹp, việc lại thu thêm 20% diện tích đất ở sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của họ và quyết định mang tính hành chính này tựa như sự quốc hữu hóa tài sản của nhà đầu tư!

Và dĩ nhiên, không chỉ tại Hà Nội và TP.HCM mà nhiều đô thị khác, theo nhận định của các chuyên gia kinh tế "khi đã bị lấy đi một diện tích đất, những ưu đãi, khuyến khích chưa chắc đã đủ để có lợi nhuận cho phần dự án dành xây nhà giá thấp - thì toàn bộ lời lãi mà chủ đầu tư dự án nhà ở tính toán sẽ dồn hết vào quỹ nhà còn lại (được bán theo giá thị trường), tức là đổ hết lên đầu người mua nhà tự do"!

Sau đó, Hà Nội đã phải "chữa" nghĩa vụ này thành: Chủ đầu tư giúp Thành phố chuẩn bị mặt bằng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở chung cư để Thành phố chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu chung. Thành phố thanh toán cho chủ đầu tư đủ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo kết quả thẩm định của liên ngành và được UBND Thành phố phê duyệt.

Chủ đầu tư dành 30% đến 50% quỹ nhà chung cư còn lại bán cho Thành phố theo giá kinh doanh của dự án để phục vụ tái định cư hoặc chủ đầu tư bán theo giá kinh doanh cho cán bộ, nhân viên các cơ quan theo danh sách giới thiệu của UBND Thành phố theo nguyên tắc "bán 1 giá". Chủ đầu tư được khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất đã trả cho việc giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước theo tiến độ đầu tư của dự án.

Tuy nhiên, theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, tại sao cứ phải "quanh quẩn" 10%, 20% diện tích đất ở trong các dự án, "trói buộc" trách nhiệm của một số chủ đầu tư đang triển khai mà không nhìn thẳng một sự thật: Tại các đô thị lớn đang còn rất nhiều "đất hoang" bị những nhà đầu tư "kìm hãm" vì kém năng lực hoặc vì đầu cơ - chỉ cần thu hồi đúng luật hàng nghìn hecta "vàng" này là sẽ có ngay quỹ đất xây nhà giá thấp, và đấu thầu đàng hoàng để chọn chủ đầu tư chứ không phải "nhét vội nhét vàng" một cách khiên cưỡng vào những dự án phát triển đô thị kia!?

Đó là chưa kể, với những khu đô thị mới "đắc địa" (ví dụ Tây Hồ Tây, Bắc Sông Hồng...), giá chung cư sẽ không thể rẻ (kiểu như 195 triệu đồng/căn) giống ở Chương Mỹ (Hà Nội) hay Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) bởi bất động sản liên quan mật thiết đến địa điểm - và trong những khu ấy ý nghĩa "nhà giá thấp" liệu có còn nguyên vẹn, có giữ được mức bình quân được coi là thấp (khoảng 300 triệu đồng/căn) như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét, hay giá lại "lưng chừng" và rơi vào tình trạng "cao không tới, thấp không thông"?

Mà đã không phải "nhà giá thấp" (mà là "giá vừa", "giá trung") thì không thể hưởng những ưu đãi đáng kể như đang được toàn xã hội dành cho.

DiaOcOnline.vn - Theo Vietnamnet