Ngân hàng Nhà nước vừa có quyết định điều chỉnh tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam và USD áp dụng từ ngày 19-8-2015, thực tế tỷ giá USD/VND đã tăng 5%. Với thị trường bất động sản (BĐS), động thái chính sách tiền tệ này sẽ gây ảnh hưởng ra sao?

Trước hết, như nhiều chuyên gia đã khẳng định, việc điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước là khá bất ngờ, khá sốc, nhưng hợp lý nếu xét tương quan trong bối cảnh Trung Quốc phá giá mạnh đồng nhân dân tệ và FED đang rục rịch tăng lãi suất USD - động thái có thể khiến đồng bạc xanh tăng giá mạnh. Tác động của tỷ giá lên thị trường bất động sản có mặt lợi và cả mặt hại, tuy nhiên xét trong toàn cảnh, thị trường bất động sản ít bị ảnh hưởng và giá nhà đất cũng như căn hộ ảnh hưởng không nhiều.

Có hai yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà đất và các chung cư, đó là chi phí đầu tư dự án và yếu tố cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế đã có hiện tượng tăng giá nhà đất, căn hộ, thậm chí đã có hiện tượng găm giữ BĐS để chờ giá tăng cao. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS tuy có ấm lên, theo các số liệu thống kê, lượng giao dịch BĐS 7 tháng đầu năm 2015 gấp hai lần cùng kỳ năm 2014, nhưng khó tăng giá mạnh từ nay tới cuối năm.

Thị trường thế giới cũng như Việt Nam đang có sự xáo động rất mạnh. Đã có những cơn bán tháo tài sản, cổ phiếu, đã có hiện tượng đầu cơ mạnh cũng một tâm thế bất ổn của các nền kinh tế cũng như người tiêu dùng. Do vậy, rất khó để có một dự báo chính xác diễn biến thị trường của các tài sản dự trữ như vàng, cổ phiếu, ngoại tệ. Nhưng dự báo về BĐS lại có thể.

Tỷ giá tăng có làm tăng chi phí đầu tư

Các chủ đầu tư BĐS Việt Nam bị ảnh hưởng bởi diễn biến thị trường tài chính thế giới như thế nào? Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các chủ đầu tư trong nước chiếm hơn 90% nguồn cung căn hộ bán trên thị trường. Vì thế thị trường chung cư, căn hộ vẫn do thị trường trong nước chi phối, chưa phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên, nếu chỉ xét quan hệ giữa tiền đồng với USD, chi phí đầu tư cho các dự án có tăng. Khoản tăng đầu tiên là chi phí vốn tăng với các chủ đầu tư có các khoản vay bằng USD. Những khoản vay này với sự điều chỉnh tỷ giá có thể đội giá trị tính theo tiền đồng lên khoảng 3-4%.

Tuy nhiên, theo điều tra của một số chuyên gia theo dõi thị trường, khoản vay bằng USD của các chủ đầu tư dự án BĐS chỉ vào khoảng trên 600 triệu USD, khoản  này không lớn. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng mạnh. Nhiều ông lớn đã xúc tiến các thương vụ mua bán và sáp nhập có giá trị lớn, trong đó, đáng kể nhất là nhà đầu tư từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, với 29 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,22 tỷ USD. Dĩ nhiên, như mọi biến động, sẽ có những doanh nghiệp khó khăn và có những doanh nghiệp thuận lợi hơn, nhưng cân đối tiền vào với tiền ra, nói chung, ảnh hưởng của thay đổi tỷ giá có thể còn có lợi cho thị trường BĐS và đó không thể là yếu tố tăng giá chung được.

Chi phí thứ hai có thể tăng, đó là vật liệu xây dựng các chủ đầu tư trong nước vẫn phải nhập khẩu khá nhiều từ nước ngoài. Chỉ các dự án đang tiếp tục triển khai thì các tác động về tỉ giá sẽ tác động đến chi phí của họ, có khả năng dẫn đến gia tăng chi phí. Còn với những dự án có chi phí nhập khẩu xảy ra trong quá khứ thì thời điểm hiện tại không chịu tác động. Song kể cả trong trường hợp chủ đầu tư nhập khẩu những thiết bị nguyên vật liệu xây dựng thì vấn đề thị trường nhập khẩu cũng là một yếu tố. Vì đồng Việt Nam giảm giá nhưng không phải là đồng tiền duy nhất giảm.

Thời gian vừa qua, các đồng tiền biến động rất mạnh, đa phần đều giảm so với đồng USD. Ví dụ như đồng tiền từ Trung Quốc cũng đang bị phá giá mạnh, hiện đang giảm đến 6% so với cách đây 10 ngày, tất cả các đồng tiền châu Á - Thái Bình dương đều giảm mạnh, kể cả Nhật, Hàn, Úc, các đồng tiền khu vực ASEAN đang giảm đến đáy, giảm bằng mức giảm của đợt khủng hoảng tài chính năm 1997-1999. Giá đồng tiền khu vực giảm thì hàng hóa của họ cũng rẻ đi, chưa kể đến cơn bão bán tháo hàng hóa tài sản đang diễn ra mãnh liệt trên thị trường.

Thêm nữa, giá dầu đang ở mức đáy của 7 năm, hiện đang ở mức xung quanh 40 USD/thùng và còn có khả năng giảm cũng làm giá cả thị trường giảm. Chính vì vậy, sự khẳng định tỷ giá tăng làm chi phí nhập khẩu thiết bị nguyên vật liệu xây dựng tăng là chưa chuẩn. Còn phải chờ đợi diễn biến thị trường. Tuy nhiên, cần lưu ý, hầu hết các dự án BĐS phổ thông vẫn sử dụng chủ yếu là thiết bị, nguyên vật liệu của Trung Quốc, giá đang rẻ đi nhiều. Chỉ có những dự án nhà ở cao cấp sử dụng các thiết bị và nguyên vật liệu từ châu Âu, Mỹ có thể có bị ảnh hưởng mà thôi.

Để tránh bị ảnh hưởng bởi biến động tỷ giá, các doanh nghiệp phải cân đối lại mọi hoạt động, cân đối lại cơ cấu nguyên vật liệu sử dụng trong xây dựng bằng cách tăng cường sử dụng hàng nội, giảm cơ cấu hàng ngoại trong xây dựng để hạn chế tối đa việc tăng giá bởi thị trường BĐS đang đi vào chu kỳ tăng trưởng nên một động thái nào đó không tích cực sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Ngoài ra, các DN cần sớm mở bán dự án nhằm tranh thủ dòng tiền từ thị trường tài chính chảy qua.

Giá BĐS phụ thuộc nhiều vào thị trường

Theo quan sát, giá bán BĐS nhà ở trong thời gian qua chịu tác động bởi các yếu tố cung cầu BĐS nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ -0,9% đến 5,8% trong 5 năm qua, trong khi giá chung cư (tại Hà Nội) biến động từ -11% đến 13% mỗi năm trong vòng 5 năm qua. Vì vậy, dự báo cung cầu của thị trường để xác định được khả năng biến động giá cả BĐS.

Quả thật thị trường BĐS đã ấm lên đôi chút, chỉ trong tháng 7, riêng thị trường Hà Nội đã có tới 1.800 giao dịch BĐS thành công. Thị trường chứng khoán và giá dầu giảm có thể khiến các nhà đầu tư chuyển sang kênh BĐS. BĐS vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Theo nhận định của nhiều nhà nghiên cứu thị trường, các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới BĐS nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Người mua nước ngoài có thể không quá bị thu hút bởi đồng Việt Nam rẻ hơn vì BĐS Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hong Kong, nhưng tại thời điểm này họ quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua, và những điều kiện đó đang được coi là thuận lợi. Như vậy, có vẻ như nhu cầu thị trường sẽ lớn hơn trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, thực tế lại chưa hẳn là như vậy.

Sự xuất hiện của giới đầu cơ cũng khiến tâm lý người mua nhà bị ảnh hưởng, tại mỗi dự án, lượng nhà đầu tư, đầu cơ chiếm nhiều hơn cả lượng khách có nhu cầu mua ở thực. Báo cáo thị trường BĐS 7 tháng đầu năm 2015 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) vừa công bố cũng chỉ ra rằng, nhiều khách hàng cho hay, họ đang dừng ở mức chờ đợi, “tham khảo”, nghe ngóng thêm thay vì quyết định xuống tiền.

Theo VnREA, những tháng gần đây, thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm nhiệt sau thời kỳ sốt nóng đầu năm. Những thông tin dày đặc về hoạt động mở bán hay giữ chỗ, đặt mua, khởi công của nhiều dự án lại phần nào gây ra các hiệu ứng ngược dù thị trường căn hộ đang có dấu hiệu khởi sắc. Bên cạnh đó, VnREA cũng cho rằng đã có hiện tượng các thông tin bị thổi phồng, việc tư vấn cho khách hàng chưa đầy đủ, không rõ ràng… Nhưng chung nhất, với khối lượng khổng lồ các dự án mở bán, cung chắc chắn đã vượt cầu và sẽ không tạo nên cơn sốt giá.

Cẩn trọng với các thủ đoạn của  nhà đầu cơ

Xét chung, giá BĐS khó có thể tăng. Tuy nhiên, trên thị trường nhiều người đã phải chịu thiệt thòi bởi tỷ giá biến động. Theo quy định pháp luật hiện hành, những hợp đồng mua bán hàng hóa trong nội địa chỉ được giao dịch bằng tiền đồng, nhưng đọc bảng giá của vài sàn giao dịch hay trung tâm BĐS tại Hà Nội, có thể “điểm danh” ra hàng chục dự án được công bố giá bán “quy đổi” là đô la Mỹ như: Căn hộ dự án Dolphin Plaza có giá 1.920 - 2.000 USD/m2; căn hộ Indochina Plaza có giá 2.600 - 3.000 USD/m2; căn hộ Royal City giá 1.900 - 2.350 USD/m2; căn hộ Sky City Tower giá 2.300 - 2.450 USD/m2; căn hộ Ciputra Luxury giá 2.200 - 2.600 USD/m2; căn hộ Mulberry Lane giá 1.600 - 2.000 USD/m2; căn hộ Tricon Tower giá 1.550 - 3.600 USD/m2; căn hộ Richland Southern giá 1.800 - 1.900 USD/m2; căn hộ Eco park giá 1.250 USD/m2...

Nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội được xác định giá bán bằng đô la Mỹ, nhưng do quy định pháp luật nên họ đã “lách” bằng cách quy đổi sang VND nhưng thường kèm theo điều kiện trong hợp đồng mua bán giữa hai bên là trong trường hợp tỷ giá thay đổi thì giá bán cũng được điều chỉnh tại thời điểm người mua nộp tiền.

Vì vậy, nhiều người mua nhà đã mất nhiều trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng do biến động tỷ giá. Đây là bài học cho những người mua nhà không cẩn trọng, không tôn trọng các quy định pháp luật.

Còn có một thực trạng nữa, đó là các thủ đoạn tham lam của một số chủ dự án cũng như các nhà đầu tư thứ cấp, một thực trạng vẫn diễn ra lâu nay ở Việt Nam, không chỉ với riêng BĐS, mà ngay cả với con cá, mớ rau, các chủ hàng và các đường dây phân phối vẫn “té nước theo mưa”, tăng giá mỗi khi có “ngoại lực” nào đó tác động. Lấy lý do tỷ giá ngoại tệ biến động, một số chủ dự án và các nhà đầu tư thứ cấp đã tăng giá, thậm chí có dự án đã găm hàng, tạo sự khan hiếm giả tạo để tăng giá. Đó chính là những kẻ tham lam đã làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng và đó chính là nguyên nhân làm giảm nhiệt thị trường BĐS.

Lợi bất cập hại là vậy.