Sau thời gian dài ổn định, để đối phó với những biến động từ bên ngoài, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có 2 lần điều chỉnh tỷ giá VND/USD (ngày 12 và 19/8) với tổng mức điều chỉnh xấp xỉ 5%. Động thái này của Ngân hàng Nhà nước sẽ ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản?

Giá bán nhà ở khó tăng theo tỷ giá

​Công ty CBRE Việt Nam vừa có báo cáo về sự tác động củ điều chỉnh tỷ giá tới thị trường bất động sản Việt Nam. Theo CBRE, thị trường nhà ở Việt Nam do nguồn cung trong nước chiếm phần lớn, nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, do đó giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ.

Tuy nhiên, giá bán sẽ bị ảnh hưởng khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

Theo CBRE, giá bán bất động sản nhà ở trong thời gian qua chịu tác động bởi các yếu tố cung - cầu nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ - 0,9 - 5,8% trong 5 năm qua, trong khi giá chung cư tại Hà Nội biến động từ -11% - 13% mỗi năm trong vòng 5 năm qua.


Về các dự án có sử dụng nguyên liệu nhập khẩu, CBRE cho biết, các dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá do chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là chi phí đã xảy ra trong quá khứ. Tuy nhiên, các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán do chi phí bằng tiền đồng sẽ cao hơn, nhất là khi chi phí tính bằng tiền USD.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, lợi nhuận mục tiêu thông thường được tính bằng tiền USD, do đó có thể có áp lực phải tăng giá bán bằng tiền đồng - mặc dù rủi ro biến động tỷ giá thường đã được tính tới khi lập kế hoạch tài chính cho dự án. Tuy nhiên, CBRE cho rằng, điều này không ảnh hưởng nhiều đối với mặt bằng chung thị trường, do tỷ lệ các dự án do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện là nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường.

Nhu cầu từ các nhà đầu tư trong nước sẽ tăng

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, bất động sản vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm đồng USD tăng giá và làm giảm tính hấp dẫn của vàng.

“Các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động’, bà Dung đánh giá và cho biết, việc đồng Việt Nam mất giá ít ảnh hưởng tới quyết định mua nhà của người nước ngoài.

Theo bà Dung, từ trước khi đồng Việt Nam mất giá, bất động sản Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hông Kông.

“Người nước ngoài tại thời điểm này quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua hơn là về giá cả”, bà Dung nói.

Việc Trung Quốc phá giá đồng Nhân dân tệ theo đánh giá của CBRE sẽ không có quá nhiều tác động tới lĩnh vực bất động sản Việt Nam, do vốn đăng ký đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam chủ yếu thuộc các lĩnh vực sản xuất, khai thác và hạ tầng.