Thị trường BĐS nóng lên từ nửa cuối năm 2014 đã tạo đà cho tất cả phân khúc khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc nhà giá rẻ không còn giữ được vị trí độc tôn như những năm trước. Sự chuyển dịch của các chủ đầu tư đang khiến những người mua nhà bắt đầu lo lắng.

Bị soán ngôi

2014 được coi là năm của nhà giá rẻ, nhưng ngay từ quý I-2015 lại chứng kiến sự trỗi dậy của phân khúc trung và cao cấp, cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Khảo sát mới nhất của các công ty tư vấn BĐS, cho thấy phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội đã ghi nhận những dấu hiệu hết sức tích cực trong 3 tháng đầu năm 2015 và dường như thị trường tiếp tục hồi phục với sự trở lại của căn hộ cao cấp.

Cụ thể, theo thống kê của CBRE, trong quý I-2015, tại Hà Nội đã có tổng cộng 4.879 căn hộ được mở bán mới từ 18 dự án, tăng 82% so với quý I-2014. Đáng chú ý, 5/18 dự án từ phân khúc cao cấp, nhiều hơn số dự án cao cấp chào bán trong bất kỳ quý nào trong suốt thời kỳ 2012-2014. Số căn hộ thuộc phân khúc cao cấp được mở bán cũng tăng 60% so với quý trước và 30% so với năm trước.

Bên cạnh đó, báo cáo của các công ty tư vấn BĐS cũng ghi nhận một thực tế dù có kỳ nghỉ Tết kéo dài, nhưng giao dịch mua bán vẫn diễn ra sôi động trong quý I-2015. Theo đó, ước tính có khoảng 3.079 căn hộ đã được giao dịch trong quý này, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý tỷ lệ lượng giao dịch căn hộ cao cấp đã tăng, chiếm 26% tổng lượng giao dịch (quý IV-2014 con số này là 14%). Phân khúc trung cấp vẫn tiếp tục có tỷ lệ giao dịch cao nhất, trong khi đó tỷ lệ giao dịch tại phân khúc bình dân có sự sụt giảm so với quý trước.

Trước đó, báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam tháng 2-2015 cũng cho thấy lượng tìm kiếm BĐS bán và cho thuê đã tăng vọt, lập kỷ lục mới với bước nhảy 20% so với thời đỉnh điểm của năm 2014. Đặc biệt, hàng loạt dự án BĐS trung và cao cấp hối hả bung hàng và lượng giao dịch thành công cao, càng khiến phân khúc này trở nên sôi động hơn. Thống kê thực tế của các sàn giao dịch BĐS lớn cũng cho thấy sự khả quan trên phân khúc này.

Đất Xanh Miền Bắc vừa công bố đã có 300 giao dịch thành công trong ngày đầu lễ mở bán chính thức dự án Park Hill. FLC Group cũng vừa công bố giao dịch thành công 200 căn FLC Complex 36 Phạm Hùng trong ngày mở bán cuối tuần trước… Đặc biệt, các đơn vị phân phối đều cho biết các căn hộ diện tích nhỏ không còn là “cần câu” để thu hút người mua, trong khi lượng giao dịch căn hộ diện tích lớn rất khả quan. Điều này cho thấy thị trường căn hộ cao cấp đã thực sự tạo ra sức hút trở lại.

Có còn chủ lực?

Trên thực tế, nhiều chuyên gia BĐS vẫn nhận định nhà ở giá rẻ tiếp tục được xem là phân khúc chủ lực trên thị trường BĐS năm 2015. Căn cứ của nhận định này dựa vào thực tế phân khúc nhà giá rẻ đang có nhu cầu thật, ngoài ra số người trong độ tuổi cần sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn. Tuy nhiên, nhìn vào diễn biến thị trường trong quý I-2015, sự lép vế của nhà ở giá rẻ đã có thể nhận thấy rõ.

Ngoài những dự án đã tạo được tiếng vang trên thị trường như chuỗi chung cư giá rẻ của Xí nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu, chung cư Phúc Thịnh, khu đô thị Đặng Xá, CT1 Ngô Thì Nhậm…, nguồn cung cho phân khúc giá rẻ đã chững lại trong quý I vừa qua. Trên thị trường, rất khó để tìm được những căn hộ thuộc các dự án mở bán mới có giá dưới 1 tỷ đồng, muốn mua nhà, khách hàng bắt buộc phải có ít nhất từ 1,3-1,4 tỷ đồng trở lên. Điều này được dự báo sẽ ngày càng gay gắt trong các quý sau, khi một loạt chính sách dễ thở hơn cho phân khúc trung, cao cấp đi vào thực tế.

Theo các chuyên gia BĐS, điểm yếu nhất của nhà giá rẻ là nếu tính trên cùng giá trị một khu đất, mức lợi nhuận khi xây dựng nhà giá rẻ sẽ thấp hơn so với xây nhà thương mại phân khúc trung, cao cấp. Đây là điều không doanh nghiệp BĐS nào thích làm trong điều kiện đất sạch khan hiếm, thị trường tốt lên, vốn nhiều hơn, nguồn cầu cho phân khúc trung, cao cấp cũng trở nên dồi dào hơn trước. Chính vì thế, thay vì xây một dự án thương mại giá rẻ, chủ đầu tư sẽ có xu hướng hướng đến phân khúc trung, cao cấp để thu lợi hơn cho mình.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính bởi tâm lý không thích nhà giá rẻ của các chủ đầu tư trước đây đã tạo nên sự lệch lạc trên thị trường và đến nay vẫn chưa giải quyết được hết hậu quả. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải có sự quản lý chặt thị trường BĐS trong thời gian sắp tới. Bởi nếu không sẽ dễ dẫn đến trường hợp căn hộ trung, cao cấp lại dư thừa, căn hộ giá rẻ lại thiếu. Có thể sẽ không nghiêm trọng như giai đoạn trước, nhưng điều này chắc chắn ảnh hưởng lớn đến mục tiêu phát triển nhà ở mà Nhà nước đã rất nỗ lực thực hiện trong những năm qua.