Bỏ ra hàng tỷ đồng để mua nhà nhưng rất ít người mua nhà để ý đến vấn đề hạn sử dụng của chung cư mình chuẩn bị dọn vào ở. Mặc định giá trị sử dụng vĩnh viễn cho các tòa nhà là một trong những nguyên nhân khiến việc phá dỡ, cải tạo chung cư cũ ở các đô thị lớn đang lâm vào bế tắc. Vì vậy, việc Luật Nhà ở bỏ quy định về tuổi thọ chung cư đã để lại không ít băn khoăn đối với các chuyên gia.

Người mua người bán không quan tâm

Thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề nóng trong những năm gần đây, đặc biệt khi số lượng nhà chung cư theo chân các đô thị mới không ngừng bùng nổ, trong khi số lượng nhà chung cư xuống cấp, xập xệ chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng cũng gia tăng đột biến. Tuy nhiên, có một thực tế rất đáng suy nghĩ đối với nội dung này, người bán không để tâm đã đành, người mua cũng không mảy may bận lòng.

Trong các hợp đồng mua bán nhà ở liên quan đến chung cư, gần như không hợp đồng nhà ở nào giữa chủ đầu tư và khách hàng có đề cập đến nội dung này ngoài một điều khoản rất nhỏ cam kết bảo hành 12-24 tháng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính tâm lý mua nhà phải được sở hữu vĩnh viễn, thừa kế từ đời này qua đời khác đã khiến người dân ngần ngại khi đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, dù mỗi công trình xây dựng đều có thời hạn sử dụng nhất định.

Cụ thể, Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn phân hạng nhà chung cư đã quy định rõ mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau, căn cứ vào cấp công trình của chung cư đó. Thí dụ, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm, chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm…

Và không phải mọi trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nêu trên sẽ hết thời hạn được phép sử dụng, mà sau niên hạn này, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định lại chất lượng chung cư đó để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.

Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính lý thuyết bởi việc phân hạng chung cư hiện nay ở Việt Nam khá mơ hồ và người dân cũng hoàn toàn không biết chung cư mình sắp vào ở là chung cư cấp mấy, khi hầu hết dự án nhà chung cư đều được chủ đầu tư gắn mác “chung cư cao cấp”.

Bế tắc tháo dỡ chung cư cũ

Theo nhiều chuyên gia BĐS, ở nhiều nước trên thế giới người dân bỏ tiền mua nhà chung cư để ở là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó. Hết thời gian sử dụng, thường là 60-80 năm, người sử dụng phải trả lại nhà cho chính phủ, chính quyền địa phương hoặc cơ quan có trách nhiệm để dỡ bỏ.

Nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại, giá mua phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà. Điều này lại không được áp dụng ở nước ta khiến việc phá dỡ các tòa nhà chung cư khi xuống cấp luôn trở nên bế tắc, không tìm được lối thoát.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, ông cảm thấy rất băn khoăn khi khoảng 50-60 năm nữa, Hà Nội hay TPHCM sẽ đối diện với các chung cư xuống cấp ra sao, sẽ ưu đãi đến mức nào để doanh nghiệp bắt tay vào làm, đền bù như thế nào cho người dân thỏa mãn.

“Lấy thí dụ một tòa nhà cao 30 tầng, Nhà nước sẽ cho nâng số tầng lên bao nhiêu nữa mới đủ cho doanh nghiệp thực hiện có lãi. Trong khi người dân cứ khăng khăng đòi diện tích gấp rưỡi mới mua? Bây giờ chưa vấn đề gì nhưng 50-60 năm nữa, các đô thị lớn sẽ nhức đầu vì vấn đề đó bởi nhiều công trình chung cư dù mới xây đã xuống cấp xập xệ lắm rồi”- ông Võ nhận định.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cũng từng chia sẻ nếu không có quy định cụ thể về vấn đề này, kịch bản liên quan đến sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện nay chắc sẽ diễn ra tương tự những gì đã xảy ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội, người dân dứt khoát không trả nhà vì cho rằng họ đã mua là của họ vĩnh viễn và việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.

Ngay chính đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ là Sở Xây dựng Hà Nội cũng cảm thấy khó khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Cách đây chưa lâu, chính Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cũng “cực chẳng đã” phải đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) theo thời gian tuổi thọ công trình. Ông Tuấn cho rằng việc xác định sở hữu căn hộ chung cư không quy định niên hạn thời gian theo tuổi thọ công trình dẫn đến khó khăn khi cải tạo công trình đã hết hạn sử dụng.

Theo thống kê, qua 10 năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà này. Nguyên nhân chủ yếu do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, Nhà nước không đủ tài chính và doanh nghiệp không mặn mà.

Với tốc độ phát triển các khu chung cư như hiện nay, có lẽ sự lo lắng của các chuyên gia kinh tế về viễn cảnh Hà Nội hay TPHCM bế tắc trước hàng ngàn chung cư cao tầng phải phá dỡ trong 70 năm tới không có gì là lạ.