Dù việc đền bù tại dự án có kéo dài nhưng nếu thu hồi đất của người dân vào thời điểm nào thì phải áp giá đền bù (theo sát giá thị trường) của thời điểm đó. Đây là nội dung quan trọng của quy định mới về đền bù giải tỏa được áp dụng tại TP.HCM từ hôm nay (24.3.2008).

Lỗi ai người ấy chịu!

Quy định mới xác định giá đất để tính bồi thường là giá do UBND TP.HCM quy định tại thời điểm thu hồi đất tính theo mục đích sử dụng. Nếu tại thời điểm thu hồi, giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (trong điều kiện bình thường) thì đơn vị phụ trách đền bù phải điều chỉnh cho sát với giá thị trường.

Quy định nêu rõ: "Trường hợp bồi thường chậm mà lỗi do cơ quan có trách nhiệm gây ra và giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn lúc có quyết định thu hồi đất thì tính theo giá ở thời điểm thu hồi đất. Ngược lại, nếu giá ở thời điểm bồi thường thấp hơn giá lúc có quyết định thu hồi thì vẫn tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi. Trường hợp bồi thường chậm do lỗi người dân thì người dân phải chịu thiệt. Nếu giá đất ở thời điểm thu hồi thấp hơn giá lúc ban hành quyết định thu hồi đất thì tính theo giá ở thời điểm thu hồi. Nếu giá đất ở thời điểm thu hồi cao hơn giá đất thời điểm có quyết định thu hồi thì tính theo giá ở thời điểm có quyết định thu hồi".

Quy định cũng đề cập đến một số vấn đề khác như đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở thì ngoài số tiền đền bù cho các loại đất trên, hộ dân còn được hỗ trợ thêm không quá 40% giá đất ở liền kề; đối với hộ gia đình bị thu hồi 1.000m2 đất nông nghiệp trở lên thì có thể được giao tương ứng 1 nền đất hoặc 1 căn hộ chung cư và có thu tiền sử dụng đất. Với dự án phục vụ công cộng, dự án không có quỹ đất tái định cư thì hộ bị thu hồi dưới 1.000m2 chỉ được bồi thường bằng tiền...

Doanh nghiệp nói gì?

Trao đổi với Báo giới ngày 23.3, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, việc xác định lỗi của chủ đầu tư hay người dân trong chuyện đền bù giải tỏa là rất khó. Bởi, theo quy định tại các nghị định (NĐ) 181, NĐ 197, NĐ 84, các dự án nhà ở, dự án kinh doanh đều phải thỏa thuận thương lượng giá đền bù với dân.

Việc thương lượng đền bù thường kéo dài vì mức giá đền bù khó thống nhất. Nếu quy ra lỗi, thì phía nào cũng có lý do để cho rằng mình không có lỗi. Vậy ai sẽ đứng ra xác định phần lỗi từ phía nào khi thực hiện dự án? "Tôi tán thành với việc giá đền bù phải tính ở thời điểm thu hồi, nhưng nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền thì cũng bằng không. Ví dụ, một dự án của công ty chúng tôi ở Q.12, có hộ dân đòi bồi thường với giá 20 triệu đồng/m2, trong khi giá nền đất thương phẩm đã hoàn chỉnh hạ tầng của công ty bán ra chỉ từ 12-15 triệu đồng/m2 thì làm sao mà thương lượng đền bù được. Tốt nhất là các quận, huyện cần có các công ty đền bù giải tỏa, mô hình mở rộng từ các công ty công ích. Các công ty này có nhiệm vụ đền bù giải tỏa, sau đó tổ chức đấu giá "đất sạch" để các nhà đầu tư tham gia, phần giá trị chênh lệch từ đấu giá sẽ được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng" - ông Đực nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA): "Thứ nhất, phải cải tổ cơ chế, trao quyền và vốn cho Trung tâm khai thác và phát triển quỹ đất để tạo ra nhiều quỹ "đất sạch", bán đấu giá. Thứ hai, phải có sự hỗ trợ của chính quyền khi đền bù giải tỏa để tạo ra động lực mạnh cho việc đền bù.

HOREA đã nhiều lần kiến nghị Nhà nước cần can thiệp khi thương lượng đền bù xong 80% tại các dự án, hỗ trợ chủ đầu tư đền bù đối với 20% diện tích còn lại theo mức giá cao nhất đã đền bù trước đó, nhưng vẫn chưa được xem xét giải quyết. Hiện nay, tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An... vấn đề hỗ trợ chủ đầu tư dự án trong việc đền bù được thực hiện rất tốt, trong khi tại TP.HCM, các quận, huyện đều để cho doanh nghiệp tự "bơi". Vì vậy, các dự án thường bế tắc vẫn hoàn bế tắc".

Theo ý kiến của một chủ đầu tư dự án, với các dự án lớn có quy mô giải tỏa hàng ngàn hộ dân, chắc chắn sẽ kéo dài thời gian đền bù. Trong thời gian ấy, giá đất liên tục tăng, chẳng lẽ chủ đầu tư phải liên tục thay đổi phương án đền bù. Điều này rất phức tạp, tốn kém, đồng thời các hộ nhận tiền đền bù trước với giá thấp hơn sẽ thắc mắc, nảy sinh khiếu kiện.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Gần đây, có một công ty đưa ra đề án xin thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa. Tôi cho rằng đây là một bước tiến mới trong việc xã hội hóa công tác đền bù giải tỏa. Tuy nhiên, mô hình doanh nghiệp này chưa có trong khung pháp luật, chưa có chức năng đăng ký kinh doanh. Do vậy, nếu xem xét có thể áp dụng thí điểm thì cũng nên nghiên cứu, đánh giá đề án này. Vấn đề là làm sao phải hài hòa được lợi ích của các bên: Nhà nước, đơn vị thực hiện đền bù, người dân và chủ đầu tư dự án".

Công ty cổ phần Đức Khải là đơn vị đưa ra đề án thành lập Tổng công ty đền bù giải tỏa Việt Nam. Theo đề án, tổng công ty này có vốn điều lệ khoảng 1.650 tỉ đồng với phương thức hoạt động là sẽ tự ứng vốn để đền bù cho người dân tại các dự án theo giá thị trường; tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có thể góp vốn với doanh nghiệp bằng hình thức mua cổ phiếu, trái phiếu, góp vốn trực tiếp và được chia lợi nhuận từ kết quả đầu tư theo phương thức lời ăn, lỗ chịu... Sau khi được phép thành lập, tổng công ty này sẽ hoạt động trên cơ sở thỏa thuận, ký kết hợp đồng với các tổ chức được Nhà nước giao đất để tiến hành thương lượng đền bù với người dân tại các dự án.