Ý tưởng về giá đất thị trường thể hiện tư duy mới trong chính sách đất đai, song như thực tế cho thấy, để biến ý tưởng thành pháp luật và được áp dụng nhất quán trong thực tiễn, còn nhiều vấn đề cần làm rõ.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có một số sửa đổi như sau:

1) Chính phủ chỉ quy định quy trình và phương pháp định giá để các địa phương thực hiện.

2) Khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành sẽ được ổn định trong thời hạn năm năm, thay vì một năm như hiện hành.

3) Giá đất trên chỉ áp dụng trong bốn trường hợp: làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí về đất, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.

4) Việc giao, cho thuê đất mới, tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng giá thị trường. Những dự kiến vừa nêu thể hiện ý tưởng mới về giá đất theo hướng thị trường hóa, song vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn cho rõ thêm.

Theo Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định thực hiện hai chức năng cơ bản: làm căn cứ tính thuế (và lệ phí); làm căn cứ thu tiền sử dụng đất và đền bù đất bị thu hồi.

Về chức năng thứ nhất, trong hệ thống thuế nước ta và nhiều nước trên thế giới, có nhiều loại thuế được tính theo doanh thu thực tế, tức là theo giá mua bán thực tế.

Tuy nhiên, trong hoạt động kinh tế, lại xuất hiện những hành vi thông đồng giữa bên mua và bên bán để trốn thuế bằng cách khai giá nộp thuế thấp hơn giá thực tế.

Để ngăn chặn những hành vi này, trong văn bản pháp luật thuế, người ta thường quy định thêm giá tính thuế tối thiểu. Nếu giá kê khai nộp thuế thấp hơn giá tối thiểu, phải tính thuế theo giá tối thiểu.

Theo pháp luật hiện hành, các loại thuế (và lệ phí) liên quan tới đất đều tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành quy định. Vậy là chỉ có một giá tính thuế duy nhất.

Giá đất quy định mặc nhiên bao biện thêm chức năng “làm căn cứ tính thuế”. Cần thấy rằng giá đất Nhà nước quy định có thể được dùng làm căn cứ tính thuế nếu nó thích hợp với yêu cầu của công tác thuế, nhưng chức năng kinh tế của giá đất không phải là để tính thuế, mà là để thể hiện giá trị đất.

Nếu khiên cưỡng sử dụng đồng thời cả hai chức năng trong cùng một giá, sẽ phát sinh mâu thuẫn khó điều hòa.

Thí dụ: khi giá nhà nước quy định tương đối thấp, người sử dụng đất dễ chấp nhận áp dụng cho việc tính thuế, tính tiền sử dụng đất, nhưng người có đất bị thu hồi lại không chấp nhận đền bù theo giá thấp như vậy. Còn nếu giá quy định tương đối cao, tình hình sẽ ngược lại.

Bao năm nay, Chính phủ và UBND các tỉnh, thành đã bỏ biết bao công sức cho việc định giá đất, mà vẫn bị coi là không sát thực tế. Để hóa giải mâu thuẫn nêu trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã tách hai chức năng kể trên thành hai giá riêng biệt.

Giá đất do UBND tỉnh, thành quy định sẽ đảm nhiệm chức năng của giá tính thuế tối thiểu. Như vậy, tuy gọi là giá, nhưng không phải là giá mua bán.

Giá này thuộc lĩnh vực thuế và thường do cơ quan tài chính quy định. Nhờ đó Chính phủ, UBND các tỉnh, thành khỏi phải làm việc định giá đất, một công việc khiến chính quyền địa phương vừa tốn công, tốn sức, đôi khi hại cả uy tín vì giá không sát thực tế.

Về chức năng thứ hai, nếu chúng ta coi việc giao đất cho dân sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thực chất là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho dân, coi việc Nhà nước thu hồi đất có đền bù là buộc dân bán lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước, thì giá đất là giá mua bán quyền sử dụng đất. Với cách hiểu này, giá đất trở về với chức năng vốn có của nó là biểu hiện giá trị đất.

Trong cả hai trường hợp mua bán trên, nếu giá đất phù hợp với giá trị đất, mọi việc tất diễn ra suôn sẻ, bởi vì nó phù hợp với quy luật trao đổi ngang giá trị của kinh tế thị trường. Song cần nhấn mạnh rằng, trong điều kiện kinh tế thị trường, chỉ có giá thị trường mới đóng được vai trò này.

Chỉ tới mấy năm gần đây, trên con đường tìm kiếm giải pháp tháo gỡ vướng mắc về giá đất, ý tưởng về giá đất thị trường mới bắt đầu hình thành.

Trong dự luật sửa đổi lần này, ý tưởng đó được dự kiến ghi thành luật áp dụng cho những trường hợp giao và cho thuê đất mới và thu hồi đất đang sử dụng.

Ý tưởng về giá đất thị trường thể hiện tư duy mới trong chính sách đất đai, song như thực tế cho thấy, để biến ý tưởng thành pháp luật và được áp dụng nhất quán trong thực tiễn, còn nhiều vấn đề cần làm rõ.

Trước hết cần xác định rằng đã chấp nhận kinh tế thị trường, tất phải chấp nhận giá thị trường, kể cả đối với đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bởi chỉ như vậy mới là trao đổi ngang giá trị, bảo đảm được lợi ích của các bên liên quan.

Tiếp theo, cần xác định rõ bản chất của giá thị trường phải là “thuận mua vừa bán”. Bất cứ sự ép buộc nào từ phía người mua hay người bán, từ Nhà nước hay tổ chức tư vấn, đều làm méo mó giá thị trường.

Tuy nhiên nhiều người vẫn chỉ hiểu giá thị trường là giá mà người ta đã mua bán trên thị trường. Vì vậy khi thấy giá đất đã ngang mức đó, thì coi đó là giá trị trường.

Cách hiểu này quá đơn giản, không thấy rằng “thuận mua vừa bán” chỉ xuất hiện khi việc mua bán đã thành công. Cho nên nếu áp giá đó cho việc mua bán đang hoặc sắp diễn ra thì đó chưa phải là giá thị trường, vì hai bên chưa thỏa thuận.

Do chưa nhận thức được chiều sâu của giá thị trường như thế nên mới xuất hiện kiến nghị bãi bỏ cơ chế “thoả thuận” giá đền bù với người có đất bị thu hồi, kiến nghị Nhà nước can thiệp khi đa số người có đất bị thu hồi đã chấp nhận giá đền bù.

Muốn đưa được ý tưởng giá đất thị trường vào cuộc sống, dự thảo Luật Đất đai còn phải quy định rõ cách thức thực hiện để bảo đảm nguyên tắc “thuận mua vừa bán”.

Thí dụ : đối với đất mới giao, phải qua đấu giá; đối với đất thu hồi, phải áp dụng cơ chế thỏa thuận. Nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư, nhưng cũng phải bảo vệ lợi ích của người có đất bị thu hồi như một bộ phận của chính sách tam nông, bảo đảm cho họ không những bù được thiệt hại do không còn đất, mà còn có phần trong thành quả của tăng trưởng.

Đất là một yếu tố vật chất của sản xuất và đời sống, nhưng nó khác các sản phẩm sản xuất hàng loạt ở chỗ mỗi lô đất là một sản phẩm riêng biệt.

Hai lô đất, dù diện tích bằng nhau, dù liền kề, nhưng giá trị mỗi lô lại khác nhau, do: (1) Mức độ đầu tư vào mỗi lô đất khác nhau. Và quan trọng hơn; (2) Lợi ích thu được từ đất đối với mỗi người đang sử dụng khác nhau.

Nói khác đi mức độ thiệt hại do mất đất của hai người đang sử dụng hai lô đất đó không giống nhau. Do đó họ có đòi hỏi những giá đền bù khác nhau là phù hợp với thực tế khách quan.

Song cách đánh giá của nhà đầu tư lại khác. Đối với họ, giá trị mỗi mét vuông trong khu đất họ muốn đầu tư đều như nhau.

Vì vậy họ muốn đền bù theo một giá. Nhà đầu tư và người đang sử dụng đất khó gặp nhau là do có hai cách nhìn nhận giá trị đất như thế.

Nguyên tắc “thuận mua vừa bán” chỉ thích hợp với quan hệ dân sự, không thể áp dụng đối với những trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia thuộc về nghĩa vụ công dân.

Trong những trường hợp này, cần áp dụng cơ chế trưng mua. Dự thảo Luật Đất đai phải làm rõ các trường hợp này và có chế độ giá trưng mua thích hợp.

Theo TBKTSG