Vị trí, năng lực chủ đầu tư, đơn vị nhà thầu thi công, chính sách bán hàng, tiện ích, kết nối hạ tầng..., là những thông tin thường được nhiều chủ đầu tư nhấn mạnh khi giới thiệu về dự án. Thế nhưng, không nhiều chủ đầu tư biết rằng, điều kiện pháp lý và bảo lãnh ngân hàng mới là yếu tố trọng yếu nhất được người mua nhà lưu tâm đầu tiên.

Những vết sẹo quá khứ

Trong thời kỳ sốt nóng 2006-2008 của thị trường bất động sản, thời kỳ mà các điều kiện tham gia thị trường quá dễ dàng do khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, hàng trăm doanh nghiệp đã lao vào đầu tư dự án bất động sản, bất chấp năng lực tài chính không đảm bảo, thiếu kinh nghiệm, thậm chí không hề có định hướng phát triển một cách rõ ràng.

Trong thời kỳ mà nhà đầu tư cứ mua được nhà có lãi, bất chấp dự án đó như thế nào, nên nhiều dự án chỉ vừa mới công bố đã có hàng loạt nhà đầu tư ồ ạt đặt cọc giữ chỗ. Chính sự sốt nóng của thị trường và dễ dàng của khách hàng khiến nhiều doanh nghiệp chỉ cần xin cấp phép quy hoạch, chẳng cần giấy phép xây dựng, chẳng cần bồi thường là mở bán tràn lan.

Hệ quả của các hình thức bán lúa non này là để lại hàng trăm, hàng ngàn dự án bị đình trệ, chậm bàn giao cho các khách hàng, thậm chí có dự án vẫn chỉ nằm trên giấy, trong khi nhiều khách hàng rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.

Chỉ tính ở Hà Nội, chuỗi dự án của Vina Megastar, Tricon Tower, AZ Lâm Viên, Habico Tower Phạm Văn Đồng, Nam Đàn Plaza, B5 Cầu Diễn, Hanoi Times Tower… là những vũng bùn nhấn chìm bao chủ đầu tư đình đám và hàng nghìn khách hàng đã trót sa chân lỡ bước. Còn với Dự án Usilk City (quận Hà Đông, Hà Nội) của Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long là lấy dải lụa mềm mại hình tượng của đất lụa Hà Đông làm biểu tượng cho dự án, nhưng nó đã chuyển thành dải lụa đen siết cổ chủ đầu tư và cả khách hàng.

Tại TP.HCM, có thể kể đến những dự án làm xấu mặt thành phố như Saigon One Tower, Tòa tháp SJC, dự án Lavenue. Đây đều là những dự án tọa lạc tại những khu đất vàng ở trung tâm TP.HCM. Trong khi đó, dự án PetroVietnam Landmark Tower, 584 Tân Kiên đang trở thành nỗi ám ảnh của hàng trăm khách hàng vì dù đã đấu tranh ròng rã mấy năm liền, nhưng không biết đến bao giờ mới nhận được căn hộ hoàn thiện, thậm chí khách hàng còn có nguy cơ mất trắng khi doanh nghiệp chủ đầu tư bị đề nghị mở thủ tục phá sản.

Không chỉ Hà Nội và TP.HCM, thành phố đáng sống Đà Nẵng cũng chưa lành những “vết sẹo” như Golden Square, Danang Centre, Vien Dong Meridian.

Từng đại diện cho hàng trăm khách hàng dính phải những dự án nêu trên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM chia sẻ, đi vay ngân hàng, lãi mẹ đẻ lãi con, tài sản tích cóp cả đời bốc khói, cụt vốn, gia đình lục đục, niềm tin sụp đổ, tuyệt vọng đấu tranh..., là các sắc thái mà khách hàng phải gánh chịu khi mua nhà ở các dự án như trên.

Hậu quả là trong một thời gian dài, người mua nhà mất niềm tin trầm trọng vào thị trường bất động sản, khiến thị trường bị đóng băng, nhiều dự án tốt cũng bị vạ lây, bởi khi đó khách hàng như con chim sợ cành cong.

Phải đến khi các sắc luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Đầu tư với nhiều quy định mới chặt chẽ hơn, mang tính chất kiểm soát hơn, đặc biệt là điều kiện triển khai dự án chặt chẽ và minh bạch hơn được ra đời, tâm lý người mua nhà mới dần ổn định trở lại.

Thông tin pháp lý dự án, vũ khí cạnh tranh mới

Với tâm lý cảnh giác ở mức cao hơn trước, người mua nhà hiện tại quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý của dự án, từ giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường…, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ của họ sau này.

Bởi nhiều dự án đã hoàn thành, người mua chuyển vào sinh sống hàng năm trời, nhưng vẫn không thể làm được sổ đỏ do dự án không đảm bảo điều kiện pháp lý.

Hiện nay, dù thị trường đã hồi phục, niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản đã phần nào trở lại, nhưng không phải dự án nào cũng được người mua đón nhận như trước.

Để bán được hàng, các dự án khi được giới thiệu ra thị trường đều được chủ đầu tư, đơn vị phân phối quảng cáo rầm rộ về chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, vị trí, tiện ích… Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất mà người mua nhà quan tâm hiện nay là vấn đề pháp lý của dự án.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng nữa được người mua nhà quan tâm hiện nay là dự án đó đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa. Bởi nếu điều kiện pháp lý là cơ sở để dự án được phép triển khai theo đúng quy định của pháp luật, thì bảo lãnh ngân hàng là điều kiện đủ để dự án về đích theo đúng tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, các dự án bất động sản bán nhà hình thành trong tương lai phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng mới được triển khai bán. Đây là điểm mới và được coi là quy định để bảo vệ lợi ích của người mua nhà.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, ở góc độ các ngân hàng thương mại, khi đứng ra bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng ràng buộc những điều khoản, xem xét kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư luôn tự giới thiệu rằng, mình có năng lực, nhưng thực tế làm sao chứng minh được. Do vậy, một dự án hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng (không phải bảo lãnh dự án), sẽ có sự khác biệt rất lớn so các với dự án không được bảo lãnh.

Bởi với định chế trung gian là ngân hàng đứng ra bảo lãnh, thể hiện đằng sau đó là năng lực tài chính, tình hình kinh doanh của chủ đầu tư. Mặc dù đó là sự đảm bảo về mặt tài chính, nhưng ít nhất, khách hàng được đảm bảo hoàn tiền khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ cam kết.

Vì lợi nhuận và uy tín, các ngân hàng không dại gì đứng ra bảo lãnh cho những chủ đầu tư mà họ đánh giá không có đủ năng lực về kinh doanh, tài chính, khả năng quản lý, phát triển dự án.

Bản chất ngân hàng đứng ra bảo lãnh cũng là sự minh chứng đã có một bước thẩm định ban đầu về năng lực của chủ đầu tư, để khách hàng có sự tham chiếu khi lựa chọn.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là những đơn vị có thương hiệu từ trước trên thị trường có chung quan điểm, kinh doanh là phải làm tốt, bởi thị trường ngày càng xuất hiện các doanh nghiệp trẻ có năng lực và có sức cạnh tranh rất mạnh mẽ.

Do vậy, khi đã có được những giấy tờ pháp lý đầy đủ, thì việc chủ đầu tư chủ động cung cấp thông tin pháp lý của sản phẩm kinh doanh là một cách đúng đắn để tạo dựng niềm tin của người mua nhà và đảm bảo thương hiệu cho doanh nghiệp trong dài hạn.