“Trở ngại trong tiếp cận đất đai là lực cản đầu tiên và lớn nhất đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm cho môi trường kinh doanh thiếu minh bạch, không bình đẳng, và đang là mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực”.

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong công văn hỏa tốc gửi tới Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - Môi trường nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013.

Mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực

Theo ông Châu, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật Luật Đất đai đồng bộ và thống nhất với hệ thống pháp luật là một công tác cực kỳ quan trọng. Do đó, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 lần này sẽ có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Việc này nhằm tăng cường và đảm bảo hiệu lực của công tác quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Đồng thời, tạo lập quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển; tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước; xây dựng cơ chế, quy trình, thủ tục hành chính minh bạch, thông thoáng để nhà đầu tư, và người có nhu cầu sử dụng đất được tiếp cận đất đai một cách bình đẳng, thuận tiện nhất, để cải thiện môi trường đầu tư của đất nước và từng địa phương…

"Bởi vì hiện nay, trở ngại trong tiếp cận đất đai là lực cản đầu tiên và lớn nhất đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm cho môi trường kinh doanh thiếu minh bạch, không bình đẳng và đang là mảnh đất màu mỡ cho nhũng nhiễu, tiêu cực", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nói rằng, HoREA nhận thấy rất cần thiết và cấp bách phải sớm trình Quốc hội xem xét ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai trong giai đoạn hiện nay.

Thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng

Trước những bất cập trên, HoREA đã đề nghị bổ sung "đất du lịch", "đất đặc khu kinh tế" vào loại đất phi nông nghiệp. Hiện nay, Quốc hội đang thảo luận đề án thành lập các "đặc khu kinh tế" với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, dự kiến có thể giao quyền sử dụng đất có thời hạn tối đa đến 99 năm.

Chế định này chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 151 Luật Đất đai 2013 về "đất đặc khu kinh tế" để điều chỉnh quy định sử dụng đất đối với đặc khu kinh tế để phù hợp với tình hình phát triển mới hiện nay.

Trong khi đó, liên quan đến một số bất cập về tài chính đất đai và giá đất trong Luật Đất đai 2013, HoREA cho rằng thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng nguồn thu từ đất đai.

“Tài chính đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nhưng hiện nay, thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng nguồn thu từ đất đai; chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đơn cử như trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất; hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập. Bộ Tài chính vẫn còn đang trong quá trình nghiên cứu đề án thuế tài sản...

Đối với các đô thị lớn, mà điển hình là TP.HCM, đô thị có tốc độ và tỷ trọng đô thị hóa rất cao và đang có kế hoạch chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị thì nguồn thu từ đất là một nguồn lực rất lớn phục vụ đầu tư phát triển, và thực hiện chính sách nhà ở xã hội”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, ông Châu cũng nói thêm, một số bất cập chủ yếu về tài chính đất đai và giá đất như nguyên tắc giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất" thì trên thực tế gần như không thể thực hiện được.

Vì vậy, để thị trường bất động sản thực sự vận hành theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho; vừa hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. 

HoREA cũng kiến nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất và giá đất cụ thể" để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay rất khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.