Dự thảo thông tư phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư do Bộ Xây dựng đang soạn thảo nhận được sự quan tâm của rất nhiều người.

Sở Xây dựng sẽ phân và cấp hạng

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư rất cần thiết do đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà. Trên cơ sở đó có thể áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Mục tiêu xây dựng ban hành thông tư này là hạn chế tranh chấp, kiện tụng liên quan đến quản lý nhà chung cư đang dần trở nên phức tạp. Đối tượng phân hạng là chung cư thương mại, nhà chung cư được bàn giao, sử dụng từ ngày 1.7.2015 (căn cứ theo ngày luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực).

4 nhóm tiêu chí Dự thảo phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có 4 nhóm tiêu chí. Thứ nhất về quy hoạch gồm có các tiêu chí như gần trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ.... Thứ hai là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, thang máy sức chứa tối thiểu 12 người, tốc độ cao, thời gian chờ lúc cao điểm không quá 60 giây (hạng A: 1 thang phục vụ tối đa 30 căn, hạng B: 1 thang cho 40 căn), thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng...Thứ ba là mức độ và chất lượng căn hộ như sàn, tường trần, vệ sinh, điện...; sử dụng vật liệu độ bền cao, gỗ dùng ít nhất được 15 năm, nội thất đẹp, đồng bộ. Mặt ngoài tòa nhà dùng vật liệu có tuổi thọ cao, chống ồn...; Cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư bao gồm các tiện ích, dịch vụ văn minh, đảm bảo vệ sinh an ninh, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp...

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên nguyên tắc đánh giá chấm điểm theo 4 nhóm tiêu chí. Nhà chung cư được phân ra làm 3 hạng: hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm đạt từ 95 - 100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí. Hạng B đạt được ít nhất là 80 điểm trở lên. Hạng C là những tòa nhà thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư sẽ do cấp Sở Xây dựng các địa phương nơi có nhà chung cư thực hiện. Thời hạn quyết định công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực 5 năm. Hết thời gian công nhận hạng hoặc trong thời gian vận hành quản lý có sự thay đổi về tiêu chí đánh giá, cơ quan chức năng sẽ thẩm định, công nhận lại hạng nhà chung cư. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có thể kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc phân hạng nhà chung cư và công nhận hạng nhà chung cư phạm vi cả nước...

Nhiều tiêu chí chung chung

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý - bảo trì tòa nhà VN (VBMA) cho rằng, tiêu chí chấm điểm phân hạng nhà chung cư của dự thảo rất chung chung, cần chi tiết hơn nữa. “Làm sao để đo đếm được tiêu chí độ bền của vật liệu xây dựng. Thế nào là vật liệu có độ bền cao, hay loại gỗ nào sẽ dùng được ít nhất 15 năm... Tôi cho là những tiêu chí này cần phải cụ thể hơn, nếu không khi ban hành, các địa phương sẽ không biết thực hiện thế nào, thông tư khó đi vào đời sống”, ông Hiệp nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch VBMA cũng nêu ý kiến về cách tính điểm theo dự thảo thông tư là chưa rõ ràng, dễ khiến các sở xây dựng, doanh nghiệp băn khoăn khó hiểu. Ví dụ như về tiêu chí vệ sinh môi trường, chăm sóc cảnh quan hay như tiêu chí “đẹp” trong dự thảo cũng rất dễ gây tranh cãi... “Những điểm mập mờ kiểu này trong dự thảo thông tư có không ít, cần phải làm rõ để không tạo cơ chế xin - cho, gây tiêu cực trong phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư”, ông Hiệp bày tỏ.

Theo ông Nguyễn Đình Đào, Phó tổng giám đốc Công ty CP liên doanh bảo trì thang máy CONINCO, tiêu chí thời gian chờ thang máy ở chung cư hạng A trong lúc cao điểm không quá 60 giây là không thực tế. Vì thực tế chung cư cao cấp hiện nay có nhà cao tầng, thấp tầng khác nhau, tốc độ thang cũng khác nhau nên mức thời gian chờ tối đa 60 giây khó đáp ứng đối với nhiều chung cư cao cấp. Ông này đề xuất, mức thời gian chờ thang máy tối đa ở chung cư hạng A phải 120 giây mới khả thi.

TS Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng góp ý, tiêu chí chịu lực, an toàn phòng cháy chữa cháy, chung cư hạng nào cũng phải có tiêu chí như nhau. Không nên phân biệt nhà hạng A thì phòng cháy chữa cháy tốt hơn nhà hạng B, C. Theo ông Liêm, thủ tục phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư cần phải đơn giản hơn. Đặc biệt với chung cư hạng A, dự thảo không nên đưa quy định Sở Xây dựng thẩm định, công nhận rồi lại chuyển Bộ Xây dựng chứng nhận lại. Cấp bộ chỉ nên làm công tác thanh tra, kiểm tra. Việc phân hạng, công nhận hạng chung cư cũng không nên nhằm mục đích áp dụng khung giá quản lý mà UBND cấp tỉnh ban hành. Giá quản lý nhà chung cư nên theo thỏa thuận của chính người dân ở chung cư và đơn vị quản lý dựa theo chất lượng dịch vụ.

Ông Nguyễn Anh Lê, Giám đốc Công ty CP đầu tư Mai Linh đề xuất, cần phải có tiêu chí chấm điểm lấy ý kiến đánh giá của cư dân - những người trực tiếp sinh sống tại nhà chung cư, đây là những người cảm nhận chất lượng rõ nhất.

Nhiều chuyên gia cho biết, hiện nay doanh nghiệp thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng một dự án phải trải qua rất nhiều khâu, “cửa” mới xong. Do vậy, Bộ Xây dựng cần ban hành thông tư, thủ tục thật đơn giản để tránh tạo cơ chế xin - cho. Ngoài ra, nên có sự tham gia của các hiệp hội nghề nghiệp liên quan để tránh độc quyền xét duyệt, dễ nảy sinh tiêu cực.