Bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra. Những vụ tranh chấp mới đây tại TP. HCM cho thấy, “cuộc chiến” này chưa có hồi kết.

Đủ kiểu tranh chấp

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM cho rằng, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì. Điển hình là trong 30 dự án chung cư mới được Sở Xây dựng kiểm tra gần đây, có đến 8 chung cư phát sinh tranh cấp diện tích sở hữu chung - riêng, 10 chung cư chưa có giấy chủ quyền, 8 chung cư khác lại chưa thành lập ban quản trị theo quy định.

Tuần qua, dư luận xôn xao với câu chuyện tranh chấp giữa cư dân sống tại Chung cư 4S Riverside (phường Linh Đông, quận Thủ Đức) do Công ty TNHH Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư. Vụ tranh chấp này đã có đổ máu và cơ quan pháp luật đã phải vào cuộc.

Tranh chấp tại Chung cư 4S Riverside đã nổ ra từ năm 2009 đến nay, liên quan đến phần diện tích chung - riêng và quỹ bảo trì. Theo phản ánh của người dân, phần công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng, tầng hầm để xe, hồ bơi... là của người dân, nhưng chủ đầu tư lại “vơ vào” của mình.

Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND quận Thủ Đức cùng Sở Xây dựng TP. HCM đã vào cuộc giải quyết, nhưng tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí vẫn đang leo thang.

Ngày 14/12, Ban Quản trị chung cư 4S Riverside đã có đơn gửi cho Bộ trưởng Bộ Công an, Viện KSND tối cao, Công an TP. HCM, Công an quận Thủ Đức để yêu cầu khởi tố đối với lãnh đạo Công ty Trường Thành Lộc, những nhân viên bảo vệ đánh người về hành vi giết người, đe dọa giết người, cố ý gây thương tích, gây rối trật tự công cộng. Ban Quản trị cho rằng phía công ty này đã thuê mướn những bảo vệ côn đồ tới hành hung người dân; mong muốn cơ quan chức năng làm rõ hành vi phạm tội có tổ chức của Công ty Thành Trường Lộc. (Nguồn: Thanh Niên).

Tại TP. HCM, tranh chấp dẫn đến xung đột không chỉ diễn ra tại Chung cư 4S Riverside. Trước đó, gần 100 cư dân Chung cư Era Town (quận 7) do CTCP Đức Khải làm chủ đầu tư đã tập trung tại sân chung cư, mang theo băng rôn, biểu ngữ với nội dung phản đối chủ đầu tư.

Nguyên nhân theo người dân, là do chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị, mặc dù Chung cư Era Town đã được đưa vào hoạt động từ tháng 4/2013 đến nay. Đây là lần thứ 3 cư dân Era Town tổ chức phản đối chủ đầu tư và ban quản lý. Theo phản ánh của người dân, ban quản lý chung cư đã không minh bạch đối với khoản tiền quỹ bảo trì ước tính lên đến hàng chục tỷ đồng.

Liên quan đến tranh chấp tại Chung cư Era Town, ông Lê Hồng Thanh, Giám đốc CTCP Bảo trì và Quản lý Chung cư Era Town (công ty con của CTCP Đức Khải - chủ đầu tư dự án) cho biết, chủ đầu tư đã có báo cáo giải trình với cơ quan chức năng về vấn đề quỹ bảo trì, đang chờ xin ý kiến để thống nhất hướng xử lý, như ai là chủ tài khoản, tiền quỹ được giải quyết thu chi ra sao, chi định kỳ và chi đột xuất cho việc duy tu bảo dưỡng như thế nào?...

“Quy chế quản lý dù đã được Công ty soạn thảo, nhưng các cơ quan chức năng chưa thẩm duyệt, thông qua, nên chưa thể công bố, cũng như chưa tiến hành hội nghị chung cư. Tại hội nghị chung cư trước cũng không thể bàn giao quỹ bảo trì, vì đây không phải là chủ thể pháp nhân, nếu rủi ro xảy ra, ai sẽ là người chịu trách nhiệm về vấn đề này?", ông Thanh đặt vấn đề.

Trước đó, Chung cư 584 Lũy Bán Bích (quận Tân Phú) cũng “nổi tiếng” với những vụ lùm xùm do nhiều hạng mục xây dựng sai phép, không phép tồn tại trong thời gian dài không bị phát hiện, thậm chí một số hạng mục đã được hoàn công. Khi sự việc bị bại lộ, việc khắc phục tháo dỡ đã ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của cư dân.

Tranh chấp thuộc diện "tốn giấy mực" nhất trong số các chung cư trên địa bàn TP. HCM phải kể đến Dự án First Home Thạnh Lộc (quận 12). Theo giấy phép xây dựng, dự án có tổng diện tích sàn 31.530 m2, bao gồm tầng hầm để xe, tầng 1 có nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, trung tâm thương mại dịch vụ và 336 căn hộ. Tuy nhiên, trong thực tế, chủ đầu tư dự án đã xây lên đến 489 căn hộ, tăng 153 căn.

Nguyên nhân của việc “tăng trưởng đột biến” nêu trên, theo phản ánh của những khách hàng mua nhà tại dự án, là do chủ đầu tư đã “xẻ thịt” một phần khu sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ thành căn hộ để bán. Việc làm của chủ đầu tư đã bị cơ quan quản lý nhà nước đình chỉ thi công vì xây dựng sai so với giấy phép xây dựng, dẫn đến việc chậm tiến độ bàn giao căn hộ cho khách hàng (mới đây, UBND TP. HCM đã có văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư điều chỉnh dự án, hợp thức hóa số căn hộ này - PV).

Chưa có hồi kết

Trước tình trạng bùng nổ tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn được cho là nguyên nhân chủ yếu gây tranh chấp. Trong đó, tranh chấp liên quan đến việc tính diện tích căn hộ đã được giải quyết bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư theo thông thủy.

Mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều và thực tế vẫn còn phát sinh tranh chấp về cách tính diện tích, nhưng giới chuyên môn vẫn đánh giá cao quy định này, bởi đã điều chỉnh kịp thời vướng mắc mà thị trường đang gặp phải.

Theo ông Hùng, những vấn đề dẫn đến tranh chấp hoàn toàn có thể khắc phục nếu thể hiện minh bạch trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, cần phân cấp và quy trách nhiệm cho địa phương, cán bộ giám sát dự án nếu để xảy ra sai sót.

Cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ giữa cư dân - chủ đầu tư- nhà làm chính sách.

Tuy nhiên, với những tranh chấp liên quan đến quản lý, chi phí quản lý chung cư có vẻ không được “thông đồng bén giọt” như việc tính diện tích căn hộ. Mặc dù Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định rõ, sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, việc cưỡng chế khó khả thi và giống như “thả gà ra đuổi”. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì vẫn diễn ra, gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Nhà nước cần có biện pháp để không cần cưỡng chế. Theo ông Ánh, dù về nguyên tắc, cưỡng chế là cần thiết khi chủ đầu tư cố tình chây ỳ, nhưng không khả thi, bởi nhiều vấn đề khách quan, chẳng hạn, chủ đầu tư mất tích, phá sản...

“Chúng ta phải làm chặt ngay từ đầu. Quy định phí bảo trì phải cụ thể, như thời điểm nào sẽ nộp phí, khi nộp ai giữ và quản lý ra sao để tránh phải truy tìm về sau”, ông Ánh nói.

Đồng quan điểm, luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cũng cho rằng, trong trường hợp chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư.

Theo nhận định của một số chuyên gia về xây dựng và bất động sản, nếu phân tích sâu về ý thức, trách nhiệm, cũng như năng lực của 3 chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý, thì vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới.  Vấn đề là cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ này.