Theo dự thảo, việc tách thửa phân lô sẽ được siết chặt. Chỉ cho khu dân cư hiện hữu tách thửa là gây vướng mắc.

Ngày 5-5, Sở TN&MT TP.HCM đã trình TP dự thảo quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa nhằm thay thế Quyết định 33/2014. So với các dự thảo trước, lần này Sở đưa thêm nhiều nội dung mới có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân.

Vẫn đề xuất dù từng bị “tuýt còi”

Cụ thể, Sở đề xuất trường hợp tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 thì phải lập thành dự án theo quy định của Luật Nhà ở.

Vừa qua, thẩm định dự thảo, Sở Tư pháp TP.HCM đề nghị Sở TN&MT giải trình cơ sở pháp lý của quy định này.

Tại tờ trình TP, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng cho hay pháp luật không quy định nội dung trên. “Tuy nhiên, thực tế qua khảo sát tình hình tách thửa tại các quận/huyện cho thấy tình trạng tách thửa đất có diện tích lớn rất phổ biến. Nhiều đối tượng lợi dụng chính sách để nhận chuyển nhượng và thực hiện tách thửa đất kinh doanh, gây khó khăn cho quản lý đất đai, hình thành các khu dân cư tập trung, tăng dân số, không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật xã hội” - ông Thắng lý giải.

Sở này cũng cho rằng đa số quận/huyện đồng tình việc hạn chế tách thửa đất lớn nhằm mục đích kinh doanh. Do đó Sở bảo lưu quan điểm này.

Tuy nhiên, cần lưu ý, quy định thửa đất trên 2.000 m2 muốn tách thửa phải lập dự án từng có tại Quyết định 19/2009 do TP ban hành về diện tích tối thiểu khi tách thửa và tại Quyết định 54 (sửa đổi, bổ sung Quyết định 19). Sau đó quy định này bị Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) “tuýt còi” vào tháng 1-2014.

Cục cho rằng luật không quy định các thủ tục này và cũng không giao TP ban hành các điều kiện trên. Việc yêu cầu thửa đất trên 2.000 m2 phải lập dự án khi tách thửa là làm khó dân. Do đó Cục yêu cầu TP bãi bỏ nội dung trên.

Trước ý kiến của Bộ Tư pháp, TP.HCM đã phải bỏ quy định này khi ban hành Quyết định 33/2014 thay thế Quyết định 19 và 54.

Nay Sở TN&MT đề nghị trở lại quy định này thì nhiều ý kiến cho rằng có khả năng sẽ tiếp tục bị “thổi còi”!

Không phải đất nào cũng được tách thửa

Về trường hợp loại đất ở được tách thửa, dự thảo của Sở TN&MT TP đề nghị: “Quận/huyện căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới, hoặc dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới”.

Như vậy, không phải mọi loại đất ở đều được tách thửa mà phải gắn với đuôi “hiện hữu”. Điều đó đồng nghĩa trường hợp cũng là đất ở nhưng thuộc quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới”, “đất ở hỗn hợp”, “đất ở cao tầng”… không được giải quyết cho tách thửa.

Quy định lâu nay nhiều vướng mắc, nhiều cách hiểu là “thửa đất có nhà ở hiện hữu” được tách thửa với diện tích nhỏ hơn đáng kể so với đất trống (ví dụ tại các quận 12, Bình Tân… muốn tách thửa đất trống thì tối thiểu phải 80 m2 nhưng đất có nhà thì chỉ 50 m2 - PV) cũng được giải thích tại dự thảo. Theo Sở TN&MT, điều kiện phải là “nhà ở được hình thành trước ngày Quyết định 33/2014 của UBND TP có hiệu lực thi hành, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (GCN) hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Về hướng dẫn “thửa đất có nhà ở hiện hữu”, Sở Tư pháp cũng đề nghị bỏ, không đưa vào.

Tuy nhiên, Sở TN&MT bảo lưu ý kiến và cho rằng quy định này giúp hạn chế được nhiều tồn tại trong thời gian qua. Đơn cử như nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng đất trống, sau đó xây dựng nhà tạm và xin tách thửa theo trường hợp thửa đất có nhà ở (được tách thửa với diện tích đất nhỏ hơn rất nhiều so với đất trống - PV).

Chỉ cho khu dân cư hiện hữu tách thửa là gây vướng mắc

Góp ý quy định chỉ loại đất ở thuộc “khu dân cư hiện hữu” mới được tách thửa, còn đất ở thuộc “khu dân cư xây dựng mới”, “đất ở hỗn hợp”… không được giải quyết, ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, TP.HCM, e ngại gây vướng mắc.

Theo ông, các trường hợp này cũng là đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất ở, nộp tiền sử dụng đất nên người sử dụng đất cũng phải được giải quyết các quyền lợi như đất ở hiện hữu. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM, cũng nhiều lần thể hiện quan điểm như trên.

Qua khảo sát của Pháp Luật TP.HCM, hiện tại nhiều nơi vẫn giải quyết cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư mới...) như các quận 7, 12,  Thủ Đức…

Tuy nhiên, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa cho trường hợp đất ở thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu như đề xuất tại dự thảo thay thế Quyết định 33/2014.

Còn về nội dung “thửa đất có nhà hiện hữu” được Sở giải thích là “nhà ở phải được xây dựng trước khi Quyết định 33/2014 có hiệu lực, đã được cấp GCN hoặc đủ điều kiện cấp GCN”, các ý kiến rất khác nhau.

Trưởng phòng TN&MT một quận cho hay ông đồng tình với việc siết lại quy định về tách thửa đất ở có nhà. Theo ông, lâu nay quy định này bị các chủ đầu tư lợi dụng để tách thửa đất ở diện tích nhỏ để mua bán thuận lợi.

“Thay vì tách thửa đất trống thì diện tích đất lớn, họ xin phép xây dựng xây nhà tạm bợ, sẵn sàng đập bỏ sau này rồi xin tách thửa cho trường hợp đất ở có nhà với diện tích đất nhỏ hơn nhiều so với đất trống” - ông kể.

Trong khi đó, ông Đào Gia Vượng cho rằng khó tìm được cơ sở pháp lý của quy định này. Theo ông, để không rối rắm trong cách hiểu, không phân chia đây là trường hợp đất ở có nhà hay đất trống như lâu nay. Thay vào đó chỉ quy định một con số diện tích tối thiểu được tách thửa.