Mặc dù các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền thuế sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, nhưng thời gian qua ở Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam vẫn rất ít nhà đầu tư mặn mà với các dự án này. Nhu cầu thị trường nhà ở xã hội vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung lại hạn hẹp.

​
Theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nguyên nhân vẫn là cơ chế, chính sách dành cho phát triển nhà ở xã hội còn ràng buộc bởi các yếu tố hành chính và quy định ngặt nghèo khó triển khai.

Chưa hấp dẫn các nhà đầu tư

Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, mặc dù doanh nghiệp nhận được nhiều chính sách hỗ trợ về thuế và được vay gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng... nhưng nhà ở xã hội vẫn chưa hấp dẫn, bởi một trong số quy định "làm khó" nhà đầu tư như việc trích 20% quỹ đất tại dự án thực hiện để làm nhà ở xã hội, dù đó là dự án nhà ở xã hội hay dự án nhà ở thương mại.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tỏ ra không đồng tình về con số 20% này, bởi theo họ với điều kiện quỹ đất tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh rất eo hẹp, đầu tư nhà ở xã hội không mang lại lợi nhuận cao như loại hình nhà ở thương mại và phải bán đúng đối tượng với "thủ tục hành chính nhiêu khê."

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết thêm, Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là hết sức đúng đắn. Tuy nhiên, để phát triển được nhà ở xã hội thì Nhà nước cần phải có những quy định phù hợp với từng địa phương, chứ không nên bắt buộc chủ đầu tư trích 20% quỹ đất để thực hiện nhà ở xã hội ngay tại dự án.

Điều này là không hợp lý bởi thực tế doanh nghiệp chỉ quyết định đầu tư khi dự án mang lại lợi nhuận tối đa cho họ. Chính vì thế, tại Thành phố Hồ Chí Minh đến nay, mới có 80 dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước.

Tính đến tháng 7/2015 thành phố mới bàn giao được 2.000 căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội. Như vậy, những con số báo cáo mới nhất đều cho thấy còn quá nhỏ so với chủ trương của thành phố là đầu tư dự án nhà ở xã hội quy mô 41.000 căn, với 3,4 triệu m2 sàn xây dựng và cho phép chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội với quy mô 7.600 căn.
​
Trong dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi mới đây, một trong nhiều quy định được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm là vấn đề trích lập quỹ đất 20% trên tổng diện tích đất ở của dự án để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
​
Dự thảo có quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết, hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Đại diện Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (một doanh nghiệp đang tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, việc thẩm định hồ sơ cho các đối tượng mua nhà ở xã hội là rất nhiêu khê.
​
Cụ thể như việc xác nhận phụ lục thực trạng nhà ở tại phường, xã; thủ trưởng đơn vị sợ trách nhiệm liên đới trong xác nhận hồ sơ; Chi cục Thuế không hợp tác với công ty trong việc chứng minh thuế thu nhập cá nhân để khách hàng vay tiền ngân hàng... là một số khó khăn khi công ty bán nhà ở xã hội cho người dân.
​
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, một trong những nguyên nhân không kém phần quan trọng khiến nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh không mặn mà làm nhà ở xã hội là mức lợi nhuận thấp. Bởi căn cứ theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp... nhưng lợi nhuận bằng giá kiểm toán cộng với không quá 10% biên độ lợi nhuận.
​
Với quy định như thế khiến rất ít doanh nghiệp dám đầu tư làm nhà ở xã hội, bởi quỹ đất sạch ở Thành phố Hồ Chí Minh là rất hiếm và nguồn vốn của doanh nghiệp cũng còn hạn chế.

​Gỡ khó để phát triển nhà ở xã hội
​
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012-2015 khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội, đến năm 2020 sẽ cần thêm khoảng 200.000 căn, nếu nhu cầu đến năm 2015 được giải quyết hết. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh cần 134.000 căn, Đồng Nai cần 95.000 căn, Bình Dương cần 104.000 căn...
​
Đến nay, cả nước mới hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án; trong đó có 38 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 19.600 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.800 tỷ đồng; 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng trên 20.200 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 4.400 tỷ đồng.
​
Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì các nhà đầu tư muốn thực hiện các dự án nhà ở xã hội phải có sẵn nguồn quỹ đất sạch. Tuy nhiên, nguồn quỹ đất sạch ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất khan hiếm. Nếu bây giờ mới bắt đầu khai thác quỹ đất thì chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ đội giá thành lên cao, trong khi, lợi nhuận thấp hơn hoặc bằng 10% theo quy định của Nhà nước.
​
Thực tế, lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội chưa bao giờ bằng 10%, chính vì thế nên không hấp dẫn nhà đầu tư.
​
Trong hội thảo mới đây do Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức, hầu hết doanh nghiệp mong muốn các cơ quan chức năng hoàn chỉnh chính sách phát triển nhà ở xã hội, với cơ chế vận hành thông thoáng. Chính sách tín dụng với lãi suất phải thấp hơn hiện nay. Cần có quy định đơn giản hơn cho người cần mua nhà vay vốn ngân hàng.
​
Hiện nay, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp đang bị giới hạn để phù hợp với nguồn cung, song về lâu dài, phải mở rộng thêm đối tượng để tạo ra công bằng hơn phục vụ xã hội.
​
Nhằm tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở xã hội, vừa qua Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ cho phép triển khai dự án xây dựng mô hình đầu tư thí điểm nhà ở xã hội tại một số địa phương bằng vốn ODA của Hàn Quốc.
​
Đề xuất này được lãnh đạo Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, qua hợp tác giữa Bộ Xây dựng với Bộ Đất đai Tài nguyên môi trường và nhà ở của Hàn Quốc có thỏa thuận sẽ đưa mô hình nhà ở xã hội ở Hàn Quốc vào Việt Nam. Bởi mô hình này được Hàn Quốc triển khai thành công.
​
Trước mắt đề xuất dự án thí điểm sử dụng vốn ODA triển khai một vài dự án thí điểm ở các địa phương, nếu mang lại hiệu quả thiết thực từ đó mới nhân rộng ra toàn quốc.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, họ rất đồng tình với đề xuất này của Bộ Xây dựng. Nếu được áp dụng thì sẽ tạo được nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, người thu nhập thấp sẽ có cơ hội lớn hơn để sở hữu nhà.