Trước tình trạng hàng loạt dự án nhà ở tại TP.HCM đang "đắp chiếu", phơi nắng, phơi mưa... trong lúc tình hình kinh tế đang khó khăn, TP.HCM đang tìm hướng giải thoát cho số tồn kho này. Đặc biệt là ở phân khúc thị trường cao cấp.

Vẫn còn u ám

Nhận định về tình hình hiện nay, sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tình hình thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn nhiều khó khăn, phần lớn các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố tạm ngưng triển khai đầu tư xây dựng do thiếu vốn đầu tư và thị trường đóng băng, thanh khoản kém. Ngoài ra, số lượng khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng hỗ trợ nhà ở với ngân hàng còn ít, mức độ giải ngân chưa cao, phụ thuộc vào tiến độ thi công của công trình nhà ở. Điều này đã phản ánh chính xác thực trạng BĐS tại một đô thị lớn như TP.HCM vốn phát triển BĐS một cách ồ ạt thời gian qua.

Báo cáo của sở Xây dựng TP.HCM cho hay, tình hình thực hiện dự án phát triển nhà ở, qua kết quả điều tra, khảo sát trên địa bàn thành phố có khoảng gần 1.400 dự án, tổng diện tích gần 11.780ha, tổng số căn hộ 500 ngàn căn, tổng diện tích sàn xây dựng là gần 50 triệu m2. Một lãnh đạo sở Xây dựng cho biết, về giải quyết tồn kho BĐS, trong năm 2013, thành phố đã tiêu thụ được khoảng 5.400/14.490 căn, ước giá trị khoảng gần 10 ngàn tỉ đồng (chiếm trên 37% so với số lượng tồn kho BĐS báo cáo năm 2012).

Theo số liệu thống kê của sở Xây dựng thì tính đến thời điểm này, đã giải quyết được gần bảy ngàn căn với giá trị gần 12 ngàn tỉ đồng. Nghĩa là, đến nay, tại TP.HCM chỉ mới triển khai được gần 40% hàng tồn kho, hơn 60% còn lại, tương đương 700 dự án nhà ở đang ngưng triển khai. Bên cạnh đó còn có gần 1.140 ha đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, chiếm gần 10%.

Một trong những giải pháp để giải quyết tồn kho BĐS là cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại (gọi tắt là NTM) sang nhà ở xã hội (gọi tắt là NXH). ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc sở Xây dựng cho biết, năm 2013, sở Xây dựng đã nhận được 11 hồ sơ đăng ký chuyển đổi NTM sang làm NXH, với quy mô sử dụng đất là gần 20 ha, số lượng căn hộ xin chuyển sang làm NXH là trên 9.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.557 tỉ đồng. Trong đó, thành phố đã chấp thuận chuyển đổi NTM sang làm NXH đối với bốn dự án, với quy mô là 6.373 căn. Trong số 11 hồ sơ này, đến thời điểm này, TP đã chấp thuận bảy dự án đủ điều kiện được chuyển đổi từ NTM sang NXH.

Đáng chú ý là có một dự án được ngân hàng cho vay và giải ngân gần 190 tỉ đồng trong gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng và một dự án được ngân hàng ký hợp đồng cho vay gần 120 tỉ đồng. Bên cạnh đó, ba dự án khác cũng đang được các ngân hàng thẩm định hồ sơ và hai dự án đang điều chỉnh để tiến tới phê duyệt dự án. Về chương trình cho vay hỗ trợ mua nhà ở tại TP.HCM, tính đến hết ngày 30/5/2014, đã có khoảng 800 khách hàng ký hợp đồng tín dụng với các ngân hàng thương mại với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Trong số này đã có có 510 khách hàng được giải ngân với số tiền gần 450 tỉ đồng.

Đẩy nhanh giải ngân gói 30 ngàn tỉ đồng

Trước tình hình các dự án cứ đắp mền, phơi nắng, phơi mưa, UBND TP đã giao cho sở Xây dựng phối hợp với các sở ngành, quận huyện rà soát, phân loại gần 700 dự án nói trên để có hướng xử lý. Theo đó, giải pháp được tính đến là rà soát lại nhu cầu NXH để có kế hoạch phát triển phân khúc này cho phù hợp với từng đối tượng. Mặt khác, phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án NTM đã được phép chuyển đổi sang NXH. Song song đó, chuyển đổi các dự án nhà tái định cư chưa được bố trí sang làm NXH, trong đó ưu tiên bố trí cho người nghèo, người thu nhập thấp.

Để người dân có thể tiếp cận được các dự án này, UBND TP yêu cầu các đơn vị liên quan phải công khai danh mục các dự án NXH, các dự án NTM có căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Đồng thời phải đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng. Ông Nguyễn Thanh Tuấn, Giám đốc một công ty xây dựng ở Q.12 chia sẻ: "Đây là một trong những biện pháp quan trọng để có thể giúp những người nghèo, người thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở. Đây là những đối tượng đang cần nhà ở và là nhu cầu có thật. Tuy nhiên, hiện nay, thủ tục và cách thức tiếp cận gói tín dụng này vẫn còn khó với đại đa số người dân. Do vậy, chính quyền TP cần phải cải thiện một cách mạnh mẽ để người dân có thể tiếp cận được gói hỗ trợ này, từ đó có thể tiếp cận được với các dự án nhà ở. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc góp phần khơi thông thị trường BĐS và làm cho mục tiêu của TP trở thành hiện thực".

Bên cạnh các giải pháp nói trên, UBND TP cũng giao cho sở Kế hoạch - Đầu tư chủ trì, đề xuất các biện pháp chế tài để xử lý đối với các dự án đăng ký đầu tư nhưng không triển khai và các công trình triển khai nhưng có chất lượng công trình kém. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng: "Trong thời buổi khó khăn như hiện nay, nhiều chủ dự án đã tháo chạy khỏi thị trường BĐS hoặc chuyển nhượng dự án lại cho người khác với giá thấp. Vì thế, sẽ có không ít công trình sẽ rơi vào tình trạng kém chất lượng và không đảm bảo đúng tiến độ. Đây không phải là lần đầu, TP.HCM "mạnh tay" với các dự án nhà ở. Hồi đầu năm, TP cũng đã có chủ trương thu hồi các dự án chậm tiến độ và bắt buộc các doanh nghiệp phải ký quỹ BĐS trước khi nhận giấy cấp phép đầu tư".

Đã từng xin gia hạn

Cách đây hai năm, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có văn bản xin gia hạn cho gần 200 dự án nhà ở với tổng diện tích sàn khoảng 16 triệu m2. Cơ sở để hiệp hội BĐS nêu ra là các trường hợp như chủ đầu tư chứng minh được rằng đã thỏa thuận thương lượng bồi thường, nhận chuyển nhượng được của người sử dụng quỹ đất từ 50% diện tích đất dự án trở lên. Bên cạnh đó là trường hợp các chủ đầu tư đã chủ động liên hệ các cơ quan chức năng để thực hiện các thủ tục đầu tư theo nội dung của văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng chưa hoàn tất và có lý do chính đáng.