Nhà, đất có trước quy hoạch (từ sau 15-10-1993 đến 1-7-2004) nhưng không phù hợp quy hoạch cũng được cấp giấy.

“TP.HCM hiện còn hơn 123.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Luật Đất đai 2003. UBND TP nhiều lần kiến nghị trung ương tháo gỡ và đến nay rất nhiều trường hợp đã được chấp thuận” - ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho biết khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM tại hội nghị triển khai Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2013 ngày 2-7.

Nhiều trường hợp “thở phào”

* Cụ thể, những trường hợp nào sẽ được tháo gỡ theo Nghị định 43, thưa ông?

+ Ông Nguyễn Hoài Nam: Các trường hợp nêu trên có rất nhiều dạng: Nhà, đất có trước quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp giấy không phù hợp quy hoạch; mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004, lấn chiếm không phù hợp quy hoạch… Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các nghị định hướng dẫn, những trường hợp này không được cấp giấy chứng nhận dù nhà, đất đã tồn tại từ rất lâu. Nếu không được cấp giấy, người dân vẫn sinh sống ở đó nhưng một số quyền lợi về nhà, đất (như giao dịch, thế chấp, cầm cố) bị hạn chế hoặc không thực hiện được.

Theo báo cáo của các quận, huyện, riêng nhà, đất mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004 đã có tới 34.000 trường hợp. Nay Nghị định 43 cho phép cấp giấy với nhà mua bán giấy tay trước ngày 1-1-2008. Nhưng do còn có cách hiểu khác về quy định này nên cần có hướng dẫn rõ để UBND các quận, huyện thực hiện.

Ngoài ra, theo Nghị định 43, nhà, đất có trước quy hoạch (thời điểm sau 15-10-1993 đến 1-7-2004) nhưng tại thời điểm cấp giấy không phù hợp quy hoạch cũng được cấp giấy.

Tháo gỡ cho nhà, đất tái định cư

* Vì sao một số quận, huyện chưa giải quyết cấp giấy cho các trường hợp nhà, đất tái định cư mua bán giấy tay trước ngày 1-7-2004, thưa ông?

+ Luật Đất đai 2003 cho phép nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay trước ngày 1-7-2004 được cấp giấy. Tuy nhiên, khi thực hiện các dự án lớn của TP (đặc biệt là tại dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè), có tình trạng nhiều người dân được bố trí tái định cư lại không sử dụng mà mua bán, chuyển nhượng ngay.

Để ngăn chặn việc mua bán suất tái định cư trái pháp luật, thời điểm đó UBND TP đã có quy định người được bố trí tái định cư chỉ được chuyển quyền sở hữu nhà ba năm sau ngày được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp trả góp thì trong thời gian trả góp người mua không được quyền cho thuê lại hoặc sang nhượng căn hộ cho người khác. Do nhiều năm chưa được cấp giấy nên nhiều người dân đã chuyển nhượng trái pháp luật. Khi người sở hữu cuối cùng làm thủ tục xin cấp giấy thì không được giải quyết.

Nhận thấy các hộ này sinh sống ổn định trong thời gian dài, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Sở TN&MT đã kiến nghị UBND TP cho phép giải quyết cấp giấy. Sở cũng kiến nghị đối với diện bố trí tái định cư thì khi nhận bàn giao nền đất hoặc căn hộ sẽ trao giấy chứng nhận luôn, trừ trường hợp trả góp.

* Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức lại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành văn phòng đăng ký đất đai và phải hoàn thành trước ngày 31-12-2015. Trong thời gian chưa có văn phòng đăng ký đất đai, cá nhân, tổ chức muốn làm thủ tục cấp giấy thì liên hệ ở đâu?

+ Trong thời gian chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai vẫn tiếp tục thực hiện như hiện nay.

Riêng chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải nộp hồ sơ trực tiếp tại Sở TN&MT. Sau khi Sở thẩm định đủ điều kiện cấp giấy, chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp giấy thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiếp nhận và trả hồ sơ đối với người mua là tổ chức. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện tiếp nhận và trả hồ sơ đối với người mua là cá nhân.

* Xin cảm ơn ông.

Nhà, đất trong quy hoạch hỗn hợp, xây dựng mới được cấp giấy

Theo Sở TN&MT, hiện một số quận, huyện (như quận 2, 7, Bình Thạnh, Bình Tân…) nhận định: Nếu quy hoạch 1/2.000 là khu dân cư xây dựng mới hoặc đất hỗn hợp thì sẽ thực hiện giải tỏa trắng. Từ đó, địa phương không giải quyết cấp giấy chứng nhận mặc dù nhà dân đã ổn định trong khu dân cư hiện hữu.

Sở TN&MT đề nghị UBND TP chỉ đạo các quận, huyện đối với các trường hợp sử dụng đất ổn định với mục đích là đất ở, không tranh chấp, trước ngày công bố quy hoạch thì vẫn được cấp giấy chứng nhận như trường hợp nằm trong khu dân cư chỉnh trang hiện hữu. Khi nào có dự án đầu tư và quyết định thu hồi đất thì sẽ bồi thường theo quy định.