Bảng giá đất 2015 mới vừa được UBND TP.HCM thông qua có mức bằng 30% so với giá thị trường.

Phù hợp với biến động thị trường

Mới đây, UBND TP.HCM đã thông qua tờ trình về bảng giá các loại đất trên địa bàn TP năm 2015 và áp dụng cho 5 năm tới (2015-2019). Theo đó, khung giá đất ở đô thị đặc biệt (19 quận nội thành) tối đa sẽ là 162 triệu đồng/m² và khung tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m² đất hẻm.

Đối với các quận, huyện ngoại thành đô thị loại 5, giá tối đa là 15 triệu đồng/m² và tối thiểu là 120.000 đồng/m²… Mức giá các tuyến đường bằng khoảng 30% mức giá thị trường, nhưng cao nhất không quá 2 lần, tính chung mức bình quân điều chỉnh tăng 1,6 lần so với năm 2014.

Theo đánh giá của UBND TP.HCM, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng của Thành phố có sự đóng góp quan trọng từ nguồn nghĩa vụ tài chính đất đai.

Số liệu điều tra giá đất tại TP.HCM năm 2014 và các năm trước cho thấy, giá đất đã từng bước đi vào ổn định và phản ánh giá trị thật của bất động sản (BĐS) trên thị trường.

Mặc dù thời gian tới, đất đai tại TP.HCM sẽ không có nhiều biến động, tăng giảm nhiều do lượng tồn kho căn hộ, đất nền còn lớn. Song, một số phân khúc thị trường như nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, chung cư, đất nền… giá tuy giảm nhưng vẫn còn tương đối cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân.

Điều này cũng phụ thuộc một phần không nhỏ vào giá đất hiện tại. Vì vậy, việc xây dựng bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường có tác động lớn đến thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố nói chung.

Trước đó, TP.HCM đã xây dựng bảng giá đất bằng khung của Chính phủ (năm 2008) với mức giá đất bằng khoảng 22% so với giá thị trường. Tuyến đường có mức giá cao nhất là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có giá 81 triệu đồng/m2 .

Trong suốt thời điểm đó, mặt bằng giá vẫn được giữ nguyên và hàng năm chỉ điều chỉnh mang tính cục bộ, mặt bằng giá ban hành không đồng đều ở các địa bàn, có nơi chỉ 10%, nơi bằng 30% so với mức giá thị trường hiện hành.

Kết quả khảo sát cho thấy, mặt bằng giá này thấp hơn nhiều so với giá giao dịch của thị trường, nên việc huy động đóng góp vào ngân sách chưa hài hòa và chưa tạo ra động lực phát triển cho Thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bảng giá đất mới ban hành cần được Thành phố xem xét cẩn trọng và chỉ những vị trí nào có sự gia tăng về mặt hạ tầng, mức độ thuận lợi do có hệ thống hạ tầng phát triển mới điều chỉnh bảng giá đất tăng theo, nhằm hạn chế những tác động không cần thiết gây thêm áp lực “gánh nặng” cho người dân và những doanh nghiệp BĐS.

Ngoài ra, nếu bảng giá đất không tăng đồng loạt 2 lần thì những nơi giá đất tăng nhẹ hoặc không tăng sẽ tạo ra hướng có lợi cho các hộ gia đình, cá nhân. Đây là điều hợp lý để tạo sự cân bằng trong quá trình phát triển, thúc đẩy đầu tư.

Tạo động lực thu hút đầu tư

Bảng giá đất năm 2015 được áp dụng vào những mục đích cụ thể như tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ngoài ra, bảng giá đất còn là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo ông Lê Trương Hải Hiếu, Chủ tịch UBND quận 1, bảng giá đất mới đã đánh giá đúng tình hình phát triển hiện nay và sẽ tạo ra một kênh giúp thành phố thu hút thêm nguồn lực tài chính bên ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Với quận 1, là quận trung tâm, được xem là khá “đắc địa”, thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư BĐS, với những thay đổi về khung giá đất hiện nay, nhà đầu tư sẽ có chiến lược đầu tư hợp lý dựa trên nguồn lực tài chính của mình.

Một số chuyên gia BĐS cũng chỉ ra rằng, việc tăng bảng giá đất sẽ không làm tăng giá BĐS.

Ngược lại, nếu giá BĐS tăng thì cũng đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nhiều nghĩa vụ thuế đất, từ đó họ sẽ phải tính toán thật kỹ càng việc lúc này có nên đầu tư dàn trải hoặc “gom” nhiều đất khi thị trường chưa thật sự phát triển hay không?

Hơn nữa, nguồn cung trên thị trường hiện đang dồi dào, giá ở ngưỡng cao so với thu nhập của người dân, nên không thể có chuyện doanh nghiệp tăng giá bán nhà vào thời điểm hiện tại.

Điều này giúp thị trường phát triển đúng hướng hơn. Tuy nhiên, về thời điểm áp dụng bảng giá đất mới, nhiều nhà chuyên môn nhận định, cần phải xem xét, tính toán thời điểm thích hợp để có sự đồng bộ với các quy định pháp luật.

Bởi, khi công bố bảng giá đất quá gấp gáp sẽ tạo ra những phản ứng ngược, tác động mạnh đến thị trường BĐS và có thể làm gia tăng các số vụ kiện tụng về tranh chấp bồi thường, đất đai.

Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM khẳng định, bảng giá đất 2015 đã được thực hiện điều tra, nghiên cứu, tổng hợp một cách khoa học và kỹ lưỡng, phù hợp với tình hình phát triển thực tiễn của Thành phố.

Bảng giá đất sẽ không gây xáo trộn nhiều đến đời sống và phát triển thị trường BĐS trên địa bàn. Mục đích lớn nhất hướng đến là bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và tăng thu hút đầu tư nước ngoài vào Thành phố trong thời gian tới.

“Đối với những người dân có đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hay bị giải tỏa khi bảng giá đất có sự điều chỉnh, thay đổi, Thành phố sẽ có những phương án cụ thể được tính toán kỹ, bảo đảm không gây ra các tác động tiêu cực đến đời sống người dân.

Trường hợp người dân bị di dời giải tỏa, Thành phố vẫn đền bù một cách thỏa đáng và sẽ tiến hành cấp sổ đỏ tại nơi mà người dân được bố trí nhà tái định cư”, ông Tín cam kết.