Cải tạo, xây mới các chung cư cũ là một trong những chủ trương, nhiệm vụ trọng tâm được TPHCM đặt ra từ nhiều năm nay, nhưng thực tế việc thực hiện rất chậm. Do vậy từ nay đến 2015, TPHCM sẽ phải căng sức, nỗ lực tháo dỡ hàng loạt chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ cao và giải quyết chỗ ở cho người dân bị ảnh hưởng.

Nhiều chung cư rệu rã

Hiện rất nhiều chung cư cũ, tuổi thọ công trình cao, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào nhưng người dân vẫn sinh sống bên trong với điều kiện sinh hoạt rất khó khăn và nguy hiểm. Đơn cử, Cư xá Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh) đến nay có tuổi thọ trên 50 năm.

Trong số 22 lô chung cư, lô IV và lô VI được người dân phản ánh hư hỏng nặng. Nhiều năm qua, trước tình trạng chất lượng công trình Cư xá Thanh Đa xuống cấp nghiêm trọng, TP đã có chủ trương di dời dân nhằm cải tạo, xây mới. Tuy nhiên, nhà đầu tư còn đắn đo vấn đề lỗ - lãi nên tiến độ thực hiện rất chậm.

Tương tự, chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5) được xây dựng từ những năm 1960 và đang được liệt vào danh sách các chung có nguy cơ sụp đổ cao tại TPHCM. Khối chung cư 11 tầng hiện đã “rệu rã”, tường bao nứt nẻ bong tróc xi măng, để lộ những thanh sắt hoen rỉ, mục nát. Do công trình xuống cấp, nguy hiểm, nhà cửa dột nát, ẩm thấp, một số hộ đã di chuyển ra ngoài sống khiến ở đây trở nên hoang tàn.

Được biết, dự án xây mới chung cư 727 Trần Hưng Đạo vốn được giao cho Công ty Công ích quận 5 làm chủ đầu tư. Trong lúc “ôm” nhiều dự án lớn, để có nguồn vốn thực hiện tại dự án 727 Trần Hưng Đạo, chủ đầu tư đã mời một số nhà đầu tư góp vốn, nhưng cuối cùng dự án vẫn “trùm mền”.

Theo tính toán, từ nay đến 2015, TP sẽ di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ (khoảng 400.799m2 sàn) với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư với quy mô 10.000m2 sàn. Song song đó, TP sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng trên 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.

Cụ thể, năm 2013, dự kiến sẽ hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) khoảng 20 lô chung cư, khởi công xây dựng mới thay thế 7 lô chung cư. Năm 2014, tiếp tục hoàn thành, GPMB 18 lô chung cư, khởi công xây mới 22 lô chung cư để thay thế. Năm 2015, hoàn thành GPMB 32 lô chung cư, khởi công xây mới 32 lô chung cư mới thế.

Tăng ưu đãi

Để hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia thực hiện những dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, Sở Xây dựng TPHCM cho rằng cần tăng ưu đãi về quy hoạch, đất đai, vốn, đầu ra sản phẩm, thuế… Cụ thể, Sở Quy hoạch - Kiến trúc hỗ trợ UBND quận, huyện cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, kết hợp chỉnh trang đô thị trong vòng 1 tháng.

Về đất đai, cho phép chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị được mở biên, mở ranh dự án để đầu tư xây dựng theo quy hoạch, kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm đảm bảo hiệu quả của từng dự án.

Cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê nhà ở và các công trình để huy động vốn trong phạm vi dự án theo quy định, trừ các công trình phải dành để bồi thường, tái định cư và công trình hạ tầng phải chuyển giao theo quy định tại quyết định phê duyệt dự án hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với những dự án có hiệu quả đầu tư thấp, sau khi hoàn thành, UBND quận, huyện có thể chỉ định bổ sung một dự án khác có hiệu quả cao hơn để bù đắp lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Về tài chính, chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ được áp dụng thuế suất doanh nghiệp là 10% trong 15 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 4 năm từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo.

Nhà ở phục vụ tái định cư tại chỗ không thuộc diện nộp thuế giá trị gia tăng, phí trước bạ. Tùy theo địa phương, chủ đầu tư được phép vay vốn không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án từ Quỹ Phát triển nhà ở, hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và hạ tầng xã hội bên trong dự án. UBND quận, huyện hỗ trợ chủ đầu tư bồi thường, GPMB khi thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ.

Trong trường hợp chưa mời gọi được chủ đầu tư, UBND quận, huyện tách dự án bồi thường, GPMB từ vốn ngân sách tạm ứng. Trường hợp các chung cư nhỏ, không thể mở rộng ranh dự án, không đủ quỹ nhà để tái định cư, không mời gọi được chủ đầu tư sẽ xem xét chuyển đổi chức năng nhà ở sang thương mại, dịch vụ… Quận, huyện xây dựng các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc để đem ra bán đấu giá khu đất chung cư. Số tiền thu được dùng để mua lại quỹ nhà tái định cư và bồi thường chi phí di dời cho các hộ dân.