Sự lệch pha về phân khúc căn hộ đã được các chuyên gia bất động sản đề cập đến nhiều trong thời gian gần đây. Do vậy, phát triển và đầu tư vào phân khúc sản phẩm căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền - sản phẩm chủ lực của thị trường, các doanh nghiệp không ngại sản phẩm ế ẩm.

Thị trường ít sản phẩm

Theo đánh giá của các chuyên gia tại Hội nghị bất động sản (BĐS) Việt Nam 2018 mới đây, việc thiếu nguồn cung quỹ đất trên thị trường hiện nay và việc TP Hồ Chí Minh hạn chế phát triển các dự án tại các quận huyện sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS trong thời gian tới đây.

“Trên thị trường đang có hiện tượng thiếu hụt nguồn cung dự án BĐS, nguyên nhân là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển. Tình trạng này chưa thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều, cho nên sẽ tác động lớn đến quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS năm 2019 và những năm tiếp theo”, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có nhận định như vậy về phân khúc này.

Điều đó cũng đồng nghĩa với câu chuyện thanh khoản của các dự án mới sẽ không đáng lo ngại. Tuy vậy, thực tế đến nay, nguồn cung các dự án mới vẫn rất nhỏ giọt, nhất là phân khúc căn hộ vừa túi tiền và hiện trên thị trường cũng có rất ít dự án được các chủ đầu tư công bố. Chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc tầm trung và cao cấp, do đó, dẫn đến bài toán thừa cung. Trong khi đó, căn hộ có nhu cầu mua để ở thật lại khan hiếm sản phẩm mới. Thời điểm cuối năm, vốn được xem là thời điểm kinh doanh khấm khá của thị trường BĐS, tuy nhiên, tính đến thời điểm này thì thị trường vẫn im ắng, chỉ có lượng rất nhỏ sản phẩm rục rịch tiếp cận thị trường.

Tại Lễ tri ân cho hơn 500 khách hàng, đối tác tham dự diễn ra tại Khu du lịch Tân Cảng, quận Bình Thạnh vào ngày 15/12 vừa qua, Cty CP Đầu tư Xây dựng Bcons đã giới thiệu thêm đến khách hàng dự án mới - khu căn hộ Bcons Miền Đông. Đây là dự án khu căn hộ thứ 2 trong chuỗi sản phẩm mang thương hiệu Bcons mà chủ đầu tư này giới thiệu ra thị trường trong năm 2018. Dự án có quy mô 768 căn hộ, được xây dựng trên khuôn viên gần 6.500 m2, gồm 2 block nhà cao 25 tầng, thiết kế theo kiến trúc hiện đại, thân thiện với môi trường. Trước đó, Bcons cũng đã giới thiệu ra thị tường các căn hộ Bcons tại Suối Tiên, quận 9.

Theo đánh giá, hiện sức mua tại phân khúc này rất lớn, nhưng đầu tư và phát triển căn hộ có giá vừa túi tiền trong thời điểm hiện nay là bài toán thật sự nan giải. Như phân tích của các doanh nghiệp phát triển dự án, khi giá đất đã tăng quá cao, chi phí đầu tư xây dựng cũng đội lên cao hơn theo đà tăng của vật giá thì đầu tư sản phẩm giá mềm có nghĩa là doanh nghiệp tự làm giảm bớt phần lợi nhuận của mình. Chính vì vậy, không phải chủ đầu tư nào cũng mạnh dạn bước vào phân khúc nhà giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Bằng chứng là, từ đầu năm đến nay, tại thị trường TP Hồ Chí Minh chỉ có 4.584 căn hộ giá vừa túi tiền được công bố, chiếm 19,3%, một tỷ lệ rất khiêm tốn trong tổng nguồn cung, giảm đến hơn 68% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo nhận định của các doanh nghiệp phát triển dự án, ở điều kiện chi phí đầu tư như hiện tại thì câu chuyện căn hộ giá vừa tầm đòi hỏi các chủ đầu tư “cân não” để tính toán. Chất lượng công trình không thể làm ẩu, tiện ích cũng phải phong phú, bởi vậy, chỉ còn diện tích căn hộ là bài toán xác đáng. Thay vì xây dựng những căn hộ diện tích lớn, không gian căn hộ có xu hướng co lại để kéo giảm giá thành.

Chia sẻ về việc này, bà Phạm Thị phương Thảo – Giám đốc Cty CP Dịch vụ Bất động sản Sao Việt – đơn vị phân phối độc quyền dự án Bcons Miền Đông cho biết: “Các căn hộ được thiết kế linh hoạt với diện tích từ 34 – 72,5 m2, tương ứng với 3 loại căn hộ từ 1-3 phòng ngủ. Dự án được trang bị đầy đủ các tiện nghi cuộc sống, như: Khuôn viên dạo bộ, không gian cây xanh, hồ bơi, phòng gym, khu shophoue mua sắm, nhà trẻ… Khi này mức giá các căn hộ sẽ khá cạnh tranh, chủ đầu tư dự kiến từ 800 triệu đồng căn”.

Theo nghiên cứu của Savill Việt Nam, 90% người mua nhà ở giá vừa túi tiền tại thị trường TP Hồ Chí Minh là để ở. Trong khi đó, nguồn cung hạn hẹp thì người có nhu cầu mua nhà để ở trong thời điểm này không hề dễ dàng. Trước sức ép về tạo quỹ nhà ở cho người dân, HoREA mới khuyến nghị các doanh nghiệp là cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn), đây đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.