Cơn “sốt” giá đất đầu năm 2017 đã đi vào lịch sử tại huyện Cần Giờ TP Hồ Chí Minh, giá cả có thể tăng theo tuần, từng ngày, thậm chí là từng giờ và có những trường hợp vừa đặt cọc xong đã có khách trả lời đến vài giá. Do đó, giới “cò” đất tại khu vực huyện Cần Giờ đã nghĩ ra chiêu thức “buôn cọc”.

Với chiêu thức này đã có không ít “cò” đất đã thực hiện thực hiện thành công những giao dịch “tay không bắt giặc”. Nhưng đột ngột thị trường giảm giá, hết sốt và trở lại bình thường nhiều “cò” không kịp “thoát xác” buộc phải “ôm” đất. Vì không có tiền để ôm, cũng không chấp nhận mất cọc, không ít trường hợp “cò” đã mượn “tay” của chính quyền để ép lại chủ đất đòi lại tiền cọc.

Chỉ là “cò” nhà đất

Để thuận tiện cho hoạt động môi giới, tìm kiếm nguồn hàng, khách hàng “cò” đất tại Cần Giờ đã tạo thành những nhóm với nhau. Nhiều “cò” là người tại địa phương hoặc từ quận, huyện khác của thành phố và thậm chí tỉnh, thành khác đến để kiếm ăn nhờ nghề “cò” đất.

Với cơn sốt giá đất tại Cần Giờ thì việc làm môi giới để kiếm hoa hồng khoảng từ một đến ba phần trăm giá trị lô đất dường như đã bị “bỏ” qua mà thay vào đó là những chiêu thức như “kê” giá, hưởng chênh lệch giữa giá của người bán với người mua.

Nhưng một trong những chiêu được cho là “cao cấp” nhất là đặt cọc rồi lại bán cọc. Tiền cọc thường chỉ bằng khoảng 10% giá trị nhà đất. Với chiêu thức “buôn cọc” giới “cò” đều biết được rủi ro cao hơn nhưng tiền lời “cò” được hưởng có thể lớn hơn vài lần số tiền cọc, tùy theo biến động của thị trường.

Trên thực tế, vào khoảng cuối tháng 4/2017, cơn “sốt” giá đất tại Cần Giờ đã nhanh chóng giảm nhiệt và bắt đầu xuất hiện những vụ “buôn cọc” bị “vỡ”. Tuy nhiên, “cò” đất đã không chấp nhận mất cọc như quy định của hợp đồng đặt cọc mà thay vào đó là tìm đủ cách, kể cả tìm cớ kiện ngược chủ đất để đòi lại tiền đã đặt cọc.

Trong đó, phải kể đến trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông P.A. Biên, chủ một thửa đất ở đường Lý Nhơn, huyện Cần Giờ với N.P.Hoàng Lộc (một “cò” đất). Theo đó, ngày 25/4/2017 thông qua “cò” đất L. Hải Đăng ông Biên có ký với Lộc một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có diện tích 14.750m2. Giá bán theo thỏa thuận là 550 triệu đồng/công (1.000 m2). Sau hơn một tháng và đến ngày hẹn ký hợp đồng công chứng nhưng Lộc đã không đến làm thủ tục mua bán lô đất.

Ông Biên cho biết: “Sau khi ký hợp đồng đặt cọc mới phát hiện Lộc với Đăng chính là một nhóm “cò” đất, với khoảng năm người hùn vốn để thực hiện việc “buôn cọc”. Đến hạn ký hợp đồng chuyển nhượng cũng là lúc giá đất tại Cần Giờ giảm, không có tiền để “ôm” đất lên nhóm “cò” này đã không đến làm thủ tục mua bán công chứng. Lường trước những rắc rối xảy ra tôi đã cho lập Vi bằng để ghi nhận sự việc”.

Ông Biên cho biết thêm, tuy Đăng với Lộc cùng là một nhóm “cò” nhưng trong giá bán này “cò” Đăng đã ép chủ đất phải kê khống giá thêm 50 triệu đồng/công để “ăn mảnh”.

Phân tích về hợp đồng đặt cọc giữa ông Biên với Lộc, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, thuộc Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, điều khoản cho phép bên thứ ba đứng tên trên hợp đồng mua bán công chứng (giúp chúng có thể “buôn cọc”) là trái với quy định của pháp luật, dù thực tế được “cò” sử dụng rất phổ biến.

Hợp đồng ký kết giữa hai bên thì Bên A chỉ có nghĩa vụ chuyển nhượng cho Bên B tại phòng công chứng. Để thực hiện việc thay đổi bên mua trên hợp đồng công chứng đúng pháp luật, hai bên phải ký thanh lý hợp đồng với Hợp đồng đặt cọc đã ký, trước khi được chuyển nhượng cho một bên thứ ba.


Mượn “tay” chính quyền ép chủ đất?

Nói về tình trạng “buôn cọc” của “cò” đất ở Cần Giờ, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: Hiện tượng này diễn ra khá phổ biến và trong thời điểm đất sốt giá Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo đến cơ quan chức năng, người dân trong khu vực cần phải tỉnh táo trong khi giao dịch với “cò” đất.

Thực tế, chuyện về những chủ đất bỗng dưng rơi vào cảnh “cười ra nước mắt” từ “cò” đất “buôn cọc” rồi khi giá đất giảm nhiệt, “cò” tự phá cọc không phải hiếm. Tại xã Lý Nhơn, cùng với chiêu thức “buôn cọc” ngay chính “cò” L. Hải Đăng đang đã “xuống tiền” cọc 500 triệu đồng mua thửa đất của chị Kiều ở xã Lý Nhơn, huyện Cần Giờ với giá 250 triệu đồng/công, diện tích gần 18.000m2, và rồi cũng không thể tìm được khách mua, cũng không có đủ tiền tự mua. Hay như trường hợp ông V.T. Thành bị “cò” N.C. Pha cài thêm điều khoản “đất trong khu dân cư hiện hữu”, dù “cò” này đã tới tận nơi xem đất giữa khu vực cánh đồng nuôi trồng thủy sản.

Khi “cò” Pha không bán được đất đã quay sang đòi ông Thành phải đền và phạt cọc.

Thực tế, sau khi không thể giao dịch, để đòi lại tiền, “cò” đất tại Cần Giờ đã đưa ra rất nhiều chiêu thức như đe dọa chủ đất, gọi điện nhắn tin gây áp lực và thậm chí thuê giang hồ gặp để “nói chuyện”.

Không ít trường hợp mượn nhiều cớ khác nhau “cò” đã kiện chủ đất ra tòa. Hầu hết chủ đất là những người nông dân tại địa phương hoặc nơi khác đến làm ăn lên đành chấp nhận trả lại tiền cọc cho “cò”.

Một vấn đề đặt ra là tại Cần Giờ làm thế nào để “cò” đất lộng hành và liệu có trường hợp “cò” mượn “tay” chính quyền ép chủ đất?

Đối với giao dịch giữa ông Biên và Lộc sau khi không được thực hiện nhóm “cò” của Lộc và Đăng nhiều lần tìm cách “nói chuyện” với chủ đất (kể cả mượn giang hồ) nhưng không thành, đã kiện ông Biên ra tòa.

Vụ việc đang được Tòa án Nhân dân (TAND) huyện Nhà Bè (nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của cả hai bên) thụ lý, giải quyết. Tuy nhiên, đã xuất hiện dấu hiệu bất thường tại TAND huyện Nhà Bè trong việc thụ lý và dự kiến mở phiên tòa xét xử sơ thẩm ngày 26/9/2017 vụ tranh chấp Hợp đồng đặt cọc nêu trên khi hợp đồng đặt cọc chỉ đứng riêng tên của Lộc nhưng trong đơn khởi kiện và thụ lý của tòa xuất hiện thêm bà Phan Thị Hương (được cho là mẹ và cùng trong nhóm “cò” của Lộc).

Nhận thấy có dấu hiệu bất thường của TAND huyện Nhà Bè, đại diện của bị đơn đã có văn bản khiếu nại và đến ngày 18/9/2017 bà Hương đã nộp đơn xin rút yêu cầu khởi kiện.

Không chỉ có dấu hiệu bất thường tại TAND huyện Nhà Bè, ông Biên còn “té ngửa” trước sự “bắt tay” khá chặt chẽ giữa nhóm “cò” đất này với Văn phòng đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh, Chi nhánh huyện Cần Giờ. Trong văn bản trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh, Chi nhánh huyện Cần Giờ ngày 16/11/2017 về việc cung cấp thông tin đất đai của ông Biên với thửa đất nêu trên, ở mục “về pháp lý” đã ghi nhận ngày 18/5/2017, giấy chứng nhận thửa đất trên của ông Biên đã có đơn ngăn chặn của ông Lộc và bà Hương, nộp tại Chi nhánh.

Như vậy, việc Chi nhánh thực hiện việc ghi nhận nêu trên khi hợp đồng đặt cọc mua bán giữa ông Biên và Lộc vẫn còn trong thời hạn (hợp đồng đặt cọc được ký 25/4/2017 có thời hạn 30 ngày).

Theo Thạc sĩ Trần Quang Trung - Khoa Luật hành chính trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, các quy định hiện hành thì chỉ có các cơ quan chức năng như Cơ quan điều tra, viên kiểm sát, tòa án, thi hành án mới có quyền yêu cầu ngăn chặn hoạt động cập nhật đăng bộ nhà đất của công dân.

Vì vậy, việc Chi nhánh tiếp nhận đơn ngăn chặn của ông Lộc và bà Hương, được ghi nhận thành văn bản trong thông tin đất đai trả lời ông Biên là trái quy định của pháp luật hiện hành. Nó ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của ông Biên với thửa đất nói trên.