Thị trường căn hộ TP. HCM được cảnh báo đang có sự lệch pha cung cầu. Trong khi căn hộ cao cấp đứng trước nguy cơ bội cung, thì căn hộ có giá tầm trung được đầu tư bài bản đang trở nên khan hiếm.

Vẫn nóng căn hộ tầm trung

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, thị trường căn hộ tại TP. HCM thời gian qua đã có sự chững lại về giao dịch. Tuy nhiên, sự chững lại không xảy ra ở tất cả các dự án. Có nhiều dự án rơi vào tình trạng đóng băng về giao dịch, song ngược lại, với các dự án căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn luôn có kết quả bán hàng khá tốt. Đơn cử, mới đây, Công ty Him Lam Land mở bán dự án căn hộ Him Lam Phú Đông ở khu Đông Bắc của TP. HCM, ngay trong buổi lễ công bố, toàn bộ 200 căn hộ đợt 1 của dự án này đã được khách hàng đặt mua.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, yếu tố tạo nên sức hút của dự án này đầu tiên là có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, phù hợp với số đông khách hàng trẻ tuổi. Ngoài ra, dự án này có vị trí đắc địa, nằm ngay trên trục đường Phạm Văn Đồng, tuyến đường được xem là đẹp nhất của TP. HCM hiện nay.

"Thị trường hiện nay không phải không có dự án tầm trung, song sự khan hiếm ở đây là các dự án tốt"  - Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land.

“Công ty đang chuẩn bị mở bán đợt 2, nhưng số lượng khách hàng đăng ký hiện đã lấp đầy”, ông Phúc cho biết.

Trước đó, dự án căn hộ 9 view tại quận 9 do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư với hơn 600 căn hộ được khách hàng đặt mua chỉ trong vòng chưa đến 1 tháng. Một dự án khác cũng do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư là MoonLight Residences trên đường Đặng Văn Bi, thuộc quận Thủ Đức, cũng đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Được biết, theo kế hoạch, trong tháng 8, Hưng Thịnh mới chính thức khai trương nhà mẫu và mở bán, song đến thời điểm này, đã có hàng trăm khách hàng đăng ký giữ chỗ.

Tương tự, một dự án khác đã và đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ thời gian qua là Opal Garden do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc ngay bờ sông Sài Gòn, thuộc phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, gồm 4 tòa tháp cao 16 tầng, có thiết kế đa dạng, phù hợp với mọi nhu cầu của khách hàng và giá bán chỉ từ 1,4 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Theo tin từ Đất Xanh, hiện phần lớn căn hộ của dự án này đã được khách hàng đặt mua.

Lý giải về sức tiêu thụ tốt của các dự án căn hộ tầm trung, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho rằng, thời điểm này năm 2014, thị trường bất động sản TP. HCM sôi động với hàng loạt dự án có mức giá bán chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, sau vài năm, nguồn cung đã được tiêu thụ hết, đặc biệt là thời gian qua, nhiều doanh nghiệp quan tâm đầu tư vào các dự án cao cấp, nên rất ít dự án căn hộ tầm trung được chú trịng đầu tư.

“Thị trường hiện nay không phải không có dự án tầm trung, song sự khan hiếm ở đây là các dự án tốt. Sở dĩ các dự án căn hộ tầm tung bán tốt thời gian qua là vì khách hàng tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư, còn đâu đó vẫn có những dự án tầm trung vẫn không bán được do khách hàng thiếu niềm tin vào chủ đầu tư”, ông Hiền chia sẻ.

Nhu cầu còn rất lớn

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty CBRE, mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua đã có sự tăng trưởng nhất định, nhưng theo nhu cầu của thị trường còn rất lớn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản tầm trung, đáp ứng nhu cầu của giới trẻ.

“Cơ cấu dân số trẻ của Việt Nam tạo nên nguồn cầu lớn về nhà ở, tỷ lệ kết hôn và ly hôn đều cao cũng là yếu tố tạo điều kiện kích cầu thị trường với 46.300 cặp/năm kết hôn và ly hôn là 23.000 cặp/năm. Đây đều là đối tượng khách hàng tiềm năng của thị trường bất động sản, đặc biệt là với phân khúc nhà ở trung bình”, bà Ngọc nhận định và cho rằng, thời gian tới, các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án tầm trung sẽ có nhiều cơ hội phát triển.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, thị trường bất động sản hai năm gần đây đã tốt hơn rất nhiều, thể hiện ở tính minh bạch, cạnh tranh sòng phẳng giữa các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Có nhiều nhà đầu tư mua lại hoặc liên doanh, liên kết với nước ngoài, hoặc bản thân các chủ đầu tư liên kết với nhau để tạo sức mạnh tổng hợp. Sự thay đổi này cho thấy các doanh nghiệp ngày càng khắt khe hơn trong lựa chọn đầu tư, do đó các chủ đầu càng cần phải tạo dựng được uy tín mới có thể đứng vững trên thị trường. Vẫn theo ông Hiếu, từ đầu năm đến nay, thị trường đã có sự dịch chuyển nhu cầu mạnh vào phân khúc trung cấp và bình dân.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, thời gian qua, phân khúc cao cấp đã có dấu hiệu phát triển nóng. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ, đáp ứng nhu cầu thật trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững và vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Tuy nhiên, phân khúc này lại chưa được các doanh nghiệp chú trọng thực sự.

Theo ông Châu, việc các doanh nghiệp chạy theo phân khúc cao cấp, ít quan tâm phân khúc giá rẻ có nhiều lý do. Phân khúc cao cấp được kỳ vọng có biên độ lợi nhuận cao và khi kinh tế khởi sắc, thì nhu cầu ở phân khúc này sẽ tăng trưởng nhanh. Trong khi đó, để phát triển căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn, chủ đầu tư phải có lợi thế nhất định về quỹ đất, có tầm nhìn dài hạn và chấp nhận biên độ lợi nhuận thấp để chia sẻ với khách hàng hạn chế về tài chính. Tuy nhiên, phân khúc bình dân mới là phân khúc chủ đạo của thị trường và an toàn nhất, bời TP. HCM hiện đã có trên 13 triệu dân, trong đó gần 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn nhất, vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn.