Theo Viện Kinh tế TP HCM, lợi ích từ việc quy hoạch đô thị hiện đều rơi vào đối tượng không bỏ vốn đầu tư, nhất là giới đầu cơ. Do đó, Viện đề xuất tăng giá trị nhà đất khu quy hoạch bằng cách thu thuế hoặc phí từ đối tượng này.

Theo Viện Kinh tế thành phố, quá trình leo thang của giá cả từ đất nông nghiệp thành đô thị trải qua 5 lần biến đổi và tăng dần đều tùy khu vực. Tuy nhiên, nghịch lý trong quá trình đô thị hóa là Nhà nước phải bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để làm quy hoạch, xây hạ tầng, mở đường, song lợi ích mang lại ít phục vụ cho người dân mà phần lớn chảy vào "túi" các nhà đầu cơ. 

Nhằm cân đối quyền lợi của người bị thu hồi đất và tăng nguồn thu để nhà nước có khả năng trang trải các công trình hạ tầng chính, Viện đề xuất thu thêm thuế và phí từ các đối tượng chuyển nhượng nhà đất, trực tiếp hưởng lợi từ quy hoạch này. Theo đó, TP HCM sẽ bổ sung thêm các sắc thuế khác liên quan đến nhà đất trong thời gian tới.

Ông Võ Kim Cương, chuyên viên kiến trúc đô thị TP HCM cho biết, cùng với nạn đầu cơ, việc phát triển hàng loạt dự án kết nối hạ tầng đã làm giá đất chênh lệch hàng trăm lần như hiện nay.

"Giá đất Thủ Thiêm trước đây chỉ có vài trăm nghìn đồng một m2, từ khi có quy hoạch biến Thủ Thiêm thành khu đô thị mới, kết nối cầu đường, giá đất đã tăng lên hàng trăm lần", ông dẫn chứng.

Nhờ các dự án kết nối, chủ dự án và người mua đi bán lại đã hưởng trọn những giá trị chênh lệch kếch xù, nhưng nhà nước chưa có cơ sở đánh thuế hai đối tượng trên, chỉ nhằm vào người dân mà thu thuế là không hợp lý. "Thuế đầu cơ nhà đất sẽ truy thu theo thời gian sở hữu, ai giữ nhà bỏ trống lâu chừng nào thì mức thuế càng cao chừng ấy", ông Cương đề xuất.

Ông Lê Anh Duy, chuyên viên phòng cơ chế phát triển kinh tế Viện Kinh tế TP HCM nêu thực trạng nhiều đối tượng giàu lên nhờ đầu cơ đất đai khu quy hoạch giai đoạn đầu. Ngược lại, vô số người là chủ đất nhưng bị bần cùng hóa và nghèo đi sau khi bị giải tỏa.

"Tôi đề nghị thu thuế hoặc phí chênh lệch về giá trị nhà đất từ các đối tượng đầu cơ tích trữ nhà tạo cơn sốt ảo. Số tiền này dùng để hỗ trợ người bị thu hồi đất", ông Duy nói. 

Trưởng phòng kế hoạch quy hoạch tổng hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân lưu ý, không nên lạm dụng việc thu thêm thuế hay bất cứ khoản phí nào, vì đây là vấn đề nhạy cảm. Bà Vân cho rằng, trên thực tế, nhà nước đã điều tiết giá trị gia tăng của nhà đất trong khu đô thị hóa bằng khung giá đất hằng năm: "Có thể nghiên cứu thu thuế như thế nào cho công bằng chứ không nên tính chuyện thu nhiều hơn. Bởi lẽ, tận thu sẽ làm tăng sức ép lên đời sống người dân".

Trong khi đó, Sở Giao thông Công chính TP HCM phân tích, việc thu thuế hoặc phí chênh lệch giá trị nhà đất ở khu quy hoạch sẽ là con dao hai lưỡi. Một mặt chính sách này hạn chế tình trạng bất công giữa quyền lợi người dân và đối tượng đầu cơ mua đi bán lại nhiều lần.

Mặt khác, những khoản tiền "trách nhiệm" này rất khó đòi. Nếu TP HCM tăng thuế và phí, trong khi các tỉnh lân cận không thu đồng nào thì nhà đầu tư sẽ dịch chuyển địa bàn kinh doanh. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, phải chống đầu cơ nhà đất bằng biện pháp tài chính nhưng không nên thu thuế chồng thuế, sẽ dẫn đến tình trạng phổ biến giao dịch ngầm, gây tiêu cực trong xã hội.

5 giai đoạn cơ bản của quá trình tăng giá đất đô thị

Giai đoạn 1: đất nông nghiệp chưa có hoặc rất ít người ở, nhà nước công bố quy hoạch nhưng chưa có dự án.

Giai đoạn 2: bắt đầu triển khai dự án theo quy hoạch, thu hồi đất, nhà đầu tư bắt đầu xây dựng hạ tầng.

Giai đoạn 3: nhà đầu tư bán nền, nhà đầu tư thứ cấp mua nền.

Giai đoạn 4: hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối với nhiều khu vực lân cận. Người mua nền xây nhà.

Giai đoạn 5: dân cư lấp đầy, nhà nước cấp giấy chủ quyền.