Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/9/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 26.294 tỷ đồng. So với tháng 12/2016 giảm 4.279 tỷ đồng (giảm 15,24%); so với ngày 20/8/2017 giảm 450 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trước thông tin hàng tồn kho bất động sản (BĐS) đang giảm, nhiều chuyên gia lo ngại vì nguồn cung BĐS những tháng cuối năm sẽ tiếp tục gia tăng áp lực lên thị trường.

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/9/2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 26.294 tỷ đồng. Lượng tồn kho này nếu so với thời điểm tháng 12/2015 giảm hơn 25.516 tỷ đồng; so với tháng 12/2016 giảm 4.279 tỷ đồng (giảm 15,24%); so với cùng thời điểm của tháng (ngày 20/8/2017) giảm 450 tỷ đồng.

Tác động của chính sách vĩ mô

Theo các chuyên gia, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và thị trường BĐS tiếp tục được hoàn thiện, tạo lập hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để kiểm soát, điều tiết các hoạt động của thị trường.

Bên cạnh đó, các quy định mới của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thực hiện đã tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi hơn để thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhà ở, đồng thời đảm bảo yêu cầu tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước nhằm kiểm soát thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Chưa kể, Ngân hàng Nhà nước cũng có nhiều chính sách về vốn, tác động không nhỏ đến nguồn cầu. Khách hàng mua dự án được hưởng nhiều chính sách ưu đãi từ các gói hỗ trợ nhà ở, thuận tiện và dễ dàng hơn trong vấn đề vay vốn mua sản phẩm BĐS…

Chính các quy định mới này đã đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực, được các cơ quan nhà nước, cộng đồng xã hội, doanh nghiệp, người dân đồng tình ủng hộ và đánh giá cao.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố trên, dù lượng tồn kho BĐS đã giảm nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia câu chuyện tồn kho BĐS sẽ tiếp tục là mối lo của thị trường BĐS khi nguồn cung trong thời gian tới được dự báo sẽ tăng mạnh mẽ.

Từ năm 2016 đến nay, dựa trên báo cáo của các công ty trong lĩnh vực BĐS có thể thấy luôn duy trì sự tăng trưởng ổn định. Sự ổn định thể hiện qua các yếu tố: giá cả ổn định, thanh khoản tăng, tồn kho tiếp tục giảm mạnh, tín dụng trong lĩnh vực BĐS tiếp tục tăng trưởng, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống…

Vẫn lo hàng tồn kho

Trong 9 tháng năm 2017, so với cùng kỳ năm trước, theo báo cáo của một số sàn giao dịch BĐS, tại Hà Nội có khoảng 10.550 giao dịch thành công (giảm 7,5%); tại Tp.HCM có khoảng 11.320 giao dịch thành công (tăng 3,4%).

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng hàng tồn kho giảm nhưng cần xem xét dưới những góc độ khác nhau, đó là giảm về số lượng song giá trị có thực sự giảm, bởi vì với số lượng, cần xác định sản phẩm được bán đi là những dự án đã hoàn thiện về căn hộ, hay là những dự án đang trong quá trình xây dựng.

Bán căn hộ đang xây dựng là chỉ mới bán sản phẩm mà không thể nói đó là hàng tồn kho. Chẳng hạn, một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được sẽ không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang tới tầng 5, tầng 7 đã bán, khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm mà chưa gọi là thành phẩm.

Một chuyên gia cho rằng thời gian gần đây, hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực BĐS diễn ra sôi động. Nhiều dự án mới hoàn thành về pháp lý nhưng chưa được xây dựng, sau đó được chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác thì không thể nói đó là sản phẩm mới vì số lượng vẫn được giữ nguyên, chỉ là sự vận động của thị trường thay đổi, hoặc được doanh nghiệp khác đứng tên thay thế.

Còn với giá trị hàng tồn kho, phải đánh giá ở góc độ khác, nói đúng hơn là giá trị tồn kho BĐS phải tăng lên mà không phải giảm đi, vì một dự án phải có sự trao đổi dòng tiền mới có sự mua bán sản phẩm đó.

Nhưng ở đây thì ngược lại, dù không thể bỏ tiền vào được nữa và cũng không bán được song vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.

Cùng quan điểm trên, môt số chuyên gia cho rằng con số tồn kho BĐS hiện tại đã giảm đáng kể vì thị trường tốt lên, nhiều dự án đang triển khai lại.

Điển hình, thị trường BĐS Tp.HCM sôi động trở lại là do các doanh nhân mua bán dự án với nhau, họ có hệ thống tiếp thị, bung vốn ra để mua lại dự án chết rồi xây dựng lên.

Tuy nhiên, các dự án mới ồ ạt tung ra thị trường vào dịp cuối năm trong khi hàng cũ chưa giải phóng hết sẽ tạo nên những số liệu mới về hàng tồn kho trong BĐS.

Những nhận định trên cho thấy việc giảm hàng tồn kho trong giai đoạn hiện nay chưa hẳn là thông tin đáng mừng đối với doanh nghiệp và khách hàng. Để hạn chế hàng tồn kho mới, theo nhiều chuyên gia, cần có biện pháp giúp ổn định sự cân bằng giữa các phân khúc. Tập trung phát triển những phân khúc đang có nhu cầu khách hàng mà không nên chạy theo tâm lý khách hàng.