Thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục nhưng đằng sau những con số đã được công bố còn nhiều vấn đề phải bàn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trao đổi với Đất Việt về tồn kho bất động sản 2014.

Chỉ khảo sát các dự án điển hình

Theo ông Lê Hoàng Châu, con số Bộ Xây dựng đưa ra dựa trên số liệu thống kê của một số dự án bất động sản chứ không phải tất cả các dự án trên toàn quốc.

"Điều này cũng tương tự như TP.HCM. Toàn TP.HCM có 1.403 dự án thì có 689 dự án đang tạm ngưng triển khai, 85 dự án bị UBND TP ra quyết định thu hồi chủ trương đầu tư. Tổng cộng, già nửa số dự án bất động sản ở TP.HCM đang trong giai đoạn khó khăn và rất khó khăn.

Theo báo cáo, con số dự án tồn kho của TP.HCM giảm tới 48% thực chất chỉ được khảo sát trên 36 dự án điển hình tại 24 quận, huyện trên toàn thành phố vào năm 2012. Hơn 700 dự án bị ngưng triển khai thì đâu có sản phẩm mà tồn kho?! Đó là những dự án chưa triển khai, dở dang, bị đắp chiếu", ông Châu nói.

Bởi vậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, tồn kho bất động sản vẫn còn rất lớn và số liệu thống kê trên chưa bao gồm hết.

"Lượng hàng tồn kho với giá trị rất lớn còn nằm chủ yếu trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc thị trường văn phòng cho thuê với một số phần thuộc về khối đế thương mại trong toà nhà chung cư mà theo quy hoạch là phải có khối đế nhưng chưa đi vào khai thác được.

Phân tích về nguyên nhân giảm tồn kho bất động sản năm vừa qua, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trước hết, đó là nhờ Nghị quyết 02 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Ngoài ra, việc mua bán, chuyển nhượng dự án cũng góp phần làm giảm hàng tồn kho bởi doanh nghiệp mua lại dự án, tái khởi động, đưa ra thị trường và được đón nhận tốt.

Về việc một phần tồn kho bất động sản giảm là nhờ các dự án chuyển đổi công năng sang việc khác, ông Lê Hoàng Châu dẫn một ví dụ điển hình ở TP.HCM. Đó là dự án khu nhà tái định cư ở xã Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh) với hơn 1.700 căn hộ. "TP.HCM chỉ bố trí được hơn 80 hộ vào tái định cư, các hộ khác thuộc diện này không vào ở mà nhận tiền rồi đi chỗ khác. Sau đó, trên cơ sở đề nghị của Sở Xây dựng, TP.HCM quyết định chuyển khoảng 1.200 căn hộ sang nhà ở xã hội, và như vậy, trên sổ sách dự án khu tái định cư này đã được lấp đầy".

Tuy nhiên, cũng qua dự án này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý rằng, đừng ảo tưởng rằng mọi chính sách đều thích hợp với mọi người dân. Nhiều người dân thà che một mái lều tạm trên kênh rạch nhưng có việc làm gần đó còn hơn là vào khu tái định cư. Khu tái định cư khang trang thật nhưng người dân khó sống bởi không có việc làm, đi lại khó khăn. Bởi vậy, vấn đề không phải là nhà tái định cư mà là một không gian tái định cư, trong đó có căn hộ tái định cư, nền nhà tái định cư để người dân tự xây, có hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để một bộ phận dân cư ở đó có thể làm việc.

"Phải tạo được không gian sống cho người dân chứ không phải chỉ xây dựng tập hợp những nhà tái định rồi bảo là hoàn thành nhiệm vụ", ông Châu nhấn mạnh.

Sẽ tiếp tục đà hồi phục?

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản có thể hồi phục hoàn toàn vào năm 2017, còn trước mắt, trong năm 2015, thị trường sẽ tiếp đà hồi phục và ngày càng mạnh hơn.

"Tuy nhiên, trong giai đoạn 2015-2017, lợi thế thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư có dự án đã được duyêt, đã nộp tiền sử dụng đất, thậm chí họ sẽ độc chiếm thị trường. Những nhà đầu tư mới sẽ rất khó ra được dự án mới bởi những cơ chế và nghĩa vụ tăng thêm như chi phí ký quỹ, bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai hay tiền sử dụng đất vẫn rất nặng nề. Đặc biệt phí giải phóng mặt bằng đang rất cao do hiệu ứng tâm lý sau khi Chính phủ công bố nâng khung giá đất lên gấp đôi", ông chỉ rõ.

Về điểm nghẽn tồn kho bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM một lần nữa nhắc lại ý kiến của ông về gói hỗ trợ 30.000 tỷ.

"Tôi không đồng tình với việc các dự án nhà ở xã hội mới lấy tiền từ gói 30.000 tỷ. Gói này lẽ ra phải được giải ngân thật nhanh, thật quyết liệt để đưa vào nền kinh tế trong đó 24.000 tỷ dành cho người tiêu dùng, 9.000 tỷ dành cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, tiền ấy phải đưa vào các dự án dở dang, như vậy mới xử lý được hàng tồn kho. Còn xây nhà ở xã hội mới là tăng cung thì làm sao giảm được tồn kho bất động sản?!", ông Châu đặt câu hỏi.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản là do sự suy thoái của phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, chứ không phải ở phân khúc nhà ở giá rẻ.

"Khi kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản suy thoái, những người giàu muốn mua nhà để ở thì vẫn cứ mua, còn những người có tiền khác muốn đầu cơ bất động sản, mua đi bán lại để kiếm lãi hay cho thuê thì không mua nữa. Trong khi đó, các dự án phải hoàn thiện thì mới bán được, nếu không vẫn bị coi là hàng tồn kho.

Hiện tại, khi tình hình kinh tế đã sáng sủa hơn, những người đầu cơ quay trở lại thị trường bất động sản, thành ra giảm bớt lượng hàng tồn kho", ông Liêm lý giải.