Báo cáo tổng kết của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã cho thấy bức tranh khá tươi sáng của thị trường địa ốc thành phố trong năm 2017. Tuy nhiên, trong bức tranh ấy vẫn còn tồn tại những “điểm đen”, có khả năng tạo bất ổn và rủi ro trong thời gian tới.
 

Tăng trưởng trở lại

Theo HoREA, kể từ năm 2013 trở lại đây, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP. HCM nói riêng đã cho thấy sự phục hồi tích cực. Đỉnh cao phát triển của thị trường là vào năm 2015, sau đó có sự suy giảm nhẹ trong năm 2016 và đạt được sự tăng trưởng trở lại vào năm 2017.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2017, thị trường bất động sản có mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước.

Cụ thể, trong năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 10,11 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 162,25 triệu m2, bình quân đạt 18,87 m2/người.

Về các dự án, toàn thành phố hiện có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158 ngàn tỷ đồng. Trong đó, có 2 dự án có quy mô trên 50ha và 27 dự án mà mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, hoặc có trên 1.500 căn hộ/căn nhà.

Ngoài ra, thành phố cũng xây dựng hoàn thành 5 dự án nhà ở xã hội với 3.704 căn hộ; đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng 12 dự án nhà ở xã hội khác với 7.336 căn.

UBND các quận cũng đã hoàn tất việc phân loại và kiểm định chất lượng toàn bộ 474 chung cư cũ. Theo đó, có 14 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm); 115 chung cư cấp C; 328 chung cư cấp B và 11 chung cư không cần thiết kiểm định do đang thực hiện di dời hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đã có gần 100 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia các dự án xây dựng lại chung cư cũ và các dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư các hộ dân đang sống trên và ven các kênh rạch của thành phố.


Về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai, năm 2017, thành phố có 92 dự án với tổng số 42.991 căn nhà (37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng) được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Tổng giá trị cần huy động vốn là 86.421 tỷ đồng.

Theo HoREA, số lượng dự án hình thành trong tương lai tập trung nhiều hơn ở khu vực phía đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức), phía nam (quận 7, Nhà Bè, quận 8, Bình Tân).

Phân khúc cao cấp có 10.987 căn, chiếm tỷ lệ 25,5% (tăng 3.747 căn, tỷ lệ tăng 22,9% so với năm 2016); phân khúc trung cấp có 19.509 căn, chiếm tỷ lệ 45,5% (tăng 1.081 căn, tỷ lệ tăng 16,4% so với năm 2016); phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm tỷ lệ 29,1% (tăng 5.026 căn, tỷ lệ tăng 67,3% so với năm 2016).

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong năm 2017 tương tự như năm 2016).

Tuy nhiên, căn hộ bình dân chỉ có 12.495 căn (chiếm 29,1%) vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại phát triển tốt

HoREA cho biết 2017 có thể xem là năm thành công của thị trường văn phòng cho thuê khi tỷ lệ lấp đầy khá cao; riêng văn phòng loại A, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 90%.

Trong quý III/2017, nguồn cung chỉ bổ sung thêm khoảng 26.000 m2 văn phòng loại A; không có thêm nguồn cung văn phòng loại B; giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 36,7 USD/m2/tháng; hạng B khoảng 20,7 USD/m2/tháng.

Đối với thị trường bất động sản thương mại (bao gồm các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi) HoREA nhận xét thị trường phát triển mạnh với nhiều thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, VinMart, Satra Mart và đã có nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập thị trường rất mạnh như Aeon, Central, Auchan Super - Simply Mart, Family Mart, Seven Eleven, E Mart…

Điểm trừ là việc phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam đã tác động rất mạnh đến các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Đồng thời, với rất nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình (chỉ khoảng vài trăm đến vài ngàn m2 sàn) thì nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh.

Bất ổn từ condotel, đất nền, tranh chấp chung cư

Theo HoREA, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, serviced apartment, condotel, hometel, biệt thự trong khu du lịch) đang có sự phát triển rất mạnh trong thời gian qua và có dấu hiệu cung vượt cầu.

“Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort.

“Việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp”, Hiệp hội nhận xét.

Cũng theo HoREA, cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của thành phố. Tuy nhiên hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên sốt giá đất nền đang có dấu hiệu quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Trong khi đó, tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.

Một vấn đề khác là cấp sổ đỏ cho người nước ngoài. HoREA cho biết toàn thành phố đang có khoảng 1.000 người nước ngoài đã mua nhà nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Đây là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới.

5 điểm nghẽn vẫn chưa được giải quyết

Đánh giá chung, HoREA cho rằng thị trường bất động sản 2017 đã tiếp tục xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có sự tập trung phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tình hình thị trường bất động sản năm 2017 vẫn còn những mặt hạn chế, tiêu cực và tiềm ẩn một số nhân tố có khả năng tạo ra bất ổn và rủi ro trong thời gian tới.

Đó là tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng. Trong khi đó, phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu.

Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

HoREA nhấn mạnh thị trường vẫn đang tồn tại 5 điểm nghẽn chưa được giải quyết, gồm:

Một là điểm nghẽn tiền sử dụng đất – đây vừa là gánh nặng, vừa là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin – cho” tiêu cực, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Hai là điểm nghẽn giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp.

Ba là điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bốn là điểm nghẽn chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao ( phổ biến từ 9-11%/năm); chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền).

Ngân hàng Nhà nước chưa đề xuất gói tín dụng nhà ở theo Nghị quyết 46/2017/NQ-CP của Chính phủ và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.

Năm là điểm nghẽn thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất