Ngày 3/7, tại TP. Hồ Chí Minh, Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2015, thời điểm mà những điều luật, quy định mới sẽ được áp dụng chính thức cho thị trường Bất động sản Việt Nam.

Thị trường Văn phòng cho thuê

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình của cả 2 hạng duy trì ổn định so với cùng kỳ quý trước. Tỷ lệ lấp đầy của cả hai hạng tăng rõ nét so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Không có tòa văn phòng mới hạng A nào gia nhập thị trường trong năm 2015 nhưng lại có rất nhiều nguồn cung văn phòng Hạng B sẽ gia nhập thị trường trong năm nay. Thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung do một lượng lớn dự án văn phòng hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện, đặc biệt tập trung tại khu vực phía Tây, do đó, giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục giảm và sẽ gây nên nhiều lo ngại cho các chủ tòa nhà.

Ngược lại, khách thuê có thể sẽ được hưởng nhiều điều khoản cho thuê có lợi cùng với mức giá thuê giảm. Có khoảng 715.000m2 diện tích văn phòng thuộc tất cả các hạng sẽ gia nhập thị trường trong vòng 2 năm tới, do vậy sẽ có nhiều cơ hội hơn cho khách thuê trong việc lựa chọn diện tích thuê tốt hơn cùng với giá thuê hợp lý.

Trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh, so với quý trước, tổng nguồn cung đã giảm 1% nhưng so với cùng kỳ năm trước thì lại tăng 1%. Tỷ lệ lấp đầy của cả hai hạng tiếp tục tăng trong quý này. Các tòa nhà hạng B khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy trung bình tương đối cao. Tỷ lệ lấp đầy khu vực ngoài trung tâm vẫn duy trì mức cao hơn so với trong khu trung tâm suốt 4 quý qua, điều này cho thấy giá thuê vẫn là vấn đề quan trọng nhất mà khách thuê quan tâm. Về giá thuê, giá thuê trung bình ở cả 2 hạng duy trì ổn định so với quý trước và cùng kì năm ngoái.

Trong 6 tháng đầu năm 2015, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh chào đón hơn 100,000 m2 diện tích văn phòng từ 1 dự án văn phòng hạng A và 3 dự án Hạng B, cung cấp nhiều sự lựa chọn cho khách thuê. Do có sự cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà trong việc lôi kéo khách thuê nên các hợp đồng thuê sẽ có thêm nhiều điều khoản linh hoạt nhằm hỗ trợ khách thuê hơn trước. Do diện tích mặt sàn lớn của văn phòng hạng A luôn trong tình trạng thiếu hụt nên giá thuê sẽ được duy trì ổn định suốt năm 2015.

Thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ Hà Nội không có nguồn cung mới gia nhập thị trường trong Quý 2.2015. Trung tâm thương mại của Keangnam Landmark 74 hiện được thông báo đang sửa chữa và có vẻ như sẽ tạm ngưng hoạt động cho đến cuối năm nay. Giá thuê được dự báo là sẽ có xu hướng giảm trong dài hạn do nguồn cung hiện tại đang dư thừa đồng thời có các nguồn cung mới sắp gia nhập thị trường, đặc biệt là các khối đế bán lẻ từ các dự án căn hộ phức hợp sẽ khiến cho tỷ lệ trống tăng lên tương ứng.

Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm vẫn ổn định so với quý trước. Tổng nguồn cung của trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ sẽ tăng trong tương lai nhưng đáng chú ý là phần lớn diện tích khối đế bán lẻ sẽ tập trung tại các quận ngoài trung tâm (quận Từ Liêm, Cầu Giấy và Thanh Xuân).

Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh có nguồn cung mới gia nhập thị trường trong Quý 2.2015 là trung tâm mua sắm SC Vivo City và trung tâm bán lẻ Taka Plaza 2. Hai dự án này có tỷ lệ lấp đầy tốt, đạt hơn 80%. Khu vực nội và ngoại thành hiện nay đang đón nhận xu hướng đầu tư mới, khá nhiều nhà bán lẻ nước ngoài đang xây dựng các trung tâm mua sắm lớn với các dịch vụ trọn gói và giá chào thuê cạnh tranh so với khu vực trung tâm TP.

Do đó, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực ngoại và nội thành đang có sự cải thiện đáng kể. Giá thuê tại các khu vực vẫn ổn định so với quý trước nhưng tại khu vực nội thành và ngoại thành, xu hướng giá thuê đang giảm nhẹ so với năm trước.

Trong vòng 5 đến 7 năm tới, khoảng 1,5 triệu m2 diện tích sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường, tăng tổng cung lên khoảng 200%. Nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm sẽ vẫn duy trì mức cao hơn trong ngắn và trung hạn. Tuy nhiên, xét đến tình trạng quỹ đất còn khan hiếm và giá đất cao, phần lớn nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và ngoại ô.

Thị trường khu công nghiệp

Tổng nguồn cung các khu công nghiệp (IPs) tại thị trường Hà Nội trong quý 2.2015 không thay đổi so với quý trước. 5 trong số 10 khu công nghiệp của Hà Nội được lấp đầy trong quý 2.2015. Các khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê là KCN Cao Hòa Lạc, Phú Nghĩa, Nội Bài (Giai đoạn II), Quang Minh I và HANSSIP I, trong đó KCN Cao Hòa Lạc vẫn có tỷ lệ trống nhiều nhất. Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp tại Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao nhất so với các tỉnh/ thành phố khác thuộc phía Bắc.

Hiện có khoảng 21 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào các khu công nghiệp tại Hà Nội với các dự án tập trung vào các ngành công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cơ khí và điện tử. Nhật Bản, Trung Quốc và Hồng Kông tiếp tục dẫn đầu về đầu tư. Đến năm 2020, dự báo có thêm khoảng 6.100 ha từ 14 khu công nghiệp gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 khu công nghiệp với diện tích 8.000 ha.

TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động trong quý này, Phần lớn các KCN có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Tuy nhiên, ba KCN tại huyện Nhà Bè, Củ Chi và Bình Chánh vừa đi vào hoạt động gần đây nên tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp, dưới 50%. Giá thuê KCN tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn gấp hai lần so với Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Hiện nay, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê. Từ đây đến năm 2020, tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, 18 KCN hiện tại được mở rộng và khoảng 12 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020. Đa phần các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và đợi được phê duyệt.

Thị trường căn hộ bán

Quý II/2015 tại Hà Nội chứng kiến hoạt động chào bán mạnh mẽ từ tất cả các hạng: một dự án hạng A, bốn dự án hạng B và C cung cấp cho thị trường gần 1,200 căn. Bên cạnh đó, một vài dự án hạng B và C hiện hữu tiếp tục chào bán các dự án giai đoạn mới. Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý này là hơn 15.000 căn hộ.

Trong đó, hạng C chiếm thị phần lớn nhất là 56% trong tổng cung thị trường sơ cấp, tiếp theo là hạng B với 42% và hạng A là 2%. Tình hình hoạt động của thị trường trong Quý II/2015 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng. Dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh và dự án Hạng A D’le Pont D’or là hai dự án có sức bán khá tốt hiện nay. Hạng B và C cũng có được tỷ lệ hấp thụ tốt trong quý này.Tuy nhiên, giá chào bán trung bình hạng A giảm rõ rệt do có một dự án mới có giá chào bán với giá thấp hơn mức giá chào bán trung bình.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong Quý II/2015, có gần 25,300 căn hộ sẵn sàng để bán ở tất cả các hạng từ nguồn cung sơ cấp, tăng đáng kể 121% theo năm về nguồn cung sơ cấp. Hạng C vẫn là sản phẩm cốt lõi, chiếm hơn 50% tổng nguồn cung. Hơn 50% nguồn cung sơ cấp nằm ở quận 2, 7 và Bình Thạnh. Thị trường nhà ở sau thời gian trầm lắng đang chứng tỏ sự hồi phục mạnh mẽ, khối lượng giao dịch ở tất cả các hạng trong quý 2 ghi nhận mức tăng nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 236% theo năm.

Như thường lệ, hạng C vẫn là phân khúc năng động nhất, chiếm hơn 40% tổng khối lượng giao dịch, theo sau là hạng B với 37%. Quận 2, 7, Bình Thanh và Tân Phú là những khu vực có khối lượng bán cao nhất, chiếm 66% tổng số căn hộ bán trong quý này. Giá trung bình của tất cả các hạng đang có xu hướng tăng. Hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất theo quý và theo năm, trong khi giá hạng B vẫn không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 6,5% theo năm. Giá trung bình hạng A tăng 1,3% theo quý nhưng giảm 4% theo năm. Mức giá trung bình tăng do mức giá chào bán ở những dự án mới chào bán gần đây cao hơn, cùng với mức giá thấp hơn ở những dự án sắp bán hết 100%.

Các căn hộ giá rẻ sẽ vẫn hút khách nhất và thị trường này dự báo sẽ có tính thanh khoản cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhu cầu căn hộ cao và trung cấp dự báo cũng sẽ tăng do các nhà đầu tư tiếp tục quay trở lại thị trường. Với những đổi mới trong Luật nhà ở trong năm 2014 và mức lãi suất hợp lý hỗ trợ người mua nhà, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục được cải thiện trong năm 2015.

Điều luật mới nới lỏng quyền sở hữu nhà đất đối với người nước ngoài (sẽ có hiệu lực bắt đầu từ 1/7 năm 2015) có thể chưa tạo ra những ảnh hưởng ngay lập tức nhưng cũng sẽ thu hút một lượng các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới Việt nam cũng như làm tăng tính thanh khoản của thị trường. Hơn nữa, quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của một định chế tài chính và ngân hàng sẽ làm tăng thêm niềm tin vào thị trường. Tuy nhiên, có nhiều lo ngại rằng chi phí bảo lãnh sẽ làm tăng giá của dự án và khách hàng sẽ phải gánh chi phí này.

Thị trường căn hộ dịch vụ

Nguồn cung tất cả các hạng vẫn không thay đổi trong Quý 2.2015. Hiện Hà Nội có tổng số 12 dự án Hạng A và 21 dự án Hạng B, lần lượt cung cấp 1,950 và 1,500 căn cho thị trường. Giá chào thuê hạng A tăng hơn 6% so với quý trước nhưng giảm 2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó giá thuê trung bình hạng B ghi nhận mức giảm 2,3%. Sự không ổn định này là do sự tăng giá thuê của dự án Fraser Suits Hanoi và Somerset Grand Hà Nội trong một thời gian. Giá chào thuê cho căn hộ hạng B vẫn duy trì ổn định so với quý trước nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

So với quý trước, tỷ lệ lấp đầy ở cả hai hạng đã có sự cải thiện. Với nguồn cung bổ sung từ các dự án mới, đặc biệt là xu hướng chuyển đổi từ căn hộ để bán sang căn hộ dịch vụ sẽ làm tăng nguồn cung trong năm 2015, điều này sẽ làm giảm nhiệt thị trường căn hộ thuê tại Hà Nội. Không có dự án mới nào gia nhập thị trường trong 2 Quý tiếp theo của năm nay, tuy nhiên sẽ có khoảng 100 căn hộ mới từ các dự án hiện tại sẽ được bổ sung cho thị trường, trong đó khoảng 250 căn từ hai dự án sẽ được ra mắt thị trường vào năm 2016. Như vậy, so với nguồn cung hiện tại, tổng nguồn cung cả hai hạng sẽ tăng lần lượt khoảng 4% và 11% vào cuối năm 2015 và 2016.

TP. Hồ Chí Minh không có dự án căn hộ dịch vụ mới nào gia nhập thị trường trong quý này. Khách thuê, đặc biệt là các khách thuê độc thân, có xu hướng ưa chuộng các căn hộ dịch vụ tại khu vực trung tâm thành phố. Trong khi đó, Quận 2 và Quận 7 lại thu hút nhiều khách thuê là các gia đình hơn bởi hai khu vực này tập trung nhiều trường học quốc tế, hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại và các tiện ích đa dạng. Q2 2015 tiếp tục chứng kiến tỷ lệ lấp đầy ở cả hai hạng được cải thiên theo năm.

Cushman & Wakefield tin rằng sự cải thiện này xuất phát từ sự tăng trong ngắn hạn lượng khách thuê lựa chọn trải nghiệm cảm giác như đang ở nhà tại các căn hộ dịch vụ với không gian lớn và giá thuê cạnh tranh hơn với các khách sạn. Về giá thuê, mức giá trung bình của cả hai hạng không thay đồi so với quý trước. Tuy nhiên, giá thuê trung bình của hạng B tăng 4% theo năm, điều này chủ yếu do việc tăng giá thuê của chuỗi dự án Somerset sau khi nâng cấp; giá thuê của hạng A ổn định theo năm.

Bốn dự án căn hộ dịch vụ với hơn 900 căn được dự báo sẽ gia nhập thị trường vào năm 2016, trong đó 30% sẽ tập trung ở quận 1. Khu trung tâm vẫn tiếp tục được các chủ đầu tư lựa chọn và sẽ có các dự án hoàn thành trong tương lai nhiều nhất. Tuy nhiên, số lượng của các dự án tại trung tâm ít hơn các quận khác do quỹ đất hạn chế.