Theo các khách hàng mua nhà, nếu tính theo tim tường số tiền chủ đầu tư phải trả lại cho dân lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi dự án.

Dân mất oan bao nhiêu tiền?

Hiện chưa có một thống kê nào về số tiền chủ đầu tư đã nhận của khách hàng khi tính theo tim tường. Nhưng trên những số liệu cụ thể từ một số dự án “bùng nổ” tranh chấp về diện tích thời gian gần đây có thể thấy con số mà chủ đầu tư thu lợi từ cách tính này không hề nhỏ.

Tại dự án Keangnam, bà Trịnh Tuyết Mai – Chủ một căn hộ tại đây ước tính, chỉ riêng với diện tích gần 7m2 của hai hộp kỹ thuật được chủ đầu tư áp dụng đi áp dụng lại cho 96 tầng (ở 2 toà chung cư, mỗi toà 48 tầng có cùng thiết kế) đã mang lại cho chủ đầu tư là 4 triệu đô la Mỹ (tương đương 84 tỷ đồng) khi bán cho khách hàng với giá 3.000USD/m2.

Theo kết quả trưng cầu giám định, toàn bộ diện tích phần sở hữu chung đã được Keangnam phân chia và cộng vào diện tích của các căn hộ bán cho khách hàng. Trung bình mỗi căn hộ phải thanh toán khoảng 15% diện tích thuộc sở hữu chung.

Ví dụ như căn A1101, diện tích theo hợp đồng là 107,8m2; diện tích từ tim đến tim thuộc sở hữu riêng là 91,52; diện tích còn thiếu là 16,28m2. Với 3.000USD/m2 thì người dân đã phải trả cho chủ đầu tư thêm gần 400 triệu đồng số diện tích sở hữu chung cho cột, hộp kỹ thuật.

Bà Mai bức xúc: Thông tư 16 của Bộ Xây dựng chính là văn bản “vẽ đường” cho chủ đầu tư tính cả phần diện tích sở hữu chung vào căn hộ bán cho người dân. Thông tư đưa ra tới 2 cách tính và mập mờ, không nói rõ phần diện tích sử dụng chung như cột, hộp kỹ thuật thì không được bán như Nghị định 71 và Luật Nhà ở đã quy định.

“Cơ quan quản lý kiểm tra văn bản cần vào cuộc, làm rõ Thông tư 16 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cách tính căn hộ không thống nhất với Luật và Nghị định như thế thì phải xử lý như thế nào? Vì thế, cư dân chúng tôi đã có đơn gửi thẳng Bộ trưởng Bộ Tư pháp để mong sớm vào cuộc làm rõ cho người dân chúng tôi”, bà Mai nói.

Một dự án khác cũng xảy ra tranh chấp về diện tích gay gắt thời gian gần đây là chung cư Dương Nội do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư.

Anh Bắc, một khách hàng cho hay, các căn hộ có diện tích 65 - 80 m2 sẽ phải mất khoảng 2 m2 cột, tương đương thiệt hại gần 50 triệu đồng/căn… Những căn hộ có diện tích lớn hơn sẽ phải trả thêm nhiều tiền hơn cho phần diện tích hộp kỹ thuật, cột khung nhà. Với tòa nhà 25 tầng, số lượng cột khung không hề ít nên có nhà tính ra khách hàng sẽ mất oan đến gần trăm triệu đồng. Còn chủ đầu tư thu lợi hàng chục tỷ đồng.

Ai chịu trách nhiệm?

Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đã tạo ra kẽ hở để chủ đầu tư hàng loạt dự án bất động sản tận dụng kiếm lời. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong giải quyết vấn đề này đến đâu và ai sẽ trả lại số tiền mà khách hàng bị tính “oan” vì cột, hộp kỹ thuật.

TS. Phạm Sỹ Liêm cho biết, theo thông lệ chung của quốc tế, chỉ áp dụng cách tính diện tích căn hộ chung cư theo nguyên tắc tim tường trong tính quy chuẩn kiến trúc chứ không áp dụng tính diện tích khi mua bán căn hộ. Cách tính diện tích này thường chỉ dùng cho giới kiến trúc sư khi thiết kế kỹ thuật.

“Nếu dùng cách tính tim tường vào để đo diện tích căn hộ khi mua bán, khách hàng mua căn hộ tầng dưới sẽ chịu thiệt nhiều hơn, phải trả nhiều tiền oan hơn cho phần diện tích không được sử dụng vì kết cấu của tòa nhà bao giờ cũng có phần cột, khung rầm chịu lực ở dưới chân phải to hơn phần ngọn để chịu lực. Những căn hộ càng lớn, có nhiều cột sẽ càng bị mất oan nhiều tiền hơn”, ông Liêm cho biết.

Truy vấn về trách nhiệm của Bộ Xây dựng khi ban hành quy định sai, gây thiệt hại cho người dân, ông Liêm cho rằng, trách nhiệm chung thuộc về Bộ này. Tuy nhiên, cần xem xét trách nhiệm của người đề xuất, người ký ban hành Thông tư 16.

Theo ông Liêm, hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đã có động thái sửa sai khi đưa vào dự thảo Luật Nhà ở lần thứ 11 vừa trình Chính phủ chỉ quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư theo nguyên tắc thông thủy. “Nhưng sửa sai như vậy thì không đàng hoàng. Chẳng thà nhận sai và bãi bỏ Thông tư 16 đang khiến người dân bức xúc, Bộ Tư pháp, Ủy ban pháp luật của Quốc hội phải lên tiếng”, ông Liêm tỏ ý bất bình.

TS.Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cũng đồng tình cho rằng, dù hướng dẫn 2 cách tính nhưng các chủ đầu tư chỉ áp dụng theo cách tính tim tường, có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người dân mua chung cư. Chủ căn hộ tầng thấp, cột chiếm tới cả chục m2, lên tầng cao cũng căn hộ như thế nhưng diện tích cột chiếm ít hơn, khiến diện tích sử dụng thực tế của hai căn hộ có sự chênh lệch khá lớn.

Vì thế, việc quy định cách tính diện tích theo tim tường trong Thông tư 16 không phù hợp với luật, cần giải quyết hậu quả như thế nào? Ông Sơn đề nghị Bộ Xây dựng phải có phương án giải quyết thiệt hại trình Ủy ban pháp luật. “Phải điều tra xem có bao nhiêu căn hộ bị “ôm” cả cột…. Lợi ích thuộc về ai khi có cả triệu căn nhà “ôm” thêm cả cái cột, hộp kỹ thuật như thế? Giải quyết, bồi thường hậu quả như thế nào đối với những hợp đồng đã ký?” ông Sơn yêu cầu.