Một năm nhìn lại, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua nhiều biến động.

Trong bối cảnh đình đốn, nhiều doanh nghiệp bị thâm hụt vốn, chấp nhận bán lỗ các dự án và sản phẩm để cắt lỗ, xử lý nợ nhưng cũng có những doanh nghiệp tìm mọi cách để tồn tại, đón đầu cơ hội mới trong năm 2015.

Mua dự án, chuyển đổi căn hộ

Năm 2014, để thoát khỏi tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải tự xoay sở, tìm đủ cách “trụ” lại trong đó nổi lên phương cách chuyển đổi căn hộ và chuyển nhượng dự án.

Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2014, thành phố có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có đến 689 dự án đang ngưng triển khai (chiếm 49,1%).

Ủy ban Nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, với số lượng căn hộ trước khi xin chuyển đổi là 3.522 căn, số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi là 7.613 căn.

Nhờ đó, nhiều dự án đã bán được sản phẩm, “lấy ngắn nuôi dài,” điển hình như dự án khu tái định cư Thảo Điền (quận 2), khu thương mại dân cư Hưng Điền (quận 8), chung cư Hoàng Quân Plaza (quận 8), khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú (Tân Phú), khu dân cư Thới An (quận 12)…

Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã cho phép việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ diện tích lớn thành diện tích nhỏ đối với 9 dự án quy mô 4.736 căn hộ, tăng lên thành 6.122 căn hộ như dự án chung cư 171A Hoàng Hoa Thám (quận Tân Bình), dự án khu dân cư 13E Khu đô thị mới Nam thành phố (huyện Bình Chánh), dự án chung cư Khang Gia (Gò Vấp), dự án khu cao ốc Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), dự án khu nhà ở phường Tam Phú (quận Thủ Đức) …

Ngoài ra, để gỡ khó cho doanh nghiệp, Ủy ban Nhân dân thành phố đã phê duyệt chuyển đổi 1 dự án nhà ở thương mại 360 căn tại quận 2 do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Bình Dương làm chủ đầu tư thành bệnh viện 500 giường.

Về thị trường chuyển nhượng, các nhà đầu tư có năng lực đã mua lại dự án hoặc hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và được thị trường đón nhận tốt.

Điển hình là Tập đoàn Novaland mua lại dự án Lexington, Galaxi 9, Icon 56, Prince, The Tresor, Rivergate; Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh mua lại dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An; Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Phúc Khang mua lại dự án Eco Town; Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia mua lại dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa; Capitalland mua lại dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony; Tập đoàn Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City…

Sự chuyển nhượng này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Nhờ đó, trong tổng số 14.480 căn hộ tồn kho vào cuối năm 2012 đến nay Thành phố Hồ Chí Minh đã giải quyết được 8.208 căn (chiếm 56,64%); trong đó 11 tháng năm 2014 giải quyết được 3.131 căn.

Lượng căn hộ tồn kho còn lại chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn hơn 70m2, thuộc các dự án có vị trí không thuận lợi, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật hoặc chậm tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp còn tìm lối thoát bằng cách hợp tác đầu tư hoặc đầu tư ra vùng ven, nhất là khu Đông Thành phố, nơi được xem là điểm nóng thị trường bất động sản.

Mới đây, Tập đoàn Novaland hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú để đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở thấp tầng cao cấp tại quận 9 nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Tập đoàn Novaland còn mạnh dạn đầu tư vào các dự án phức hợp đa chức năng như căn hộ vừa để ở, văn phòng làm việc đồng thời là địa điểm kinh doanh.

Dự án Lucky Palace, RiverGate của Tập đoàn Novaland theo mô hình này hiện đang thu hút nguồn đầu tư mạnh mẽ từ thị trường.

Ngoài ra Tập đoàn Novaland còn mạnh dạn khai thác mô hình office-tel (office hotel) với công năng vừa làm việc, vừa lưu trú, thuận tiện hơn rất nhiều so với các cao ốc văn phòng.

Mô hình office-tel chẳng những phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại, năng động của Thành phố Hồ Chí Minh mà còn thích hợp với các công ty nước ngoài, doanh nhân nước ngoài có nhu cầu đặt văn phòng tại đây.

Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam đưa ra cách bán hàng khác lạ với nhiều dự án là bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Dự án Him Lam Chợ Lớn, sau khi hoàn thành được tung ra thị trường và chỉ trong 6 tuần đã bán được hơn 550/704 căn.

Ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam chia sẻ, khác với nhiều nhà đầu tư, Him Lam chỉ tung hàng sau khi hoàn thiện, tạo được niềm tin về tiến độ và chất lượng công trình đối với người mua. Vì thế, sản phẩm được chào trong thời gian ngắn đã bán gần hết, trong đó có đến 80% người mua để ở, số ít để đầu tư, đầu cơ.

Triển vọng trong năm 2015

Tiếp cận góc độ chính sách, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi mới thông qua, trong đó có điều kiện nới lỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài có mong muốn đầu tư vào thị trường; giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, điều đặc biệt cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam vốn đã chững lại sau thời kỳ hoàng kim trước năm 2008.

Còn theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam, với chính sách này, lượng lớn kiều hối giờ đây sẽ chuyển về nước ngày càng nhiều và có thể yên tâm rót vào thị trường bất động sản. Điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở hiện đang có dấu hiệu phục hồi tương đối trên cả nước.

Đánh giá về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2015, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nhìn tổng thể thị trường bất động sản thành phố vẫn đang trong tình trạng còn rất khó khăn, tuy nhiên xu thế chủ đạo vẫn là hồi phục.

Phân khúc thị trường căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2) có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, có tổng giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ vẫn chiếm chủ đạo; đồng thời phân khúc cao cấp cũng tiếp tục tạo ra những điểm sáng tích cực đối với các dự án của các chủ đầu tư có uy tín, sở hữu vị trí tốt, nhiều tiện ích, phương thức thanh toán hợp lý.

Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại cũng sẽ tiếp tục đà hồi phục, với giá cho thuê đang ở mức rất cạnh tranh, thậm chí ở trung tâm quận 1 có dự án chỉ cho thuê với giá 16-17 USD/m2.

Minh chứng cho niềm tin lạc quan vào thị trường bất động sản của thành phố, ông Lê Hoàng Châu dẫn ra nhiều điều kiện thuận lợi như việc hoàn thành đường vành đai Phạm Văn Đồng, cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành-Dầu Giây, tiến độ xây dựng khẩn trương tuyến tàu điện ngầm Bến Thành-Suối Tiên, việc khởi công Bến Lức-Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành, 4 tuyến đường chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm…

Bên cạnh đó, việc phát triển các khu đô thị mới và các khu dân cư lớn tại địa bàn các tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh như tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai đã tạo lực hút mới, tạo độ giãn dân, làm giảm áp lực tập trung dân cư về Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo ông Ngô Quang Phúc, giao dịch bất động sản cuối năm 2014 tăng mạnh cả về sức bán lẫn sức mua là do lượng kiều hối gửi về nhiều, cộng với tiền tích góp nên nhiều người đã chủ động tìm mua bất động sản.

Điều này sẽ thúc đẩy thị trường có những bước khởi sắc ngay những tháng đầu năm 2015. Trong đó, các căn hộ có giá 800-900 triệu đồng tại vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh sẽ hút hàng, bán chạy.

Ông Phan Thành Huy, Giám đốc Công ty Novaland cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2015 sẽ khởi sắc vì nền kinh tế vĩ mô đang hồi phục, lạm phát được kéo giảm; hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, tiêu biểu là khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh.

“Hiện nay Novaland đã và đang triển khai 15 dự án tại các quận phát triển nhất Thành phố Hồ Chí Minh như quận 1, quận 2, quận 4, quận 6, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận. Từ đầu năm 2014 đến nay, Novaland đã bán ra khoảng 3.000 sản phẩm và sẽ tăng gấp đôi lượng bán ra vào năm 2015,” ông Phan Thành Huy tự tin nói.

Trao đổi với phóng viên, ông Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Thẩm định giá của Cushman & Wakefield cho biết có nhiều yếu tố góp phần cải thiện thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó phải kể đến lãi suất vay giảm, cho phép người mua nhà tiếp cận tới các gói tín dụng dễ dàng hơn, đồng thời khiến tiết kiệm tiền gửi trở thành lựa chọn ít lợi nhuận hơn và tất yếu người dân sẽ đầu tư vào bất động sản.

Mặt khác trong thời gian tới, thị trường sẽ đón nhận nhiều dự án có chất lượng cao, vị trí thuận lợi, giá cả cạnh tranh kèm theo nhiều ưu đãi…

Thêm vào đó, các nhà phát triển dự án cũng linh hoạt và sáng tạo hơn trong cách thức tiếp thị; nguồn kiều hối đổ về Việt Nam tăng cao trong dịp cuối năm.

Đó cung là những yếu tố dẫn đến hiện tượng căn hộ bán tốt trong những tháng cuối năm 2014 cũng như tạo đà để thị trường bất động sản khởi sắc trong năm 2015.

Ông Jonathan Tizzard cho biết thêm hiện nay đã có nhiều người nước ngoài đặt thuê căn hộ dài hạn.

Dự đoán, số lượng người mua nhà quốc tịch nước ngoài sẽ chiếm đến 20% lượng khách tiêu thụ nguồn cung căn hộ mới.