Trong năm 2018, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có nhiều động thái để siết chặt tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, theo lộ trình từ Thông tư 36. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp trong bài toán tìm nguồn vốn thay thế.


Ngân hàng “siết hầu bao” với bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách siết tín dụng bất động sản.

Đơn cử như theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36, từ năm 2018, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng nghĩa việc các nhà băng phải “siết hầu bao” cho vay lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, cơ quan này cũng đã có công văn yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng hạn chế tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Song song đó là giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ông Châu cho rằng, điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Thị trường sẽ có nhiều thách thức do những quy định trên.

Trước tình trạng bị siết chặt tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, nhiều người lo ngại doanh nghiệp sẽ gặp khó do nguồn vốn bị thắt chặt. Tuy nhiên, một số chuyên gia đánh giá việc này là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, việc siết tín dụng cho vay bất động sản sẽ khiến doanh nghiệp gặp một phần khó khăn, thế nhưng ảnh hưởng không nhiều. Bởi lẽ, hiện nay, nguồn vốn chủ lực của doanh nghiệp bất động sản không chủ yếu đến từ ngân hàng mà đến từ nhiều nguồn khác.

Đại diện An Gia Investment cũng cho rằng, tín dụng chỉ là một khoản để làm dự án. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã chọn hình thức là ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài, hoặc mua bán và sáp nhập (M&A) để huy động vốn. Việc liên kết với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính vững mạnh không những giúp nhiều chủ đầu tư tăng tiềm lực tài chính mà còn giúp thị trường ngày càng minh bạch, bền vững.

Cơ hội để sàng lọc thị trường

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn vốn tín dụng vào bất động sản bị siết lại, các doanh nghiệp có tiềm lực, uy tín và thương hiệu sẽ có các cơ hội để huy động từ các nguồn vốn khác, góp phần làm lành mạnh thị trường và củng cố niềm tin cho khách hàng. Những doanh nghiệp có các chỉ tiêu kinh doanh lợi nhuận tốt, có quỹ đất... vẫn đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay.

“Các doanh nghiệp bất động sản cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp, đặc biệt là cần hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh. Các doanh nghiệp nên lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, năm 2018, nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ vẫn khá dồi dào. Nguyên nhân là do nhà đầu tư cá nhân đã có niềm tin vào thị trường bất động sản nên sẽ tiếp tục giải ngân để đầu tư.

Ngoài ra, các công ty nước ngoài đầu tư vào bất động sản thông qua hợp tác và M&A sẽ còn diễn ra sôi động. Dòng vốn đầu tư FDI vào bất động sản trong năm qua cũng đứng thứ 2, đạt hơn 2 tỷ USD. Chưa kể, các công ty bất động sản niêm yết đã tăng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào các dự án.

“Nguồn vốn đầu tư từ cá nhân đưa vào thị trường bất động sản đã tăng khá lớn trong 3 năm qua. Năm 2016, khu Tây TP.HCM vẫn chưa có nhà đầu tư cá nhân tham gia nhưng năm 2017 thì gia tăng mạnh mẽ. Câu hỏi đặt ra là liệu các nhà đầu tư này còn đủ sức cung tiền trong năm 2018 hay không, trong khi vốn cá nhân vào phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu đuối? Người mua cá nhân thường có tâm lý chờ, không mua khi giá cả có dấu hiệu chững lại.

Giá nhiều phân khúc bất động sản như nhà phố, đất nền cũng đã tăng khá lớn trong năm 2016 - 2017. Khi giá nhà tăng nhiều nhà đầu tư sẽ bán được hàng nhưng đối với những người mua nhà thật, giá nhà tăng quá so với mức tăng thu nhập sẽ làm giảm sức mua”, ông Hiển nhận định