“Các ngân hàng đã siết tín dụng bất động sản. Lãi suất cho vay các dự án bất động sản kỳ hạn trung, dài hạn đã tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với mức lãi suất chúng tôi cho họ vay hồi đầu năm”, tổng giám đốc một ngân hàng thương mại nói với phóng viên TBKTSG.

Nguyên do là vì, các ngân hàng đã nhận được văn bản nhắc nhở của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc rà soát tín dụng với các dự án bất động sản phân khúc cao cấp để phòng tránh bong bóng bất động sản trong tương lai gần. Ngoài ra, bản thân các ngân hàng cũng thấy các tín hiệu chững lại về sự tăng trưởng của phân khúc này, đặc biệt ở khu vực TPHCM.

Tháng 10 vừa qua, NHNN đã phát đi thông điệp về hạn chế cho vay bất động sản, nhất là đối với các dự án ở phân khúc cao cấp. Văn bản số 7586/NHNN-TD do Vụ phó Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN bà Nguyễn Thị Thúy Hạnh ký và gửi các ngân hàng thương mại cho biết, qua báo cáo của các tổ chức tín dụng về hình hình cho vay bất động sản đến ngày 31-7-2016 cho thấy (ngành) ngân hàng đang có mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản lớn.

Để đảm bảo an toàn và hiệu quả, giảm thiểu rủi ro khi cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản, rà soát việc cấp tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

Công văn này trích dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, dự báo từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp. Do đó NHNN đề nghị các ngân hàng cần hạn chế và thận trọng khi xem xét thẩm định, quyết định cho vay các dự án mới, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng có khả năng thanh khoản thấp.

Tính hấp dẫn của việc kinh doanh bất động sản không xuất phát từ cơ hội thị trường mà từ cơ chế.

Trả lời TBKTSG, một số đại diện ngân hàng thương mại cho biết đây là lời nhắc nhở không thừa và họ đã, đang triển khai tới các bộ phận liên quan để nghiêm túc thực hiện yêu cầu của NHNN.

“Một công văn phát đi như vậy là cần thiết. Với sự nhạy cảm nghề nghiệp của mình, tôi cho rằng những người làm ngân hàng lành nghề đều đã cảm nhận được cơn gió bắt đầu nóng lên của phân khúc bất động sản cao cấp, nhất là khu vực phía nam. Đồng vốn phải đi trước thị trường, đó là logic hợp lý”, lãnh đạo một ngân hàng bình luận.

Theo báo cáo của NHNN chi nhánh TPHCM, dư nợ tín dụng qua chín tháng đầu năm đã vượt trên 1,39 triệu tỉ đồng, tăng 13,26% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng cao nhất so với cùng kỳ của các năm trước. Tín dụng trên địa bàn cả nước đến hết tháng 9-2016 đã tăng trưởng 11,74%, theo thông tin từ Phó thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng tại phiên họp của Ủy ban Kinh tế Quốc hội ngày 7-10-2016.

Mặc dù những con số công khai không cho thấy tín dụng đổ phần lớn vào bất động sản, song theo những người làm ngân hàng, dựa trên một số yếu tố sau có thể biết rằng tỷ trọng tín dụng đã và đang nằm trong bất động sản không phải thấp.

Thứ nhất, từ phía người kinh doanh bất động sản, cảm nhận của giới đầu tư trong 1-2 năm gần đây là thị trường bất động sản ấm lên, nhu cầu bung ra khiến doanh nghiệp có tâm lý tận dụng cú huých của thị trường, gấp rút xây nhà để bán. Trong khi các kênh đầu tư như chứng khoán, lãi suất đều bình bình như hai năm qua thì hiển nhiên kênh nào dễ kiếm tiền hơn, nổi lên như bất động sản, sẽ hút người nhảy vào. Ở Việt Nam, kiếm tiền từ bất động sản vẫn là kênh đầu tư chính.

Thứ hai, từ phía các ngân hàng, cho vay bất động sản thực ra dễ quản lý hơn vì tài sản đảm bảo là chính bất động sản và nó luôn hữu hình. Vì vậy, ngân hàng có “tóc” để “nắm”, kể cả khi thị trường đóng băng tài sản đảm bảo vẫn còn, người quyết định cho vay vẫn được “an toàn”.

Thứ ba, khi muốn tìm hiểu xem cung bất động sản dư hay không, nhà quản lý sẽ chứng minh tổng lượng hàng hóa và sức mua thực sự là bao nhiêu, bằng tiết kiệm và thu nhập của dân, dựa trên tài khoản tiết kiệm và vốn bơm ra của các ngân hàng vào nền kinh tế có thể xem cung cầu đang cân bằng hay nghiêng về bên nào, dư hay yếu. Điều này NHNN có thể tính ra dựa trên báo cáo hàng ngày của ngân hàng thương mại.

Thứ tư, nếu ai để ý, sẽ thấy ở phân khúc bất động sản trung, cao cấp trong 1-2 năm qua có những gương mặt mới - những chủ đầu tư không phải dân bất động sản chuyên nghiệp nhảy vào. Nếu những chủ đầu tư này không có nhiều tiền thật, sẽ trở thành những con nợ mới của ngân hàng. Buôn tài không bằng dài vốn. Phân khúc bất động sản trung, cao cấp nếu có đất đẹp xây lên, xây nhanh, bán nhanh thì “thoát”, nhưng nếu không bán được hàng trong 1-2 năm nữa thì rất nguy hiểm, nhất là khi phải đi vay nhiều thì rất dễ phá sản.

Bên cạnh đó, dưới góc nhìn của giới tài chính, có một số lý do khác để giải thích cho yêu cầu siết tín dụng bất động sản của NHNN như những lo ngại về kỳ hạn, về mất cân đối của các phân khúc thị trường, các dấu hiệu gia tăng đầu cơ...

Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn vì nó không minh bạch và thực ra là khó có thể minh bạch với các quy định hiện hành về đất đai. “Một mảnh đất nông, lâm nghiệp có giá trị rất thấp nhưng nếu được chuyển đổi sang đất thương mại, đất ở thì có giá trị gấp nhiều lần. Các giá trị gia tăng khác do kiến tạo trên đất, những yếu tố có thể so sánh được với các ngành sản xuất khác chỉ là những yếu tố phụ. Đây là lý do khiến kinh doanh bất động sản luôn hấp dẫn hơn các ngành nghề sản xuất khác” - một trong số họ lý giải.

Như vậy, tính hấp dẫn của việc kinh doanh bất động sản không xuất phát từ cơ hội thị trường mà từ cơ chế. Đối với các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn, dựa vào thế và lực của mình, cộng với những mập mờ trong nguồn vốn đối ứng, các ngân hàng biết rõ họ đang đầu cơ đất đai ở quy mô rất lớn. Và một sự cảnh báo, hay nhắc nhở kịp thời, là cần thiết.