Tại kỳ họp thứ 8 đang diễn ra, Quốc hội sẽ thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có nội dung hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở để giúp những người thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở vay để mua nhà.

Tuy  nhiên, cùng với giải pháp này, cũng rất cần thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để tạo “sân chơi” lành mạnh và minh bạch cho các nhà đầu tư.

Chưa có hệ thống tài chính đa dạng

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản giữ 40% của cải vật chất của cả xã hội. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế và liên quan trực tiếp đến các ngành nghề khác, giúp các ngành nghề khác phát triển.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta do hình thành chưa lâu, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện dẫn đến “méo mó” quy luật hoạt động. Đặc thù của thị trường bất động sản hiện nay là đa số đã trở thành tài sản đảm bảo của dư nợ hệ thống ngân hàng (60%), trong khi thủ tục hành chính đối với bất động sản quá phức tạp nên rất khó bán để thu hồi vốn, dẫn đến tồn kho nhiều. Bên cạnh đó, quy mô doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ bé, 60% số doanh nghiệp có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, cũng vì thị trường còn non trẻ nên hoạt động đầu tư theo kiểu phong trào, thiếu quy hoạch và minh bạch thông tin. Hiện nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu được huy động từ ngân hàng (hơn 70%). Ngoài ra, có khoảng 10 quỹ và doanh nghiệp FDI đầu tư vào bất động sản.

Ông Lực đánh giá, tồn tại lớn nhất của thị trường bất động sản là chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho bất động sản, mà chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư. Chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở. Thứ hai, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển nên doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn.

Thứ ba, tính thanh khoản kém do giá bất động sản ở mức cao, thủ tục phức tạp, nợ xấu cao. Thứ tư, trọng số rủi ro cho vay bất động sản cao (250%) và không tính đến các phân khúc bất động sản khác nhau. Thứ năm, các thị trường có liên quan đến bất động sản chưa phát triển đồng bộ, tương thích với thị trường bất động sản.

Kiến nghị thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Theo ông Lực, 10 - 20 năm trước có thể vay bạn bè, hay rủ nhau góp tiền cùng mua nhà, nhưng nay, tình hình kinh tế khó khăn, nhiều khi thành viên trong cùng gia đình chưa chắc đã cho nhau vay, đặc biệt là vay không lãi suất. Các dự thảo luật mới đây đã đưa ra quy định, mọi hình thức mua bán bất động sản phải thông qua ngân hàng. Tuy nhiên, các ngân hàng hiện không quá mặn mà với việc đứng giữa và không đủ chuyên môn để làm. Vì vậy, ông Lực kiến nghị, cần thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

“Nên thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để đứng ra gom tiền của nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư. Chứng chỉ này giống như cổ phiếu và có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu”, ông Lực nói và cho biết, hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được.

Bên cạnh đó, ông Lực kiến nghị, phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ bất động sản của ngân hàng mà hiện không ai mua. “Hy vọng năm 2015 sẽ có”, ông Lực nói và bày tỏ tin tưởng vì Malaysia cũng đang rất thành công với mô hình này. Về lâu dài, có thể “chứng khoán hóa thị trường bất động sản”.

Tại kỳ họp thứ 8 đang diễn ra, Quốc hội sẽ thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó có nội dung sẽ hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở để giúp những người thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở vay để mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, chỉ khi những nhà đầu tư bất động sản quay lại thị trường thì thị trường này mới thực sự sôi động và thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế. Vì vậy, việc thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản sẽ tạo “sân chơi” lành mạnh và minh bạch cho các nhà đầu tư, từ đó nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản.