Thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi cũng là lúc chọn hàng, chọn phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhất.

Đất nền, đất dự án được quan tâm nhiều hơn cả chung cư

“Nhỡ tàu” vì chờ hạ giá

“Nhiều người mua nhà ‘lỡ tàu’ năm ngoái nên sang năm nay, việc tìm kiếm nhà ở được thực hiện rốt ráo hơn và bắt đầu từ sớm”, Hoàng - một môi giới bất động sản tự do tại Hà Nội chia sẻ với người viết và không quên khoe: “Vừa có thêm một căn được chốt, nhiều khách khác đang giục đi xem nhà”.

Môi giới này kể, đầu năm 2023, khi còn làm môi giới bán hàng cho một dự án căn hộ gần cầu Đông Trù, Đông Anh, Hà Nội, giá mở bán khi đó chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 nhưng không có mấy người mua, ngay cả khi chủ đầu tư “linh hoạt” hết mức, nhiều căn hộ chỉ “hoàn thiện sơ”, khách mua hoàn toàn có thể “biến tấu” (thay đổi thiết kế bên trong thành căn 2-3 phòng ngủ, khác với thiết kế ban đầu), đồng thời hỗ trợ nguyên vật liệu, hoàn thiện hồ sơ…, vậy mà vẫn khó bán hàng. Tuy nhiên, đến cuối năm, dường như “cơn bão” tăng giá nhà khiến nhiều người mua chùn chân và muốn quay lại với dự án này, song hầu hết sản phẩm đều đã có chủ, nếu còn cũng chỉ là những căn không đẹp và giá cũng đã tăng 5-6 bước so với trước.

“Hiếm dự án nào mà khách vào mua, chủ đầu tư còn ‘minh hoạ’ sẵn vài bao xi-măng, mấy chồng gạch… cho khách tự xử lý căn hộ, vậy mà giai đoạn đó vẫn ế. Thế nhưng, chỉ vài tháng sau, giá bán đã vượt mức 3x/m2. Đây cũng là lúc nhiều khách hàng sau khi chạy đôn, chạy đáo tìm sản phẩm khắp nơi không được và quay lại tìm mua thì đã lâm vào cảnh ‘nhỡ tàu’”, môi giới này nói và cho biết thêm, hiện tại, do giá căn hộ tăng quá nhanh, nhiều người có nhu cầu nhà ở đang tìm đến loại hình nhà thổ cư riêng lẻ có mức giá vừa phải, hoặc thổ cư trong dân với những người có tài chính dư dả hơn. Nhà thổ cư riêng lẻ đang hút khách. Ảnh: Dũng Minh

Nhà đất mini được “để mắt”

Do giá căn hộ không ngừng đi lên, một phân khúc ngách vốn chưa được quan tâm nhiều trước kia là nhà thổ cư riêng lẻ (do nhà đầu tư mua đất, chia lô, tách thửa với diện tích phổ biến 30-35 m2/sàn, sau đó xây cao 3-4 tầng rồi bán), thì nay lại trở nên hút khách.

Anh Trung - một nhà đầu tư chuyên phát triển sản phẩm nhà ở loại này cho hay, hiện tại, đây là phân khúc được phát triển rải rác khắp các quận nội thành và vùng ven Hà Nội, trong đó tập trung nhiều nhất tại các khu vực Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoài Đức, mức giá dao động từ 2-3 tỷ đồng/căn.

Theo nhà đầu tư trên, tại Hà Nội, có không ít người sẵn tiền đang săn tìm các khu đất đủ lớn, có thể tách thửa để phát triển sản phẩm loại này, ưu tiên các khu vực gần hoặc trong khu dân cư, các thửa đất làm nhà có ngõ chung rộng…

Anh Lịch - người sở hữu một ngôi nhà liền thổ dạng này ở Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội cho hay, ban đầu anh cũng đi tìm một căn chung cư 3 phòng ngủ nhưng đều có giá cao, từ 60 triệu đồng/m2 với chung cư mới, sản phẩm đã sử dụng vài năm cũng có giá trên 40 triệu đồng/m2. Do đó, anh quyết định mua một căn nhà đất, diện tích 30 m2, xây 3 tầng với giá 2,8 tỷ đồng, rẻ hơn đáng kể so với mua một căn ở chung cư mới.

“Nhà tuy nhỏ nhưng quan trọng là có sổ riêng và có thể dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng, lại phù hợp với điều kiện tài chính, chứ nếu cố mua nhà to, áp lực trả lãi ngân hàng sẽ rất lớn”, anh Lịch nói.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho hay, thị trường chuyển nhượng bất động sản thổ cư cuối năm 2023 diễn ra chủ yếu tại các quận Hà Đông, Long Biên và Nam Từ Liêm - nơi có giá bán hấp dẫn hơn các khu vực khác. Hầu hết giao dịch thổ cư tập trung tại các căn hộ có vị trí 3 (độ rộng đường trước nhà từ 2-3,5 m) và vị trí 4 (độ rộng đường trước nhà dưới 2 m) với diện tích từ 30-100 m2.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Tiến cho rằng, năm 2024 chưa phải thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” và nguồn tiền hạn hẹp do thị trường vẫn chưa đủ sôi động. Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và xác định đầu tư dài hạn hơn, hay người mua nhà để ở, đây là thời điểm thích hợp để mua được các sản phẩm tốt trên thị trường với mức giá hợp lý và lãi suất dễ chịu.

“Hiện tại, sản phẩm tốt trên thị trường vẫn còn, trong khi tín hiệu hồi phục tại một số phân khúc sản phẩm như chung cư, thổ cư… đã khá rõ ràng. Khi thị trường sôi động hơn, giá bán sẽ tăng cao hơn”, ông Tiến nhấn mạnh.

“Rậm rịch” với đất nền

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận một số chuyển biến đáng chú ý. Dường như sự “sốt nóng” của phân khúc chung cư đang khiến dòng tiền “chạy” vào phân khúc khác, mà cụ thể là đất nền.

Theo Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội và TP.HCM, sản phẩm đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Cụ thể, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, trong khi chung cư tăng 71%. Tương tự, ở TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71-73% đối với đất nền và đất dự án, còn chung cư tăng 59%.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang “ấm” dần, các chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, nhà môi giới địa ốc đã khởi động sớm các chiến dịch kinh doanh để không bỏ lỡ cơ hội tiếp cận các khách hàng tiềm năng. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, từ đầu tháng 12/2023 thời điểm dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhận được nhiều quan tâm, giới đầu tư đất nền đã rục rịch trở lại thị trường.

“Hơn 10 đơn vị kinh doanh đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An… đều cho biết, số lượng giao dịch đất nền có xu hướng tăng từ đầu năm 2024, trong đó hầu hết tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn, mức giá dưới 2 tỷ đồng/lô, nằm trong bán kính 60 km quanh TP.HCM”, ông Tuấn nói và chia sẻ thêm rằng, tại thị trường Hà Nội, với những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư thứ cấp hay mặt bằng bán lẻ nội đô, nhiều môi giới bất động sản đã bắt tay vào việc bán hàng ngay sau kỳ nghỉ Tết. Việc nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu tăng nhanh… khiến hoạt động giao dịch ở những phân khúc này trở nên sôi động hơn.

Theo ông Tuấn, hiện nay, nhiều chủ đầu tư quyết tâm đẩy hàng sớm trong năm 2024 vì nếu đợi sang năm 2025, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025), việc thu về nguồn tiền sẽ mất nhiều thời gian hơn bởi lúc đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn thành tất cả nghĩa vụ để bán mới được thu tiếp 25%. Do đó, nguồn cung mới trên thị trường sẽ sớm cải thiện.

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK