Trong vòng 10 năm, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư được cơ quan chức năng hạ từ 45m2 còn 25m2.

Bộ Xây dựng cho biết trong dự thảo Bộ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại được quy định có diện tích không nhỏ hơn 25m2.

Trong thời gian chờ quy chuẩn chính thức ban hành, có hiệu lực áp dụng đại trà, các doanh nghiệp có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích căn hộ không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Quy định không còn 
phù hợp

Chuẩn diện tích nhà chung cư được quy định lần đầu trong Luật nhà ở năm 2005 không nhỏ hơn 45m2. Tuy nhiên, trong thực tế thì nhiều dự án đã “xé rào”, xây dựng căn hộ nhỏ hơn chuẩn này như chung cư Tân Mỹ (chung cư tái định cư - Q.7, TP.HCM) đưa vào sử dụng năm 2009 với diện tích 36m2/căn hộ, hay một chung cư thương mại ở Q.12 chia nhỏ một căn hộ 45m2 thành hai căn hộ nhỏ cho người sử dụng đứng tên sở hữu chung...

Năm 2015, Luật nhà ở mới ra đời không quy định diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư và giao cho Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư. Tiếp theo đó, nghị định về nhà ở xã hội quy định tiêu chuẩn căn hộ chung cư nhà ở xã hội không nhỏ hơn 25m2/căn hộ.

Và mới đây, Bộ Xây dựng lên tiếng mở đường, tạm đồng ý cho doanh nghiệp áp dụng chuẩn căn hộ nhà ở xã hội cho căn hộ thương mại.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN (nguyên cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng), cho rằng quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2 qua 10 năm thực hiện đã bộc lộ nhiều bất hợp lý.

Thực tế nhà ở đang rất thiếu trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là người có thu nhập thấp và công nhân của khu công nghiệp rất cao. Nếu quy định diện tích căn hộ lớn thì giá thành nhà ở cao, nhiều người không có khả năng mua được nhà.

Qua quá trình thực hiện, Quốc hội và các bộ ngành thấy rằng quy định 45m2 cần phải điều chỉnh cho phù hợp. Vì vậy, Luật nhà ở năm 2015 chỉ quy định căn hộ chung cư thương mại phải khép kín, diện tích phải theo quy 
chuẩn, tiêu chuẩn.

Ông Hà cho rằng không nên lo lắng việc các chủ đầu tư ồ ạt xây nhà 25m2 làm tăng dân số, tăng sức ép lên hạ tầng của một khu vực và tạo thành những ổ chuột cao tầng.

“Không phải một dự án, tòa nhà chung cư, hay một khu vực làm toàn nhà ở 25m2. Trong một dự án gồm nhiều loại nhà: loại nhỏ, loại 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ trở lên. Lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm khoảng 10% trong một dự án.

Nhà nước có thể quy định căn hộ 25m2 chỉ dành cho 1 người ở, căn hộ 1 phòng ngủ dành cho hai người, 2 phòng ngủ dành cho 3 người và 3 phòng ngủ trở lên dành cho 4 người. Nhưng thực tế có nhiều căn hộ rộng 3 phòng ngủ chỉ có 2 người ở chẳng hạn. Vì vậy nên bù qua sớt lại, chỉ nên tính số người trung bình trong mỗi căn hộ chứ Nhà nước không nên quản lý xem căn hộ nào có bao nhiêu người ở” - ông phân tích.

Vừa túi tiền của gia đình trẻ

Chung cư TA (Q.12) hiện còn nhiều căn hộ có diện tích chỉ hơn 20m2. Khi thiết kế dự án, chủ đầu tư dự định xây dựng mỗi tầng 4 căn hộ nhỏ để có giá thành thấp. Tuy nhiên, thiết kế này trái quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư (45m2) nên không được cơ quan chức năng đồng ý. Vì vậy, chủ đầu tư phải nhập hai căn hộ nhỏ theo thiết kế thành một căn hộ có đủ chuẩn diện tích theo quy định.

Thực tế, các căn hộ được nhập này gần như có hai hệ thống công trình phụ riêng biệt: hai chỗ phơi áo quần, hai nhà vệ sinh, hai bếp... Nhiều căn hộ hiện đã được mở thêm một cửa để thành hai căn nhỏ do hai hộ gia đình sử dụng hoặc 
chủ nhà cho thuê.

Vợ chồng chị H.L. sở hữu một căn hộ rộng khoảng 22m2 tại tầng 7 chung cư TA. Căn hộ thiết kế có phòng vệ sinh, ngăn làm bếp đàng hoàng như phòng trọ mini cao cấp. Ngoài diện tích ban công chừng 1m2 phía sau để phơi áo quần, còn lại trống tùy thiết kế phù hợp với nhu cầu sinh hoạt.

Trong không gian khiêm tốn, vợ chồng chị L. cố gắng mua sắm những vật dụng, đồ đạc tối giản, cơ bản đủ cho sinh hoạt hằng ngày. Tủ lạnh, máy giặt, tivi, bàn ghế... được sắp xếp ngăn nắp nên nhìn căn hộ rộng rãi. Chị L. cho biết vợ chồng chị mới cưới được một năm, kinh tế eo hẹp nên chỉ mua căn hộ nhỏ.

Chị Thi, môi giới cho thuê căn hộ ở chung cư TA, cho biết hiện chung cư này có tất cả 30 căn hộ - mỗi căn hộ 44m2 đã được chia thành hai căn hộ, mỗi căn 22m2 - chủ yếu chủ nhà mua ngăn ra hai phòng rồi cho thuê. Hiện chỉ còn duy nhất một căn ở tầng 14 đang rao bán giá 820 triệu đồng, những căn còn lại đều đã có người ở.

Những căn hộ này chỉ ở 1-2 người, đa số là vợ chồng trẻ, người độc thân. Hiện tại cho thuê căn hộ 22m2, giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng, đầy đủ tiện nghi, còn giá bán khoảng 820 - 900 
triệu đồng/căn.

Dạo một vòng ở chung cư cho thuê diện tích nhỏ tại Q.Bình Tân của Công ty Lê Thành mới thấy nhu cầu thuê căn hộ nhỏ của người dân khá lớn.

Chị Nguyễn Thị Lan thuê căn hộ rộng 38m2 của dự án này cho biết chị khá hài lòng với diện tích và giá cả thuê hiện tại. Với thu nhập của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, gia đình chị chưa thể mua ngay một căn hộ nên giải pháp thuê nhà nhỏ là thuận tiện nhất.

Xuất phát từ 
nhu cầu thực tế

Một lãnh đạo Bộ Xây dựng giải thích quy chuẩn dự kiến về diện tích từ 25m2 trở lên đối với căn hộ thương mại: “Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế là phải hạ giá thành nhà ở để có nhiều nhà giá rẻ, giá thấp nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp có cơ hội có nhà ở.

Bộ Xây dựng cũng đã thăm dò tình hình thực tế từ nhiều địa phương, nhu cầu của doanh nghiệp trong quá trình xây dựng quy chuẩn về nhà ở chung cư và nhận thấy đây là nhu cầu thực tế, thiết yếu”.

“Không nên đặt 'vùng cấm' cho căn hộ diện tích nhỏ. Đừng nghĩ chỉ có người nghèo ở vùng ven mới có nhu cầu mua căn hộ diện tích nhỏ, mà những người giàu ở trung tâm TP cũng có nhu cầu này. Nhà nước chỉ quy hoạch số dân nhất định cho một dự án và đưa ra tỉ lệ tối đa căn hộ nhỏ cho dự án đó. Phần còn lại, tự chủ đầu tư sẽ thăm dò nhu cầu của thị trường và quyết định số lượng căn hộ nhỏ trong khuôn khổ đó chứ không phải muốn làm bao nhiêu thì làm. Còn làm ra có phù hợp nhu cầu thị trường hay không, có bán được hay không thì chuyện đó chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm và thị trường 
quyết định”.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN