Sau một thời gian dài trầm lắng, gần đây thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu đỡ ảm đạm. Giá BĐS có xu hướng nhích lên và ổn định, thanh khoản trên thị trường tương đối tốt, tồn kho giảm. Tuy nhiên, đây mới chỉ là những kết quả bước đầu, chặng đường phía trước vẫn còn nhiều khó khăn..

Giao dịch tăng, tồn kho giảm

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, về khách quan, các chủ thể tham gia thị trường đã chủ động tìm mọi cách xoay xở vượt qua khó khăn, trong đó phân khúc nhà ở có diện tích dưới 70 m 2 , giá bán dưới 20 triệu đồng/m 2 có tính thanh khoản cao. Nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) đang tiếp tục được triển khai xây mới. Tổng công ty Viglacera vừa triển khai giai đoạn 3 dự án NOXH tại khu đô thị Đặng Xá II (Hà Nội), với tổng số gần 1.500 căn hộ, diện tích dao động từ 45 đến 70 m 2 /căn hộ. Trong đó, có triển khai các căn hộ bán hoặc cho thuê theo quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH. Các căn hộ có giá bán dưới 9 triệu đồng/m 2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì) và giá thuê 25 nghìn đồng/m 2 , dự kiến sẽ bàn giao trước Tết Nguyên đán năm 2015. Tại tỉnh An Giang, dự án NOXH đầu tiên cũng đã khởi công, dự kiến hoàn thành trong 18 tháng, cung ứng khoảng 500 căn hộ, giá bán từ 304 đến 320 triệu đồng/căn, tạo chỗ ở cho khoảng 2.000 người.

Hầu hết, các căn hộ thuộc các dự án này đều đã được "đặt chỗ trước".

Không chỉ ở phân khúc nhà ở giá thấp, sự "ấm lên" của thị trường BĐS cũng lan tỏa sang phân khúc nhà ở thương mại. Các dự án có vị trí thuận lợi, bảo đảm tiến độ bàn giao, chế độ bán hàng linh hoạt, số lượng giao dịch thành công cũng tăng mạnh.

Anh Bùi Quốc Đông, hiện đang sinh sống tại phường Hàng Đào, quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) sau khi tìm hiểu đã quyết định đặt cọc mua căn hộ tại dự án Lotus Lake View Nguyễn Văn Cừ - Long Biên do Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà số 5 (Hadico 5) làm chủ đầu tư. Anh Đông cho biết: "Tính ra, chi phí để sở hữu căn hộ tại dự án này khoảng 21 đến 23 triệu đồng/m 2 , thời gian dự kiến bàn giao nhà vào quý II năm 2015 với tiến độ đóng tiền hợp lý đã thuyết phục được mình. Dự án này cũng thuận tiện cho việc đi lại, làm ăn khi chỉ cách điểm kinh doanh của gia đình khoảng 3 km".

Mạnh dạn hơn, anh Đinh Tuấn Vũ đã mua căn hộ 110 m2 tại dự án Times City của Tập đoàn Vingroup với giá hơn 34 triệu đồng/m 2 . Đây là dự án đình đám trong thời gian vừa qua, khi chỉ trong hai ngày đã giao dịch thành công gần 600 căn hộ.

Anh Vũ cho rằng, mặc dù nhiều dịch vụ giá trị gia tăng chủ đầu tư đã tính vào giá thành căn hộ, nhưng với nhiều ưu đãi như: miễn phí dịch vụ quản lý căn hộ, ưu đãi phí nước nóng 30 nghìn đồng/m 3 trong thời gian 10 năm, hỗ trợ vay lên tới 70% tổng giá trị căn hộ qua Ngân hàng Techcombank trong thời gian tối đa 20 năm, lãi suất tính trong năm đầu từ 3 đến 7%... cũng đáng để lưu tâm.

Một tín hiệu tích cực nữa là các ngân hàng đã sẵn sàng "mở hầu bao". Ngoài việc trực tiếp đổ vốn vào các dự án BĐS, hàng loạt gói tín dụng đang sẵn sàng bung ra.

Vừa qua, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam phối hợp Tập đoàn Thiên Thanh đưa ra chương trình tín dụng 50 nghìn tỷ đồng dành cho xây dựng và BĐS nhằm đẩy mạnh cho vay chuỗi liên kết bốn nhà (ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng). Và mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã chỉ định một số ngân hàng thương mại cổ phần tham gia gói liên kết bốn nhà trong lĩnh vực xây dựng. Các dự án nhà ở thương mại có giá bán hơn 30 triệu đồng/m2 đã khởi sắc hơn, với nhiều giao dịch thành công.

Bộ Xây dựng nhận định, thị trường BĐS kể từ cuối quý III năm 2013 đã có nhiều khởi sắc, thể hiện qua ba tiêu chí: giá cả không giảm, giao dịch tăng, tồn kho BĐS giảm.

Từ đầu năm đến nay, giao dịch BĐS thành công tại các đô thị lớn có chiều hướng gia tăng, nhất là tại Hà Nội (tăng gần gấp hai lần so cuối năm 2013); lượng tồn kho giảm khoảng 34%, chỉ tính những sản phẩm chưa có giao dịch, chưa tính đến hàng tồn kho dở dang hoặc đã có giao dịch nhưng mới chỉ được một phần. Tín dụng BĐS đã tăng, thị trường "ấm lên" trông thấy, kéo theo đà hồi phục của một số mặt hàng vật liệu xây dựng, tiêu thụ xi-măng tăng 26% so cùng kỳ. Khó khăn nhất là kính xây dựng, tồn kho cũng giảm 12 triệu m 2 , từ sáu đến bảy tháng xuống còn 1,5 tháng sản xuất.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách

Mặc dù thị trường BĐS đã có nhiều tín hiệu khởi sắc nhưng nếu phân tích sâu thì một số phân khúc thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Đơn cử như phân khúc nhà ở cho thuê, thực tế, nhiều người dân không đủ điều kiện, khả năng tài chính sở hữu nhà ở vẫn phải thuê nhà với điều kiện sinh hoạt không bảo đảm, trong khi các dự án đầu tư xây dựng nhà cho thuê chưa nhiều.

Nhiều nước trên thế giới, có đến 80% dân số sống trong nhà ở cho thuê, do vậy cần nhanh chóng xây dựng, ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi phù hợp các chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, từng bước chuyển dần tư duy từ sở hữu nhà sang thuê nhà. Tương tự, các cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở công nhân đã không còn phát huy hiệu quả như trước và đã đến lúc phải thay đổi. Hiện, người dân đang "gánh" 80% đến 90% nhu cầu nhà ở cho công nhân, nhưng vẫn chưa có cơ chế ưu đãi cho người dân tham gia loại hình này. Tình trạng các nhà trọ, nhà cho thuê do người dân đầu tư xây dựng cho công nhân xập xệ, không bảo đảm chất lượng vẫn phổ biến.

Một trong những loại hình nhà ở gặp khó khăn hiện nay là cải tạo chung cư cũ. Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, hầu hết các chung cư cũ hiện nay có tuổi thọ từ 40 đến 50 năm, bị xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy hiểm. Tuy nhiên, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đang có tình trạng "vênh nhau" giữa chủ đầu tư và các hộ dân, không có cơ chế ưu đãi huy động nguồn vốn cho nên không thu hút được nhà đầu tư. Để giải bài toán này đòi hỏi phải có giải pháp đồng bộ từ khâu quy hoạch, tính toán mật độ dân số, đến việc tuyên truyền vận động, tạo cơ chế phù hợp để Nhà nước và nhân dân đồng thuận cùng xây dựng.

Có thể nói, đây là những phân khúc nhà chưa được quan tâm đúng mức, thiếu những chính sách ưu đãi cụ thể và nguồn cung còn rất hạn chế. Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH, có hiệu lực kể từ ngày 8-7. Theo đó, quy định cụ thể về các cơ chế ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế (miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế khác theo quy định của pháp luật), việc vay vốn ưu đãi áp dụng đối với các dự án phát triển NOXH và NOXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Rút ngắn thời gian thẩm định dự án NOXH còn tối đa 15 ngày, tạo điều kiện để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xin cấp giấy phép triển khai dự án theo quy định. Bên cạnh đó, linh hoạt điều chỉnh đối với phần quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, nếu chủ đầu tư không có nhu cầu phải chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án để lựa chọn chủ đầu tư dự án (mới) thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm không thay đổi mục đích sử dụng đất dành để xây dựng NOXH theo quy hoạch phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách được dành 20% tổng quỹ đất được giao trong phạm vi dự án phát triển NOXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại là nhà ở thương mại...

Theo Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ đang tiếp tục hoàn thiện sớm dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS trình Quốc hội.

Đây là hai văn bản quan trọng tạo bộ khung pháp lý để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững.

Đồng thời, Bộ Xây dựng tập trung xử lý tồn kho, rà soát khoảng 4.000 dự án BĐS dở dang nhằm giảm bớt áp lực cho thị trường. Riêng gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tạo điều kiện thuận lợi đẩy nhanh việc cơ cấu lại các dự án phù hợp trên phương diện chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp. Bộ cũng đang trình Chính phủ mở rộng đối tượng cho vay, tăng thêm một số cơ chế ưu đãi cho gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng...

Điều này được kỳ vọng cải thiện nguồn cung NOXH tạo đà hồi phục mạnh mẽ hơn nữa cho thị trường BĐS.

Có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chính thức ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 16-6.

Tái khởi động nhiều dự án nhà ở thương mại

Trên địa bàn Hà Nội, dự án AZ Vân Canh của Công ty CP Bất động sản AZ (AZ Land) tái khởi động sau hai năm tạm dừng. Công ty CP Đầu tư Hải Phát ký hợp đồng với Ngân hàng Quân đội giải ngân 500 tỷ đồng, tiếp tục xây dựng toà tháp HP Landmark Tower.

Ngân hàng Liên Việt Post Bank cũng đồng ý rót tiếp 500 tỷ đồng hoàn thiện Dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, nhà ở cao cấp Tháp hoa Kim cương (Diamond Flower Tower) do Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội Handico 6 làm chủ đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh, Tập đoàn Novaland phối hợp chủ đầu tư cũ, khởi động lại hai dự án căn hộ Icon 56 và Galaxy 9...