Với gần 30 vấn đề cả cũ và mới đã được giải quyết hoặc giải quyết một phần và cũng còn tới 30 vấn đề tồn đọng chưa có tiến triển, tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) cuối kỳ 2014, lĩnh vực bất động sản được đánh giá là đã có chuyển biến, song vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra.

Cộng đồng DN và giới đầu tư vẫn nóng lòng chờ đợi những động thái mạnh mẽ và quyết liệt hơn từ phía Chính phủ, nhằm tiếp tục tháo gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản, để thúc đẩy thị trường này hồi phục và phát triển.

Khắc phục bất cập về chính sách

Những đánh giá tích cực của các DN thiên về những cải thiện của hệ thống khung khổ luật pháp và chính sách cho thị trường bất động sản, bao gồm việc Quốc hội đã thông qua hai dự luật quan trọng là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, góp phần giải quyết những bất bình đẳng lâu nay giữa cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước.

Theo bà Nicola Connolly, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, việc nới lỏng điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài đã tạo nên một sự hứng khởi trong giới đầu tư nói chung cũng như các DN châu Âu nói riêng.

“Đây là tín hiệu đáng mừng cho thấy Chính phủ đang rất nỗ lực trong việc cởi bỏ dần các khó khăn và bất bình đẳng vốn hạn chế thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua”, bà Connolly nói.

Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến về mặt chính sách, nhóm Công tác Đất đai cho rằng, vẫn còn nhiều quy định cần cải thiện hơn nữa để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, từ đó tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh trong năm tới. 

Tháo gỡ nút thắt về cấp phép

Ông David Lim, Trưởng Nhóm công tác đất đai cho biết, hiện nay, NĐT vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp phép khi thực hiện dự án bất động sản, bởi theo quy định của Luật Đầu tư, bên cạnh việc phải có giấy chứng nhận đầu tư (GCNĐT) có ngành nghề kinh doanh là phát triển/đầu tư bất động sản, NĐT còn cần phải trình rất nhiều hồ sơ tài liệu, bao gồm quyết định chỉ định NĐT, thiết kế cơ sở, phê duyệt quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 chi tiết của dự án và chấp thuận đầu tư quy định về quy mô của dự án.

“NĐT sẽ phải mất rất nhiều chi phí và thời gian (lên đến 160 ngày) để có được những tài liệu trên, không kể thời gian chuẩn bị. Thậm chí, ngay cả khi các tài liệu này đã được cấp, NĐT có thể vẫn không được cấp GCNĐT để thực hiện dự án”, ông Lim cho hay.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư quy định, NĐT muốn phát triển nhà ở thương mại lần đầu phải có hoặc đã được nhận chuyển nhượng một dự án bất động sản mới được cấp GCNĐT, trong khi theo Luật Kinh doanh bất động sản, muốn nhận chuyển nhượng dự án cần thành lập DN có đăng ký kinh doanh bất động sản và được cấp GCNĐT, được Nhóm công tác đất đai cho là rất mẫu thuẫn và chồng chéo, gây khó khăn cho NĐT lần đầu đầu tư dự án bất động sản.

“Các quy định này chỉ đặt ra thêm thủ tục không cần thiết, làm cản trở NĐT phát triển bất động sản và gây lúng túng cho cơ quan cấp phép”, đại diện Nhóm công tác đất đai nhấn mạnh.

Nhóm công tác đề xuất, nên bỏ các quy định không cần thiết về xin cấp GCNĐT, chỉ yêu cầu điều kiện xác nhận về các thông số để phát triển dự án; bỏ quy định yêu cầu NĐT phải phải có GCNĐT trước khi được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại và nhận chuyển nhượng dự án. Bên cạnh đó, Nhóm cũng kiến nghị có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một phần của công trình xây dựng theo yêu cầu của các bên có quyền hợp pháp, đồng thời cho bán một phần công trình xây dựng đối với các dự án chung cư cao tầng.

Liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được thông qua, Nhóm công tác đất đai cho rằng, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại đã đề xuất nhưng chưa được giải quyết hoặc giải quyết chưa triệt. Chẳng hạn, việc loại bỏ các quyền của NĐT nước ngoài được mua bán, cho thuê hoặc thuê các bất động sản trên đất thuê trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; sự bất bình đẳng giữa phạm vi hoạt động của NĐT trong và ngoài nước trong kinh doanh các dự án bất động sản; quy trình thủ tục phức tạp về đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ; quy định không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở với Luật Đất dai và Bộ luật Dân sự... Theo ông Lim, những vấn đề tồn đọng này cần được tiếp tục khắc phục trên cơ sở bổ sung, điều chỉnh và hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn tại các văn bản hướng dẫn dưới luật.

Sẽ tiếp tục điều chỉnh bổ sung

Phản hồi các kiến nghị của các DN và Nhóm công tác, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định, Luật Đất đai 2003 đã có sự bình đẳng trong việc giao đất và thuê đất để thực hiện dự án nhà ở thượng mại để bán, mở rộng quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà, được quyền nhận sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà.

Liên quan đến thủ tục hành chính, ông Hà cho biết, các thủ tục hành chính đã được giảm thiểu đáng kể, từ 71 thủ tục, hiện chỉ còn 30 thủ tục, là bước tiến rất lớn so với trước.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đã được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai và Nghị định 43. Theo đó, NĐT được quyền thực hiện chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh, cần hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, bên mua và nhận phải có năng lực tài chính, ký quỹ theo quy định về đầu tư…

Ông Hà cũng cho biết, Bộ ghi nhận những kiến nghị của Nhóm công tác về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình gắn liền với đất và sẽ nghiên cứu để sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể, đồng thời chia sẻ các khó khăn của NĐT do thủ tục còn chồng chéo, mâu thuẫn khi chịu sự quản lý của nhiều bộ như điều kiện cấp phép đầu tư, NĐT tiến hành đầu tư lần đầu.

“Các thủ tục này sẽ tiếp tục được cải tiến theo hướng liên thông để đơn giản và giảm thủ tục hành chính cho NĐT”, Thứ trưởng Hà nhấn mạnh.

Thứ trưởng Bộ xây dựng Bùi Phạm Khánh cũng khẳng định sẽ tiếp thu các vấn đề còn vướng mắc chưa rõ ràng trong kiến nghị của Nhóm công tác để đưa vào điều chỉnh bổ sung tại các Nghị định và Thông tư hướng dẫn.