Theo đánh giá của Savills Việt Nam, so với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương biến động đáng kể. Mặt bằng giá mới được hình thành và giá bất động sản thay đổi chóng mặt.

Rủi ro là có thật

Tình trạng biến động giá bất động sản, nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ nét. Sau một thời gian sốt ảo, hiện phân khúc đất nền tại khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam - TP. Hội An và thị xã Điện Bàn, khu vực giáp ranh với Đà Nẵng đang chững lại và lao dốc không phanh. Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chấp nhận cắt lỗ, bằng cách bán tháo dưới giá mua vào. Với hình thức cắt lỗ này, các nhà đầu tư thứ cấp đã chấp nhận lỗ từ ít nhất vài trăm triệu đồng một nền.

Chị A. ở Đà Nẵng là nhà đầu tư đất có kinh nghiệm trong nhiều năm đối với phân khúc đất nền. Thế nhưng trong đợt “sốt” giá đất tại Đà Nẵng, chị A. vẫn không tránh khỏi vòng xoáy của thị trường nhà đất tăng giá ảo. Chị A. chia sẻ, là nhà đầu tư thì phải bám sát thị trường, lên vẫn giao dịch và xuống cũng phải giao dịch. Trong đợt sốt vừa rồi “bị dính” một lô tại một dự án trên địa bàn phường Hòa Xuân. Với tốc độ lao dốc quá nhanh của thị trường nên đành chấp nhận bán để cắt lỗ, nên bốc hơi mất hơn 200 triệu đồng/lô.

Chị A. phân tích, đây cũng là bài học đắt giá cho những nhà đầu tư yếu về tiềm lực tài chính. Đồng thời, cần rút kinh nghiệm trong việc dự đoán tăng giảm của thị trường. Nói thật, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và Quảng Nam (khu vực lân cận Đà Nẵng) có diễn biến bất thường. Bởi thực tế có một lượng khách không xác định được đã tung tiền đầu tư thu gom đất nền tại Đà Nẵng và Quảng Nam.

Tuy nhiên, sau khi gom đủ một lượng lớn bất động sản, các nhà đầu cơ này bắt đầu đẩy giá, thông qua đội ngũ “cò đất” làm trợ lực để “đẩy”. Cứ qua một tay cò, là y rằng giá lô đất đó đẩy lên cả trăm triệu, thậm chí lô góc, lô đẹp, đất ven biển đẩy giá lên gấp đôi. Thậm chí có trường hợp tăng trên 300%... Chính các yếu tố này khiến cho thị trường nhà đất tại Đà Nẵng tăng một cách đột biến.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư nhận thấy điều này, khi thị trường có dấu hiệu quay đầu. Song vẫn trở tay không kịp. Bởi khi thị trường quay đầu, tính thanh khoản của bất động sản rất thấp. Trừ một số trường hợp, người mua có nhu cầu thật, bức thiết về chỗ ở.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, so với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương biến động đáng kể. Mặt bằng giá mới được hình thành và giá bất động sản thay đổi chóng mặt.

Thận trọng khi thị trường tăng giá

Còn theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, mức tăng giá tại Đà Nẵng và khu vực lân cận trong thời gian vừa qua có rất nhiều yếu tố tác động. Trong đó, có sự đẩy giá của “cò đất”. Hiện mật độ dân số Đà Nẵng đứng thứ 13 trên toàn quốc, trong khi diện tích ở thứ 59 và nguồn cung dự án đất nền, nhà phố trên thị trường bất động sản không có dấu hiệu gia tăng. Đồng thời, lượng dân nhập cư tại Đà Nẵng đang có xu hướng tăng cao.

Cùng đó, với nhu cầu sinh sống và làm việc nên cầu bất động sản đất nền tăng lên. Một yếu tố khác là sự dịch chuyển trong lựa chọn căn hộ sang nhà ở riêng lẻ cũng tác động đến thị trường. Bởi thời gian qua, nhiều sự cố về cháy nổ một số chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua.

Một chuyên gia phân tích thêm, nguyên nhân cho việc “sốt” giá bất động sản phân khúc đất nền trong thời gian qua tại Đà Nẵng và khu vực Quảng Nam là do giới đầu cơ, cò đất tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua và nhà đầu tư đất nền. Bởi việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

Thực tế cho thấy, hầu hết các giao dịch bất động sản đất nền tại Đà Nẵng và Quảng Nam trong thời gian vừa qua đều thông qua cò đất và giao dịch riêng lẻ trong dân cư, không thông qua sàn giao dịch. Nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính, phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng lớn. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và sẽ bị tổn thương.

Do đó, các nhà đầu tư cần cân nhắc, thận trọng trong việc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính (vốn vay) không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.