Sau gần 5 năm thi hành Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), với 6 lần sửa đổi, bổ sung chính thức, đến nay nhiều vấn đề vướng mắc liên quan tới việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) vẫn tiếp tục nảy sinh, “nóng nhất” là việc xác định mức thuế suất đối với người có BĐS chuyển nhượng.

Theo đó, việc áp “2% hay 25%” cho từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính chặt chẽ, hợp lý trong các quy định hướng dẫn và cơ chế cho việc thực hiện những quy định này là điều dư luận đang quan tâm.

Phản hồi từ thực tiễn

Thực tế, phần lớn các giao dịch BĐS giữa các cá nhân trước thời điểm 1/1/2009 (thời điểm Luật Thuế TNCN có hiệu lực), đều kê khai giá mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Thuế TNCN có hiệu lực thi hành, người mua thường được “tư vấn” là nên yêu cầu người bán ghi đúng giá giao dịch nhằm tránh rủi ro khi thực hiện nghĩa vụ thuế đối với việc giao dịch BĐS này trong tương lai, bởi sẽ dẫn đến sự chênh lệnh giữa giá mua và giá bán theo hóa đơn, chứng từ là rất lớn.

Nếu tính thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (lấy giá bán trừ giá mua và trừ với chi phí liên quan như chi phí cải tạo, sửa chữa BĐS…) thì số phải nộp, trong một số trường hợp rất cao so với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Do đó, đại đa số cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đều mong muốn được áp dụng cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là việc áp dụng mức thuế suất nào lại phụ thuộc quá nhiều vào hành vi của người nộp thuế (NNT) (ví như NNT kê khai mất hóa đơn, chứng từ nếu muốn áp dụng mức thuế suất 2%) và nhận định của cán bộ thuế (chấp nhận hay không chấp nhận nội dung kê khai, cam kết của NNT), dẫn đến sự không thống nhất và tùy tiện trong việc xem xét mức thuế thực tế phải nộp, gây thất thoát tiền NSNN, không đảm bảo công bằng xã hội.

Theo đề xuất mới nhất của Bộ Tài chính với Thủ tướng Chính phủ trong dự thảo cách tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, NNT sẽ được tự xác định mức nộp, tức là NNT chủ động “tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai”. Đây là cơ chế chung cho mọi sắc thuế, là phương thức quản lý thuế được xây dựng trên nền tảng là sự tuân thủ tự nguyện của NNT, quản lý dựa trên kỹ thuật quản lý rủi ro.

Theo đó, đối với những giao dịch BĐS trước ngày 01/01/2009, NNT được lựa chọn thuế suất 2% hoặc 25% theo hướng có lợi cho mình, bởi một trong các nguyên tắc cơ bản của luật là bất hồi tố, lại càng không thể hồi tố theo hướng bất lợi cho người NNT. Luật không thể áp đặt NNT phải chứng minh đầy đủ chi phí (lấy hóa đơn, chứng từ và lưu trữ) khi mà theo luật họ không có nghĩa vụ này vào thời điểm mua, đầu tư vào BĐS. Trường hợp bất động sản mua sau ngày 01/01/2009, vẫn áp dụng hai mức thuế suất 2% hoặc 25% trên thu nhập tính thuế, tùy vào tình trạng hồ sơ của từng trường hợp cụ thể, đảm bảo sự công bằng và hợp lý.

Trường hợp cá nhân mua BĐS từ tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán, hóa đơn hợp pháp nên có thể xác định được giá mua; khi bán BĐS có hợp đồng, có công chứng làm căn cứ xác định thu nhập chịu thuế thì nộp 25% chênh  lệch giá. Nếu NNT không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng không phải là giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì được tính theo giá do Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh quy định. Trong khi chưa có cơ sở xác định giá ghi trên hợp đồng công chứng là giá thực tế, thì cơ quan thuế áp dụng  thuế suất 2% trên giá do hai cơ quan trên quy định.

Cần một giải pháp giản tiện và rõ ràng

Dù phương án hiệu quả, hợp lý hơn cho việc tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đang được các cơ quan chức năng tính đến, song mọi giải  pháp đơn giản, dễ thực hiện và công bằng nhất là điều cả xã hội đang trông chờ. Theo hướng này, hiện tại có ba luồng ý kiến đề xuất khác nhau:

Nhóm thứ nhất (UBND TP. Hồ Chí Minh) kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận áp dụng một mức thuế suất  thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng cho dễ triển khai, thay cho hai mức 2% và 25% như hiện nay đang gây phức tạp cho NNT cũng như cơ quan thuế khi áp dụng. Trường hợp giá kê khai trong hợp đồng thấp hơn giá UBND cấp tỉnh công bố hằng năm, thì sẽ lấy giá quy định để áp mức thuế 2%.

Theo lý giải của UBND TP. Hồ Chí Minh, trên thực tế, khi áp dụng phương pháp thu 25% trên chênh lệch giá bán - mua thì đối tượng được hưởng lợi nhất chính là những người “đầu cơ” BĐS, vì họ nắm rất rõ chính sách và biết cách vận dụng theo hướng có lợi cho mình, đẩy sự bất lợi về phía NSNN do bị thất thu thuế. Trong khi nếu chỉ áp dụng mức thu 2% trên tổng giá bán sẽ khuyến khích người dân kê khai đúng giá bán và khi đó mức thuế thu được sẽ lớn hơn rất nhiều.

Nhóm ý kiến thứ hai, quan điểm gần như ngược lại. Theo nhóm này, cần từng bước hạn chế và tiến tới chấm dứt mức 2% vì cách tính theo mức này tuy đơn giản nhưng sẽ không chính xác trong việc điều tiết thu nhập và bất cập trong trường hợp mua bán bị lỗ. Còn nếu áp dụng thống nhất thu thuế 25% trên lãi sẽ hướng người dân hình thành tâm thế và thói quen ghi đúng giá khi mua, khi bán, lấy hóa đơn, chứng từ và lưu giữ khi đầu tư BĐS, giúp thị trường BĐS ngày càng minh bạch, giúp cơ quan nhà nước có thông tin chính xác để xác định giá thị trường và quản lý thị trường BĐS.

Nhóm ý kiến thứ ba dành sự  ủng hộ cách áp dụng song song cả hai mức thuế suất như hiện nay nhưng để cho NNT tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm về mức thuế suất sẽ khả thi hơn.

Dù phương án nào được lựa chọn, theo các chuyên gia BĐS, để hạn chế việc người dân lách luật, khai man giá mua bán thì cần phải có hệ số giá đất tham chiếu cho từng khu vực, theo từng tháng. Tuy nhiên, điều này lại chưa thể thực hiện được, vì chưa có cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm khảo sát giá thị trường trong từng tháng hoặc từng quý để áp thuế cho người dân. Mặt khác, phần lớn các giao dịch BĐS hiện nay được thực hiện bằng tiền mặt nên khó có thể xác định được giá trị thực của lô đất hoặc căn hộ là bao nhiêu tiền.

Thế nên, hiện nay ngành thuế cũng chỉ có thể dựa vào bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định để tính thuế chứ chưa có công cụ kiểm soát giá và tính thuế theo đúng giá thị trường. Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu là, dù cán bộ thuế có biết “mười mươi” NNT khai man giá bán so với giá trị thực BĐS khi bán để trốn thuế TNCN, song cũng không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên có công chứng.

Theo chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ, Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm của Đài Loan, đó là cho phép người dân được đăng ký giá nhà đất của mình, bởi kể cả trong trường hợp người dân đăng ký giá cao thì khi thu hồi, giải phóng mặt bằng, họ sẽ được lợi nhưng khi nộp thuế họ không thể trốn nghĩa vụ được.