Mặc dù thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản đến tháng 1/2009 mới bắt đầu có hiệu lực nhưng trong những ngày qua, giao dịch và giá nhà, đất tại TPHCM đã chựng lại.

Với tín hiệu này nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản sẽ đóng băng và giảm giá về sắc thuế trên. Tuy nhiên nhiều dấu hiệu khác cho thấy giá địa ốc không giảm quá dễ dàng như vậy....

Theo Luật Thuế TNCN vừa được Quốc hội thông qua, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản, theo từng lần chuyển nhượng, trừ giá để mua bất động sản đó và các chi phí liên quan. Trong trường hợp này mức thuế suất sẽ là 25% giá trị chênh lệch (cách 1- PV).

Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn, bao gồm các loại phí, lệ phí, chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất...

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được tính là 2% giá trị chuyển nhượng (cách 2- PV). Dễ hiểu hơn, có thể lấy ví dụ : mua căn hộ 1,5 tỷ bán 2 tỷ, lãi được 500 triệu phải nộp thuế 125 triệu theo cách 1 (chưa trừ chi phí) hoặc nộp 40 triệu (cách 2).

Theo ông Trần Phúc Lâm, Giám đốc Cty địa ốc Phúc Lâm, đây là mức thuế khá cao so với hiện nay nhưng “tôi tin nhà đầu tư sẽ có trăm ngàn cách lách và giá bất động sản không vì thế mà xuống ào ạt như nhiều người lo ngại, chưa kể mức lời như ví dụ trên vẫn còn rất hấp dẫn”.

Với kinh nghiệm trong ngành địa ốc 20 năm của mình, ông Lâm còn cho biết thêm: “Trải qua khá nhiều biến động, chính sách, thuế má nhưng tôi chưa bao giờ thấy giá địa ốc xuống luôn, có chăng chỉ tạm lắng 1, 2 năm sau đó lên mạnh và lên dữ dội hơn”.

Căn hộ khó có khả năng giảm giá vì cầu vẫn lớn hơn cung. Hiện nay, khi chưa có sắc thuế trên, hầu hết các chuyển nhượng trên thị trường địa ốc đều ghi giá thấp hơn giá thực rất nhiều. Điển hình là giá căn hộ và đất phân lô. Chủ đầu tư tuy thu phí trên giá chuyển nhượng nhưng hợp đồng vẫn ghi giá gốc có khi chỉ bằng 1/5 - 1/2 giá thật để đề phòng rủi ro và ... tránh rắc rối với cơ quan thuế, tài chính.

Khi cả ba bên mua, bán và chủ đầu tư tiếp tục làm như trên khi thuế mới có hiệu lực thì ai đảm bảo thuế sẽ thu đựoc tận gốc, không sót và công bằng? Còn nhà riêng lẻ cũng được ra công chứng và nộp thuế với giá thường chỉ bằng 50 - 70% so với giá thực để bớt thuế dù hiện nay không cao lắm.

Bên cạnh đó, do nộp theo cách 2 lợi hơn khá nhiều so với cách 1 nên lời càng nhiều có thể nộp thuế càng lợi với ví dụ sau: căn nhà mua 3 tỷ bán 6 tỷ nộp theo cách 1 thì chỉ còn lời 2,25 tỷ (chưa trừ chi phí) nhưng theo cách 2 còn lãi đến 2,88 tỷ!

Khoảng chênh lệch hơn 600 triệu chắc chắn sẽ phát sinh nhiều “kẽ hở” và Nhà nước khó lòng thu theo cách 1. Với mức lãi này và nhiều cách lách thuế sẽ phát sinh như ghi giá hợp đồng thấp, khai thuế ít , khai chi phí nhiều... thì chưa có gì đảm bảo nhà đầu tư sẽ chùn bước và không tiếp tục kiếm lợi nhuận trong thị trường bất động sản còn rất nhiều triển vọng tại VN.

Ông Võ Đình Quốc, Phó Tổng Giám đốc Cty địa ốc ACB cho rằng: “Giống như TTCK, nhà đầu tư chỉ nghe ngóng và chờ đợi chứ tôi tin khó có chuyện thị trường địa ốc lại đóng băng hay giảm giá nhiều vì thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản”.

Giám đốc một quỹ đầu tư nước ngoài đang kinh doanh một số dự án bất động sản cũng nhận định: “Giá địa ốc và giao dịch có thể không bùng nổ và sốt mạnh như trước nhưng không thể giảm mạnh vì nhu cầu lớn, nguồn cung nhỏ hơn cầu. Tôi cho rằng tại một số khu vực có hạ tầng, tiện ích, thuận tiện giao thông, cảnh quan đẹp... tại Hà Nội và TPHCM vẫn còn khả năng lên nữa”.

Bà Trần Thị Hải Hà (P.22 Q. Bình Thạnh, TPHCM), người đang có 6 căn hộ cho thuê và đang mua đi bán lại nhiều căn nhà, mảnh đất khác khẳng định: “Thuế kiểu nào tôi buôn bán nương theo kiểu ấy, ở bên Mỹ thuế má cao và chặt chẽ như vậy nhưng giá so với 5 - 10 năm trước chỉ có cao hơn mà thôi”.

Hiện có khá nhiều ý kiến cả đồng tình lẫn phản đối sắc thuế trên, tuy nhiên điều mà người có thu nhập trung bình, thấp với nhu cầu thực sự về nhà ở là luôn bức xúc là làm sao có căn nhà để ở thì vẫn quá xa vời vì cho dù giá bất động sản có giảm tới 30 - 50% thì vẫn quá mơ ước của họ. Mà giảm với mức đó thì kinh nghiệm hàng chục năm qua cho thấy chỉ có ở trong... mơ.

Theo Tiền Phong