Một báo cáo khá thú vị vừa được tung ra của CBRE cho thấy với mức lãi suất và mặt bằng giá hiện nay, ở Hà Nội thuê nhà sẽ có lợi hơn mua. Kết quả nghiên cứu đầy lạc quan này là niềm an ủi cho cư dân Hà Nội chưa có nhà ở. Tuy nhiên, nghịch lý ở chỗ, dù có lợi hơn, người dân muốn cũng không thể thực hiện.

Nhà đi thuê, tiền gửi tiết kiệm

Theo CBRE, so với TPHCM, giá thuê nhà ở Hà Nội rẻ hơn. Đối với các căn hộ có chất lượng và địa điểm tương tự, giá thuê tại TPHCM có thể cao hơn Hà Nội 10-20%. Để ước tính chi phí thuê nhà, đơn vị này đã thử tính toán 1 hợp đồng cho thuê với thời hạn thuê giả định 15 năm, dựa trên tiền thuê 1 căn hộ tương tự các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Việc tính toán cũng sẽ tính đến chi phí cơ hội nếu tiền thuê hàng tháng được gửi tiết kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định.

Tính toán cho thấy với các gia đình trẻ có việc làm tốt, ổn định, sau 7 năm mỗi gia đình có thể có được khoản tiết kiệm lên tới 800 triệu đồng, tương đương 50% giá trị của căn hộ khoảng 1,6 tỷ đồng. Thông thường, họ sẽ mua căn hộ với khoản tiền đó trên cơ sở đi vay mượn thêm của ngân hàng, bạn bè, gia đình hoặc trả chậm trong nhiều năm.

Trên cơ sở lãi suất giả định 12%/năm với khoản vay kéo dài trong 15 năm, mỗi tháng họ phải trả 9,6 triệu đồng. Khi đó, tổng chi phí vay để mua căn hộ trong suốt kỳ hạn 1,7 tỷ đồng và tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu thuê nhà trong 15 năm, dựa trên khảo sát thực tế với giá thuê 1 căn hộ trung bình hiện nay 6-7 triệu đồng/tháng, tỷ lệ tăng giá được giả định 2%/năm, sau 15 năm tổng chi phí thuê nhà tại Hà Nội khoảng 1,29 tỷ đồng, còn tại TPHCM khoảng 1,5 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy rằng ở Hà Nội nếu không có khả năng trả trước khoảng 56% giá trị căn hộ trở lên, việc thuê nhà cũng không phải là ý tưởng tồi. Một cách tương đối, nếu 1 hộ gia đình thuê nhà trong 15 năm và gửi tiết kiệm, họ vẫn có thể dư hơn 1,2 tỷ đồng, để từ đó có thể dễ dàng hơn nếu vẫn muốn tiếp tục sở hữu 1 căn hộ.

Báo cáo của CBRE có thể chưa hoàn toàn chính xác để đo đếm về lợi ích khi chọn phương thức thuê nhà, thay vì bằng mọi giá huy động các nguồn vốn, đặc biệt vay ngân hàng để mua 1 căn hộ ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Song, nó cũng tạo ra chiều hướng suy nghĩ mới, mở ra cách làm khác cho việc sở hữu nhà mà mỗi hộ gia đình có thể tính toán trên thực tế. Tuy nhiên, vấn đề nan giải nhất của những hộ gia đình muốn thuê nhà để tích cóp tiền đó là thuê ở đâu?

Doanh nghiệp không mặn mà

Bài toán cần giải ở đây là phải có nguồn cung căn hộ lớn từ phía Nhà nước hoặc doanh nghiệp, cho thuê dài hạn, giá thuê ổn định, quản lý chuyên nghiệp. Tại Hà Nội, ngoài dự án nhà ở cho thuê ở Khu đô thị Việt Hưng đã đưa vào sử dụng và đến nay cũng là dự án nhà ở cho thuê duy nhất, người thuê dù có tìm đỏ mắt cũng không thể thấy dự án nào khác.

Ý tưởng xây căn hộ rồi cho thuê trong vòng 40-50 năm như tại TPHCM cũng không được doanh nghiệp nào ở Hà Nội hưởng ứng, bởi sợ “thả gà ra đuổi”. Tất thảy đều trông đợi vào những kế hoạch của Nhà nước. Trong khi đó Nhà nước lại đang loay hoay trong việc làm sao để vừa giúp người dân có giá thuê phù hợp, vừa thu hút được doanh nghiệp bắt tay vào làm.

Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội), TP đã nỗ lực rất nhiều để phát triển loại hình nhà ở này nhưng thật sự rất khó, chủ đầu tư không mặn mà làm nhà ở xã hội cho thuê vì mất 10-20 năm mới thu hồi được vốn. Tuy nhiên, ông Đạm cũng an ủi, sau khi Nghị định 188 có hiệu lực, các dự án nhà ở xã hội khởi công đều có 20% căn hộ dành cho thuê. Như vậy, 1-2 năm nữa, Hà Nội sẽ có nhiều nhà ở xã hội cho thuê.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn TP có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội đang được triển khai, với khoảng 5.016.177m2 sàn xây dựng, trong đó dự kiến có khoảng 24 dự án được đưa vào sử dụng trong và sau năm 2015. Luật Nhà ở sửa đổi cũng dự kiến sẽ nâng tỷ lệ nhà cho thuê trong mỗi dự án nhà ở xã hội lên 30%. Những thông số này được xem rất khả quan.

Tuy nhiên, dưới góc độ những người đang có nhu cầu mua nhà, đó chưa hẳn là tin vui. Bởi lẽ 24 dự án với 20% nhà ở cho thuê có lẽ chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu, muốn thoải mái hơn không còn cách nào khác là phải đợi. Với cách thức thực hiện các dự án nhà ở cho thuê như hiện nay, có lẽ việc đợi chờ này cũng không thể xong trong một sớm một chiều. Và trong thời gian đó, ước muốn thuê nhà để tiết kiệm chi phí vẫn chỉ là ước muốn của người dân đô thị.