Thay vì mua nhà, xu hướng phổ biến hiện nay của những người trẻ tuổi tại TP. HCM là đi thuê nhà để ở.

Khó khăn của thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục kéo dài, để tìm ra lối thoát, thời gian qua, giới kinh doanh địa ốc đã chuyển hướng những dự án văn phòng, căn hộ cao cấp để bán, sang căn hộ cho thuê. Phân khúc này đang trở thành một xu hướng lựa chọn khá phổ biến hiện nay.

Ngã rẽ ngoài dự tính

Theo tìm hiểu của ĐTCK, việc chuyển hướng từ căn hộ để bán sang cho thuê ở TP. HCM đã diễn ra từ năm 2011 và xu hướng này càng ngày càng nở rộ. Phần lớn sự chuyển hướng của các chủ dự án xuất phát từ câu chuyện khó khăn về đầu ra của thị trường và dường như nằm ngoài kế
hoạch ban đầu. Tiên phong trong việc chuyển đổi từ căn hộ cao cấp để bán sang căn hộ dịch vụ cho thuê là Dự án Ben Thanh Luxury Apartment (quận 1, TP. HCM), do CTCP Đầu tư địa ốc Bến Thành làm chủ đầu tư. Kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư là thực hiện dự án căn hộ cao cấp để bán, song gần 2 năm chào bán, Dự án gặp khó khăn về đầu ra, chủ đầu tư mới tính đến chuyện thay đổi thiết kế 30 căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê.

“Việc chuyển đổi từ căn hộ bán sang căn hộ cho thuê xuất phát từ nhiều lý do, trước hết là thị trường gặp nhiều khó khăn, theo đó việc bán căn hộ là không dễ dàng. Hơn nữa, xu hướng đầu tư căn hộ hiện nay đang có nhiều tiềm năng và hiệu quả”, ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư địa ốc Bến Thành cho biết.

Sau Ben Thanh Luxury Apartment, nhiều dự án cao cấp khác cũng bắt đầu dành một phần căn hộ để bán chuyển sang cho thuê. Chẳng hạn như tại quận 2, Dự án căn hộ cao cấp The Vista đã dành 250 căn hộ để cho thuê. Dự án căn hộ Đảo Kim Cương, chủ đầu tư là Công ty Bình Thiên An dành hẳn block A và C làm căn hộ cho thuê. Dự án căn hộ cao cấp XI Riverside Palace do Công ty GS (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư cũng dành 40 căn hộ để cho thuê.

Theo ghi nhận của ĐTCK, không chỉ các chủ đầu tư chuyển hướng từ căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê, mà ngay cả với các nhà đầu tư thứ cấp, trước đây mua căn hộ với mục đích “lướt sóng” kiếm lời, nhưng vì bị “mắc cạn” nên quyết định giữ lại để cho thuê, làm cho phân khúc thị trường này càng thêm sôi động. Đơn cử như tại Dự án Hoàng Anh River View (phường Thảo Điền, quận 2), do Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư. Có 3 doanh nghiệp đầu tư thứ cấp mua sỉ 270 căn hộ của dự án này gồm: Công ty Đại Tín Á Châu, An Bình Land và CTCP Đầu tư và phát triển Sacom. Mới đây, hai công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land đã chấp nhận giảm giá bán lỗ hơn 3 triệu đồng/m2 để bán ra 200 căn hộ, còn CTCP Đầu tư và phát triển Sacom quyết định giữ lại 70 căn hộ để cho thuê.

Thậm chí, các dự án cao ốc văn phòng cho thuê cũng đã bắt đầu rục rịch chuyển hướng sang phân khúc căn hộ cho thuê. Mới đây, chủ dự án cao ốc văn phòng cho thuê DB Court trên đường Điện Biên Phủ (quận 3, TP. HCM) đã chính thức công bố chuyển đổi công năng cao ốc này thành căn hộ cho thuê. Từ một cao ốc văn phòng đã được xây dựng hoàn chỉnh, nhưng việc cho thuê văn phòng không hiệu quả, chủ đầu tư đã thay đổi thiết kế, chuyển thành 38 căn hộ cho thuê có diện tích từ 50 - 85 m2.

Liệu có “bội cung”

Theo báo cáo mới đây từ Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, tính đến quý III/2012, TP. HCM có khoảng 3.330 căn từ 63 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê, tăng 3% so với quý trước. Kết quả cho thuê của phân khúc này tương đối tốt, với công suất cho thuê trung bình đạt khoảng 85%, tăng nhẹ so với quý trước, với giá thuê trung bình khoảng 500.000 đồng/m2. Savills dự báo, trong vòng 4 năm tới sẽ có 20 dự án căn hộ dịch vụ gia nhập thị trường, tổng nguồn cung của các dự án này hơn 3.700 căn hộ.

Như vậy, nhìn ở góc độ thực tế, việc chuyển hướng từ căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê thành căn hộ dịch vụ đã và đang tăng nhanh. Một khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE cho biết, quý I/2011, nguồn cung căn hộ dịch vụ ở TP. HCM có chưa đến 70 căn và đa phần là dự án có quy mô nhỏ. Song đến nay, đã có hàng chục dự án tham gia phân khúc này, với số lượng căn hộ tăng lên rất nhanh. CBRE dự báo, đến cuối năm 2015, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ đón nhận thêm 3.869 căn.

Ngoài ra, theo ghi nhận của ĐTCK, một lượng không nhỏ căn hộ do các nhà đầu tư thứ cấp mua để cho thuê (chưa có số liệu thống kê chính thức), với giá cho thuê khá cạnh tranh, cũng đang trở thành xu hướng phổ biến. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu sự phát triển ồ ạt như vậy có dẫn đến tình trạng bội cung trong tương lai như phân khúc thị trường căn hộ cao cấp hiện nay?

Tại một hội nghị về đầu tư căn hộ dịch vụ Việt Nam do Công ty Irving Seminar&Training và Lean Media tổ chức năm ngoái, các chuyên gia đã nhận định, không thể phủ nhận phân khúc căn hộ dịch vụ có nhiều tiềm năng để phát triển, nhưng phân khúc này đang gặp phải một số vướng mắc. Cụ thể, Việt Nam thiếu các số liệu nghiên cứu về thị trường căn hộ dịch vụ, dẫn đến thiếu thông tin dự báo cung cầu để phát triển. Bên cạnh đó, một số chính sách, hướng dẫn về thủ tục, giấy phép không rõ ràng cũng là trở ngại lớn cho thị trường này. Các chuyên gia cảnh báo, dù tiềm năng của phân khúc căn hộ dịch vụ rất lớn, song nếu việc đầu tư ồ ạt, thiếu định hướng sẽ dễ dẫn đến tình trạng bội cung.

“Căn hộ dịch vụ có tỷ suất thu hồi vốn nhanh”
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Việc chuyển hướng sang căn hộ dịch vụ thời gian qua đã mang lại hiệu quả tốt. Thị trường căn hộ dịch vụ đang phục hồi sau khủng hoảng. Tỷ suất thu hồi vốn nhanh hơn nhiều so với văn phòng cho thuê, giá cho thuê không bị giảm sâu và đặc biệt, tốc độ cho thuê căn hộ dịch vụ tăng gấp rưỡi so với văn phòng cho thuê.

Tuy nhiên, thị trường này cũng đang gặp những khó khăn về giá cả, khách thuê thay đổi do khủng hoảng tài chính, cũng như vấp phải sự cạnh tranh lớn từ các căn hộ mua để cho thuê lại của cá nhân. Mặc dù vậy, tiềm năng của thị trường đầu tư căn hộ dịch vụ tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Động lực để phát triển phân khúc này là các chuyên gia trẻ làm việc tại các doanh nghiệp nước ngoài, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ngày càng nhiều…

“Hiệu quả nhờ giá trị tăng thêm”
Bà Võ Thúy Anh, Tổng giám đốc Công ty Novaland

Theo khảo sát, trong số khách hàng mua căn hộ của Dự án Sunrise City tại quận 7, TP. HCM do Novaland làm chủ đầu tư, có khoảng 20% khách hàng mua với mục đích cho thuê. Chúng tôi cũng dành ra một số lượng nhất định căn hộ để cho thuê. Nếu so sánh với lãi suất gửi tiết kiệm hiện nay trung bình khoảng 10%/năm, thì hiệu quả từ việc mua căn hộ cho thuê không bằng, trung bình khoảng 8%/năm, nhưng vẫn có nhiều người quyết định đầu tư căn hộ để cho thuê. Trước hết, việc đầu tư căn hộ để cho thuê lúc này là khá an toàn, bởi nó là một tài sản hiện hữu. Quan trọng hơn, đầu tư căn hộ là giá trị tăng thêm của tài sản. Một khi thị trường bất động sản phục hồi, hạ tầng dự án hoàn thiện, giá trị tài sản sẽ tăng cao.

“Chưa có hành lang pháp lý để xây căn hộ nhỏ cho thuê”
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Việc chuyển hướng căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê thời gian qua chỉ là với cá nhân hoặc với những dự án ở trung tâm cho đối tượng khách hàng là những người nước ngoài thuê với giá cao. Còn với doanh nghiệp, để xây dựng một dự án với mục đích cho thuê là rất khó.

Thực tế, thời gian qua cũng đã có một vài doanh nghiệp xây dựng căn hộ cho thuê như CTCP Quốc tế C&T xây dựng dự án căn hộ cho thuê Beehome gồm 318 căn hộ có diện tích từ 30 - 65 m2. Nhưng đây là dự án do doanh nghiệp thuê đất quân đội để xây, không bị lệ thuộc bởi quy định khống chế diện tích căn hộ. Hay như Công ty Lê Thành có một số căn hộ có diện tích 35 m2 để cho thuê, nhưng đây là những căn hộ 70 m2 chia đôi của dự án nhà ở, chứ không phải xây mới. Hiện nay, chưa có hành lang pháp lý cho việc xây dựng căn hộ nhỏ để cho thuê.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán