Hiện nay giá nhiều dự án nhà ở xã hội còn cao hơn nhà ở thương mại, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng: "Nếu giá nhà ở xã hội cao quá thì người dân không mua nữa".

Giá cao hơn nhà ở thương mại

Hiện nay nhiều dự án ở nhà xã hội không thực sự hấp dẫn đươc người mua, bởi lẽ mức giá vẫn khá cao, nhiều dự án ngang ngửa giá nhà thương mại giá rẻ, trong khi thủ tục lại phức tạp, tiến độ thực hiện cũng khá chậm chạp.

Một ví dụ điển hình nhất là dự án nhà ở xã hội ở Trần Phú và dự án Văn Phú Victoria đều ở quận Hà Đông, Hà Nội.

Vị trí của 2 dự án gần như nhau, đều sở hữu những mảnh đất "vàng" và hạ tầng khá tốt. Mức giá của 2 dự án cũng tương đương nhau. Dự án nhà ở xã hội Trần Phú có mức giá bán dự kiến là 14,9 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, dự án Văn Phú - Victoria (Hà Đông) do công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư, mức giá cũng chỉ từ 14,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn hộ.

Dự án nhà ở xã hội Trần Phú hiện mới chỉ động thổ, chưa thể triển khai thực hiện do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Văn Phú - Victoria hiện đã xây thô xong, đã tiến hành cắt nóc, đang trong quá trình hoàn thiện. Như vậy, về mặt tiến độ, rõ ràng, Văn Phú - Victoria trội hơn hẳn.

Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm cũng được chủ đầu tư công bố mức giá bán 12 triệu đồng/m2. Mặc dù dự án này đã được tổ chức khởi công, động thổ nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa đủ pháp lý. Trong khi đó, dự án Kim Văn Kim Lũ cũng ở khu vực Linh Đàm chỉ có giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ....

Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.

Ngoài ra, việc hỗ trợ lãi suất vay của nhà ở xã hội do vướng quá nhiều điều kiện và thủ tục nên gần như rất ít khách hàng có thể tiếp cận được với mức lãi suất 6%/năm này.

Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ, chủ đầu tư đã chủ động liên kết với các ngân hàng và đưa ra mức lãi suất 6%/năm trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên. Thủ tục vay ưu đãi khá đơn giản, thuận tiện cho người mua nhà.

Tại hội thảo về nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng và Ngân hàng Thế giới tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, những dự án nhà ở thương mại có vị trí ở xa thì giá còn rẻ hơn NOXH gần trung tâm. Đất ở gần giá rất đắt, Nhà nước không thu tiền đất nhưng doanh nghiệp phải đi mua của dân, phải làm hạ tầng nên doanh nghiệp mua đất với giá đắt, hạ tầng tốt thì giá cao.

“Có nơi chỉ bán 8,7 triệu đồng/m2, có nơi bán giá 11-12 triệu đồng/m2, người dân được quyền lựa chọn mua. Nếu giá nhà ở xã hội cao quá thì người dân không mua nữa, có thể lựa chọn mua nhà ở thương mại”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.

Cũng theo ông Nam, bản thân doanh nghiệp làm nhà ở xã hội phải cạnh tranh với nhau và còn phải cạnh tranh với cả phân khúc nhà ở thương mại. Giá bán là giá thị trường, Nhà nước không kiểm tra mức trần mà chỉ kiểm soát lợi nhuận, chủ đầu tư chỉ được lãi tối đa là 10%. Chính thời gian vừa qua, nhà ở xã hội ra thị trường làm cho giá nhà thương mại cũng bị kéo xuống. Đây là tác động rất tốt.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện đã có quy định chỉ cho phép chủ đầu tư làm nhà ở xã hội chỉ được lãi 10% để khống chế giá thành đối với nhà ở xã hội. Còn không có quy định dự án nào phải bán với giá bao nhiêu bởi lẽ chi phí xây dựng cho từng dự án là khác nhau.

“Quy định không thể khống chế mức giá cố định mà chỉ có thể khống chế giá trên cơ sở lãi định mức của doanh nghiệp mà thôi", ông Hà nói.

Giá nhà rẻ nhưng chi phí sống đắt đỏ nhất

Trong khi đó, theo các chuyên gia nước ngoài, vấn đề quan trọng hơn cả đối với nhà ở xã hội hiện nay là phải đặc biệt chú ý đến vấn đề tiếp cận của người nghèo và mức giá rẻ phải được xem xét tổng thể bao gồm cả chi phí liên quan chứ không phải chỉ tính trên giá thành xây dựng.

Ông Abhas Jha, Giám đốc Đô thị, Quản lý rủi ro thiên tai và giao thông khu vực Đông Á Thái Bình Dương của WB cho rằng, nhiều nước trên thế giới đều gặp một vấn đề giống nhau trong khi nỗ lực cải thiện chỗ ở cho người nghèo. Đó là xây dựng những khu nhà ở mà chỉ đơn thuần là chỗ ở, không tính đến khả năng tiếp cận xã hội của các cư dân tương lai.

Bài học kinh nghiệm từ Mỹ, nhà ở ven đô giá rẻ nhưng thực tế chi phí ngầm lại rất cao, trong đó phần lớn chi phí dành cho việc đi lại. Đơn cử, vùng Houston là nơi có giá nhà rẻ nhất nước Mỹ nhưng khi cộng với chi phí giao thông lại trở thành khu vực đắt đỏ nhất.

Tương tự, Chính phủ Mexico đã hỗ trợ xây dựng hàng loạt nhà giá thấp tại vùng ngoại ô nhưng lại quá xa nơi làm việc, giải trí và các dịch vụ xã hội. Những khu vực này thiếu dịch vụ giao thông công cộng khiến thời gian di chuyển kéo dài, chi phí tăng, dẫn đến 600.000 căn nhà bị bỏ hoang và trở thành khu vực tội phạm.

Trung Quốc cũng có những khu dành riêng cho người thu nhập thấp với mật độ xây dựng cao nhưng hoàn toàn thiếu tính kết nối. Vì vậy, đảm bảo quyền tiếp cận của người nghèo được coi là một bài học đắt giá đối với các quốc gia đang muốn phát triển loại hình nhà ở xã hội như Việt Nam.

Ông Sameh Naguib Wahba, Giám đốc Ban Phát triển đô thị của WB, cũng chỉ ra những mắt xích còn yếu ở các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam, gồm thu nhập trung bình/thu nhập thấp chưa được kiểm chứng; chia nhỏ đất và xây dựng tốn nhiều thời gian và công sức; các tiêu chuẩn quy hoạch và xây dựng quá cao; thị trường hoạt động không bình thường do quyền sở hữu bất động sản yếu, quản lý đất công không hiệu quả và thiếu động cơ quy hoạch lại; thị trường tài chính dành cho nhà ở bị giới hạn...

Theo các chuyên gia WB, giao thông công cộng tại Việt Nam hiện đang có chất lượng quá thấp, các dự án giao thông công cộng đang phát triển đúng hướng nhưng chỉ phát huy được khi mạng lưới tương đối hoàn thiện.

Tuy nhiên, đây lại là thời điểm tốt để quy hoạch hướng tiếp cận cho các dự án nhà ở giá thấp thông qua các quy định về xây dựng, sử dụng đất.

Theo kiến nghị của WB, chính phủ có thể chủ động trong các dự án nhà ở giá thấp mà không cần can thiệp trực tiếp, thông qua việc cải tiến chức năng của thị trường đất đai, tăng khả năng tiếp cận giao thông và quản lý rủi ro; lập kế hoạch cho các dự án nhà ở giá rẻ lồng ghép vào các bản kế hoạch dài hạn và có quy hoạch giao thông công cộng tốt...

Đặc biệt, mức giá rẻ phải được xem xét toàn diện bao gồm cả các chi phí liên quan. Bên cạnh đó, nhà ở cho người nghèo phải bảo đảm cho họ dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và các hoạt động giải trí thông qua các mô hình hỗn hợp và sử dụng giao thông công cộng chất lượng cao.