Không như mơ ước lớn ban đầu, hiện nay sau hơn 20 năm từ khi Thủ tướng có quyết định phê duyệt xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM), khu đô thị này như "tấm áo vá" bất động sản.

Quyết định 367 của Thủ tướng từ những chỉ tiêu diện tích đến quy mô các phân khu chức năng được phê duyệt đều vạch rất rõ mục tiêu xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính, thương mại. Phần diện tích bố trí cho chức năng làm nhà ở trong khu đô thị mới rất hạn chế.

Qua Thủ Thiêm mua nhà cao cấp

Đến nay những công trình lớn mọc lên ở đây đa số là dự án nhà ở. Hầu hết các dự án này đều được "mở bán", quảng cáo là nhà ở cao cấp.

Theo đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000 khu đô thị Thủ Thiêm do UBND TP.HCM phê duyệt bằng quyết định 3165 năm 2012, Thủ Thiêm có 8 khu chức năng.

Đến nay, chỉ có các khu chức năng số 5, 6, 7; một phần khu chức năng số 3, 4 được đầu tư xây dựng rầm rộ.

Trong đó, phần lớn là các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, khu chức năng số 1, 2 - khu vực bố trí nhiều công trình công cộng mang điểm nhấn cho khu đô thị mới - vẫn "án binh bất động".

Từ trên cao nhìn xuống thấy rõ nhất là dự án khu dân cư Đại Quang Minh (khu đô thị Sala, P.An Lợi Đông, Q.2) do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Đại Quang Minh làm chủ đầu tư. Dự án 128ha này trải dài trên khu chức năng số 5, số 6 và một phần khu số 7.

Trong dự án này có nhiều sản phẩm nhà ở như nhà phố thương mại dịch vụ, biệt thự cao cấp, khu căn hộ phức hợp... Hiện một số khu nhà thuộc dự án đã được bán cho khách hàng dọn vào ở.

Tại khu chức năng số 3 và số 4 được thiết kế khu dân cư hỗn hợp. Theo quy hoạch, trong hai khu chức năng này sẽ xây dựng một số công trình điểm nhấn như trường học và nhà bảo tàng đối diện trung tâm hội nghị triển lãm; trung tâm sinh hoạt cộng đồng; cơ quan hành chính địa phương... Tuy nhiên, trên thực tế đến nay hai khu vực này vẫn còn ngổn ngang đất trống.

Tương tự, trong khu chức năng số 1 và số 2 nằm ở "khu lõi trung tâm" được thiết kế là trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng.

Theo quy hoạch, khu vực này có những công trình công cộng tạo điểm nhấn quan trọng như bảo tàng, nhà hát giao hưởng, trung tâm thông tin quy hoạch, khu phức hợp tháp quan sát, sân vận động, nhà thi đấu đa năng, trường học và trung tâm hành chính địa phương.

Thế nhưng trên thực tế chỉ có Trung tâm triển lãm quy hoạch TP.HCM quy mô 18.000m2 đang xây dở dang. Còn lại, bao quanh dự án này vẫn ngổn ngang đất trống. Thậm chí đường dẫn vào dự án này vẫn chưa được mở.

Hiện nay, khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn ngổn ngang đất trống. Ngoài một số trục đường chính được xây dựng, nhiều khu đất dành để xây dựng các công trình lớn tạo điểm nhấn cho khu đô thị vẫn còn để trống, cỏ hoang mọc um tùm.

Quyết định 367 của Thủ tướng phê duyệt quy hoạch xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm quy mô 930ha, bao gồm hai phần rất rõ: khu đô thị mới 770ha (trong đó có 133ha mặt nước), khu tái định cư 160ha. Trong khu đô thị mới có 5 khu chức năng. Trong đó, khu nhà ở cao cấp chỉ chiếm 55ha, còn đa số diện tích để xây dựng trung tâm thương mại, tài chính dịch vụ; trung tâm hội chợ, triển lãm quốc tế; trung tâm văn hóa, du lịch giải trí; công viên trung tâm; trung tâm hành chính và đất dành cho giao thông.

Chồng thêm sàn xây dựng, tăng diện tích nhà ở

Từ khi phê duyệt quyết định 3165 năm 2012 đến nay, UBND TP.HCM đã ban hành hàng chục quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch cùng các công văn chỉ đạo việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch cho các khu vực, các phân khu tại Thủ Thiêm.

Tại khu chức năng số 5 và số 6 có hai quyết định cùng nhiều công văn của UBND TP điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000.

Các nội dung thay đổi được nhắc lại và pháp lý hóa tại quyết định 4907 ngày 3-10-2015 của UBND TP.

Nhìn chung, qua các lần điều chỉnh quy hoạch, hai khu chức năng này được tăng tầng cao, tăng thêm hàng trăm ngàn mét vuông sàn xây dựng, tăng diện tích nhà ở và khu công viên phần mềm rộng gần 2ha ở khu vực này... biến mất!

Theo quyết định điều chỉnh này, hai lô đất được quy hoạch xây khu công viên phần mềm tại phía bắc tuyến đại lộ Đông - Tây (theo quy hoạch năm 2012) được điều chỉnh thành khu phức hợp đa chức năng.

Khu dân cư mật độ thấp được xác định là nhà biệt thự và trung tâm thương mại thấp tầng. Điều chỉnh này được lấy lý do là tăng tính khả thi của dự án, thúc đẩy tiến độ đầu tư vào Thủ Thiêm.

Ngoài ra, một diện tích lớn sàn thương mại được chuyển thành căn hộ. Cụ thể, diện tích đất dân cư tăng gần 2ha, đất thương mại giảm hơn 46.000m2.

Tổng diện tích sàn xây dựng ở hai khu nói trên tăng hơn 285.000m2. Tầng cao của khu vực này từ tối đa 14 tầng tăng lên thành 20 tầng.

Tương tự, sau lần điều chỉnh cục bộ mới đây, tại khu 2b (khu đất có tháp quan sát 86 tầng ở khu Thủ Thiêm) số lượng nhà ở cũng tăng thêm hơn 900 căn hộ và 42 căn hộ kết hợp kinh doanh.

Ngoài ra, trên khu đất này còn có 25.000m2 sàn căn hộ du lịch. Tại khu lâm viên sinh thái, sàn xây dựng được điều chỉnh tăng gấp 3 lần so với quy hoạch trước đó.

Theo quy hoạch ban đầu, khu vực này được duyệt có 60.000m2 sàn xây dựng. Đến tháng 10-2015, UBND TP điều chỉnh nâng tổng sàn xây dựng lên thành 184.000m2.
 

Đất Thủ Thiêm được giao bằng cách nào?

Theo tìm hiểu, hầu hết các chủ đầu tư lớn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp cận quỹ đất bằng hai cách chính: hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) và đấu thầu.

Trong đó, Công ty Đại Quang Minh tham gia xây dựng 4 tuyến đường chính (đường ven sông Sài Gòn, đường ven hồ trung tâm, đại lộ vòng cung và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cầu đi bộ và cầu Thủ Thiêm 2) theo hình thức BT.

Đổi lại, Đại Quang Minh được giao 106ha đất ở khu chức năng số 5, số 6 - vị trí cửa ngõ nối Thủ Thiêm với quận 1.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) sẽ hoàn thiện đường trục bắc - nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ) và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc.

Đổi lại, CII nhận được khoảng 6.000m2 đất sử dụng 50 năm (để xây văn phòng cho thuê), trả tiền thuê một lần và 90.000m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây nhà ở).

Ngoài ra, UBND TP.HCM cũng đã cho phép Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt nghiên cứu xây cầu Thủ Thiêm 4 nối khu đô thị này với đường Nguyễn Văn Linh (Q.7).

Một hình thức khác để tiếp cận quỹ đất Thủ Thiêm mà các ông lớn địa ốc áp dụng là qua hình thức đấu thầu. Những lô đất đầu tiên đã được mang ra đấu thầu từ năm 2011.

Đến năm 2016, 10% diện tích có thể phát triển đã được chuyển giao qua hình thức đấu thầu cho các nhà đầu tư lớn đến cực lớn.