Nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đang rao bán căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và ổn định, nhưng để sở hữu căn hộ này, người mua phải có trong tay trên dưới 200 triệu đồng, thu nhập “bét” phải 15 triệu đồng/tháng và phải mang nợ ròng rã trong 10-15 năm.

Những căn hộ này đang được rao bán với giá khoảng 10 triệu đồng/m2, được chủ dự án gọi là nhà giá thấp vì giá của nó chỉ bằng phân nửa so với những căn hộ cao cấp đang được rao bán trong thời gian qua.

Nhộn nhịp thị trường nhà “giá thấp”

Sau khi bàn giao 134 căn hộ chung cư Lê Thành (P.An Lạc, Q.Bình Tân) cho khách hàng, Công ty Lê Thành cho biết sẽ tiếp tục đưa ra bán các căn hộ có mức giá khoảng 10 triệu đồng/m2. Trước đó cuối tháng 3-2009, Công ty CP Vĩnh Tường đã bán hết hơn 50 căn hộ trong dự án chung cư Tân Tạo (Q.Bình Tân) với giá xấp xỉ 10 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt căn hộ có mức giá từ 10-13 triệu đồng/m2 đã được tiêu thụ khá mạnh. Như dự án Ehome (Q.9) của Công ty CP đầu tư Nam Long và Hòa Bình Sacomreal của Công ty Sacomreal. Hiện nhiều công ty khác cũng đang triển khai xây dựng căn hộ có giá thấp.

Khi giới thiệu, rao bán các căn hộ này, một số chủ đầu tư đã thận trọng trong quảng cáo, đó là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và ổn định, hoặc nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tập đoàn, công ty lớn... Do mức giá này khá mềm so với mặt bằng giá căn hộ đang được rao bán trên thị trường trong thời gian qua nên không ít người gọi đó là nhà cho người thu nhập... thấp. Tuy nhiên, ngay cả người có thu nhập trung bình và ổn định cũng khó lòng mua được căn hộ có mức giá này, nếu không có nguồn thu nhập bất thường hoặc có “của hồi môn”.

Thu nhập cao cũng khó với

Điều kiện: người có thu nhập 10 triệu đồng/tháng, trả
trước 30%, còn lại vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ.

Mặc dù có thu nhập hơn 10 triệu đồng/tháng nhưng chị Hồng - làm việc tại Q.Phú Nhuận - vẫn không thể với tay đến căn hộ đang được một công ty rao là dành cho người thu nhập thấp, chỉ có... 9,7 triệu đồng/m2. Theo chị Hồng, tại dự án này, một căn hộ có diện tích thấp nhất là 72m2, giá tối thiểu 700 triệu đồng. Để mua căn hộ này, ngoài khoản tiền phải đóng ban đầu 210 triệu đồng, nếu vay số còn lại là 490 triệu đồng trả trong 15 năm, với lãi suất như hiện nay, tính ra hằng tháng phải trả vốn gốc và lãi vay khoảng... 7 triệu đồng. Trường hợp vay trả trong 10 năm thì số tiền phải trả là 8,3 triệu đồng/tháng.

Một chuyên gia tài chính cho biết thông thường các ngân hàng tính toán cơ cấu trả nợ gốc và lãi vay chiếm 30% thu nhập của người vay, còn lại là chi tiêu hằng ngày. Như vậy, để có thể mua căn hộ “giá thấp” bằng một phần tiền vay của ngân hàng thì người đó phải có thu nhập cỡ... 20 triệu đồng/tháng.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngay cả với dự án chung cư mà giá một căn hộ 50m2 khoảng 500 triệu đồng, khả năng mua được nhà của người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng là rất khó.

Vì sao đắt?

“Hầu hết các dự án căn hộ được doanh nghiệp xây dựng cho là giá thấp hiện nay, muốn trở thành chủ nhà, người đó phải có thu nhập ổn định và khá trở lên. Mọi thứ, từ đất đến vốn vay... đều theo thị trường thì việc xây căn hộ để bán cho người có thu nhập thấp là không khả thi” - ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty tư vấn xây dựng Tân, nói. Theo ông Đực, dù có cố gắng “gói ghém”, các doanh nghiệp cũng không thể giảm giá thành căn hộ do giá đất và chi phí hạ tầng chiếm đến 40%. Chi phí này tăng cao một phần do thủ tục và thời gian giải tỏa đền bù kéo dài.

Một dự án có giá đất đền bù cách nay hai năm khoảng 2 triệu đồng/m2, hiện là 10 triệu đồng/m2. Ông Trần Trọng Nghĩa - phó tổng giám đốc Công ty CP Vĩnh Tường, chủ đầu tư dự án căn hộ Tân Tạo Vĩnh Tường - cho biết giá đất mà đơn vị này mua để triển khai dự án vào năm 2001 là 2 triệu đồng/m2, còn hiện nay giá trong khu vực này đã lên 17-20 triệu đồng/m2.

Theo ông Đực, chi phí hạ tầng của các dự án nhà mà các công ty gọi là cho người thu nhập thấp ở khu vực ngoại thành hiện lên tới 3,5-4,5 triệu đồng/m2 (gồm chi phí đền bù, chuyển quyền sử dụng đất, lãi vay...). Chưa kể chi phí xây dựng đối với những căn hộ chung cư có chất lượng lên tới 4,5 triệu đồng/m2 do phải trừ diện tích không đưa vào kinh doanh (chiếm 30%). Vì vậy, hiện nay ngay trường hợp được giao đất sạch, doanh nghiệp cũng khó xây được căn hộ để bán với giá 6-7 triệu đồng/m2 - ông Đực nói.

Trả nợ từ tiền bán... tài sản

Mặc dù ngân hàng khi cho vay để mua căn hộ chủ yếu dựa vào thu nhập hằng tháng của người vay, nhưng có thực tế là phần lớn khách vay không dùng thu nhập hằng tháng để trả nợ mà từ các nguồn khác như bán tài sản (nhà, đất, chứng khoán...) hoặc từ tài sản thừa kế, cho, tặng...

Một chuyên gia ngân hàng nói rằng người có thu nhập trung bình ít vay tiền trả góp 10-20 năm để mua căn hộ, trừ trường hợp đã có 50-70% số tiền để mua căn hộ, khi đó khoản vay chỉ chiếm 30% hoặc tối đa 50% giá trị căn nhà. Với mức lãi vay như hiện nay sẽ “ăn” hết thu nhập hằng tháng của người mua nhà, kể cả trường hợp có thu nhập cao nếu thời hạn vay kéo dài. Thực tế phần lớn người mua chỉ vay 1-3 năm và trả nợ bằng nguồn thu nhập khác hơn là thu nhập từ lương hoặc từ lợi nhuận kinh doanh hằng tháng.

Nhiều ngân hàng cam kết cho vay trả góp đến 20 năm nhưng thực tế số người vay không nhiều. Một số ngân hàng nước ngoài cho vay trả góp vài chục năm nhưng chỉ chấp nhận nguồn trả nợ là từ lương hằng tháng, không chấp nhận thu nhập từ tiền bán chứng khoán, đất... nên có ít khách hàng vay.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO