Phát triển bán đảo Thủ Thiêm đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 1996 và dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm không chỉ là niềm mong mỏi của người dân thành phố về một khu đô thị mới văn minh, hiện đại mà còn được kỳ vọng là trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại cao cấp của thành phố, ngang tầm với các nước trong khu vực.

Dự án chờ hạ tầng, hạ tầng thiếu vốn

Tuy nhiên, sau sáu năm kể từ khi được thành lập vào năm 2007, ban quản lý dự án đầu tư xây dựng Thủ Thiêm mới chỉ “gần hoàn thành” được việc giải phóng mặt bằng ở khu vực này với quy hoạch 1/2.000 (đã được phê duyệt từ năm 2005). Gần 20 năm kể từ khi ý tưởng dự án được hình thành, mất gần 10 năm để có được bản quy hoạch 1/2.000 và với tiến độ các công tác như hiện nay, dự án rõ ràng đang đánh mất đi những lợi thế rất lớn vốn có.

Một trong những vướng mắc quan trọng nhất của dự án này là hạ tầng giao thông ở khu đô thị mới chưa được hoàn thiện, như ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng ban Quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, , đã nêu ra trong hội nghị xúc tiến đầu tư khu đô thị mới Thủ Thiêm được tổ chức tại TPHCM ngày 9-5-2013. Bên cạnh đó, dự án xây dựng bốn tuyến đường chính của khu đô thị trị giá 10.000 tỉ đồng được UBND thành phố giao cho Tổng công ty Phát triển hạ tầng và Đầu tư tài chính Việt Nam (Vidifi) làm chủ đầu tư chưa tiến hành được bao nhiêu thì chủ đầu tư đã chính thức rút khỏi dự án sau ba năm khởi công và dự án này được giao lại cho Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh, một công ty mới được thành lập năm 2011 theo hình thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao).

Việc các nhà đầu tư còn e dè khi đầu tư vào các dự án ở khu đô thị là do hạ tầng khu đô thị chưa hoàn chỉnh. Trong khi đó, các chủ đầu tư các dự án hạ tầng, cụ thể là dự án xây dựng bốn tuyến đường chính và dự án Công viên Phần mềm Thủ Thiêm lại thiếu vốn để đầu tư. Bên cạnh việc đầu tư vào các dự án hạ tầng đòi hỏi mức vốn lớn thì lợi ích ròng mà dự án này mang lại thường thấp và chứa nhiều rủi ro. Để đẩy nhanh việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án thành phần trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, ban quản lý cần cân nhắc các giải pháp thu hút đầu tư hiệu quả hơn.

Kinh nghiệm từ hai dự án BT

Dự án Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài hiện nay cũng đang triển khai theo hình thức đầu tư BT hay còn có tên khác là “đổi đất lấy hạ tầng”. Tuy chưa được hoàn thành song có thể khẳng định đây là một dự án triển khai theo hình thức BT không thành công. Dự án được ký hợp đồng và giao cho Công ty GS E&C xây dựng tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài có chiều dài 14 ki lô mét để kết nối sân bay Tân Sơn Nhất và các trục giao thông phía Đông, kinh phí ước tính khoảng 340 triệu đô la Mỹ. Đổi lại GS E&C sẽ nhận được năm mảnh đất sạch để khai thác trong 50 năm. Năm khu đất trên bao gồm: (1) Thảo Điền 1 rộng hơn 27.000 mét vuông; (2) Thảo Điền 2 rộng 17.200 mét vuông; (3) số 90A Lý Thường Kiệt rộng gần 18.000 mét vuông; (4) hơn 40.200 mét vuông ở khu đô thị mới Thủ Thiêm; (5) gần 918.000 mét vuông ở phường Long Bình, quận 9.

Ngoài ra, UBND thành phố chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng với chi phí hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng của GS E&C là 120 triệu đô la Mỹ và kết quả là tiến độ dự án hiện tại vẫn rất chậm, “phần đường hoàn thành hơn 72%, hào kỹ thuật đạt hơn 26% khối lượng công trình”, trong đó có nhiều đoạn vẫn chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng, với khoảng 115 hộ chưa di dời ở Tân Bình, Gò Vấp và Thủ Đức.

Nhìn sang khu vực lân cận Thủ Thiêm, chúng ta có thể thấy một bức tranh khác, một dự án rất thành công và cũng được đầu tư theo hình thức BT, cũng “đổi đất lấy hạ tầng”. Đó là dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, dự án xây dựng một đô thị hiện đại (do KTS. John Kriken, Công ty Skidmore Owings & Merrill thiết kế) trên khu đất sình lầy 750 héc ta ở phía Nam TPHCM khởi đầu bằng tuyến đại lộ Nguyễn Văn Linh rộng 120 mét, dài 17,8 ki lô mét. Dọc theo tuyến đường là năm khu vực phát triển (A, B, C, D, E) với các cụm chức năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu cần thiết cho cộng đồng dân cư. Trong hợp đồng BT này, TPHCM thông qua Công ty Xúc tiến công nghiệp IPC ký hợp đồng với đối tác Đài Loan, Công ty CT&D để thành lập Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng. Phú Mỹ Hưng có trách nhiệm xây một con đường dài 17,8 ki lô mét với 10 làn xe và 150 héc ta đất có hạ tầng, ngược lại liên doanh này có quyền khai thác quỹ đất còn lại của dự án.

Có thể thấy, ở dự án “Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài” khi dự án vướng ở khâu giải phóng mặt bằng mà trách nhiệm không phải của mình thì Công ty GS E&C cũng không có động cơ để đẩy nhanh tiến độ dự án, thay vào đó họ tranh thủ khai thác năm mảnh đất sạch mà UBND thành phố giao cho mình từ năm 2008 đơn giản vì các mảnh đất này và dự án không liên quan gì đến nhau. Trong khi đó, do 600 héc ta đất còn lại mà Phú Mỹ Hưng được quyền khai thác lại có liên quan rất mật thiết đến tuyến đường Nguyễn Văn Linh và 150 héc ta đất có hạ tầng, do gắn chặt trách nhiệm và quyền lợi nên chủ đầu tư dự án đã tích cực triển khai và đã mang lại thành công lớn.

Ngoài việc cần tìm kiếm chủ đầu tư đủ năng lực và kinh nghiệm thực hiện các dự án thành phần thì để khắc phục nguyên nhân “dự án chờ hạ tầng, hạ tầng thiếu vốn” như phân tích ở trên, Ban Quản lý dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm và UBND thành phố nên xem xét áp dụng hình thức đầu tư BT. Điều quan trọng là “đổi đất lấy hạ tầng” phải gắn chặt trách nhiệm và quyền lợi mà chủ đầu tư nhận được trên cùng một khu vực thực hiện dự án. Việc gắn chặt trách nhiệm này có hai ý nghĩa, vừa giải quyết được vấn đề thiếu vốn, thu hồi vốn chậm của các dự án hạ tầng khi mà các chủ đầu tư có quyền xây dựng và nhanh chóng khai thác các dự án bất động sản mà mình được giao; vừa tạo động cơ để chủ đầu tư đẩy nhanh các dự án hạ tầng để đáp ứng nhu cầu và tăng tính hấp dẫn cho các dự án bất động sản của mình.

Mới đây, dự án Trung tâm Tài chính, ngân hàng quốc tế, thương mại, dịch vụ, nhà ở tại khu đô thị Thủ Thiêm với diện tích 17.000 mét vuông và Khu dân cư thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng tại khu chức năng số 6, diện tích khoảng 79.000 mét vuông, thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được giao cho tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, các dự án khác nằm trong quy hoạch tổng thể của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn đang trong quá trình kêu gọi đầu tư, bao gồm các dự án khu dân cư phía Bắc: diện tích khoảng 84 héc ta; dự án Công viên Phần mềm Thủ Thiêm, diện tích khoảng 15,9 héc ta; dự án Khu trung tâm thể thao giải trí đa năng, diện tích khoảng 39 héc ta (các dự án này đều là 100% vốn của nhà đầu tư). Trong đó dự án Công viên Phần mềm Thủ Thiêm được cấp phép năm 2008 với tổng mức đầu tư 1,2 tỉ đô la Mỹ nhưng chỉ sau ba năm đã bị thu hồi do chủ đầu tư có những yêu cầu về thay đổi quy hoạch, đề nghị giảm tiền sử dụng đất với lý do công ty gặp khủng hoảng kinh tế.