Sửa đổi Luật Đất đai 2013 xây dựng cơ chế giải phóng mặt bằng phù hợp đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội và giá đền bù gần với giá thị trường.

Bất cập lớn về quy định đền bù giải phóng mặt bằng trong Luật Đất đai 2013 đã được các chuyên gia chỉ ra cần khắc phục là sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường với giá trị thực trên thị trường, khái niệm không rõ ràng trong phân loại dự án trong diện Nhà nước thu hồi.

Phải rõ những tiêu chí thu hồi đất

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” – trong Điều 62 Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng bất kỳ dự án nào.

“Vì tiêu chí không rõ ràng dẫn tới là bất kỳ một dự án kinh tế nào cũng có thể đẩy người dân ra khỏi nhà ra để giao đất cho một số chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội là không hợp lý, điều này dân tới việc can thiệp vào quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai. Do đó, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai” – luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Luật sư Trương Anh Tuấn phân tích, giá trị đất đai hiện được xác định với hai khung giá, Nhà nước có một khung giá thấp, còn giá thị trường cao gấp 3-4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án kinh tế - xã hội, đất đai được bán theo giá thị trường cao hơn nhiều.

“Nếu giải quyết được vấn đề giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường phải đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan tới đất đai. Lợi nhuận của doanh nghiệp phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng” – luật sư Tuấn cho biết.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, câu chuyện giải phóng mặt là một vấn đề lớn cần quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai 2013. Chính tồn tại trong quy định của pháp luật khiến giải phóng mặt bằng luôn là điểm nóng của khiếu nại, tố cáo. 

“Tôi cho rằng một trong những điều tối cần thiết trong xây dựng pháp luật là mọi khái niệm pháp luật đều được định nghĩa rõ ràng và như vậy mới đủ điều kiện thực thi pháp luật. Cụm từ “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia” trong Điều 62 của Luật Đất đai 2013 rất chung chung và không có sự phân loại cụ thể. Luật Đất đai 2013 sửa đổi  phải quy định rõ được thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và dự án phát triển kinh tế” – GS Võ nói.


TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện bảng giá đất để thực hiện giải phóng mặt bằng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai. Nhà nước ban hành khung giá đất, còn các tỉnh, thành phố được điều chỉnh cho phù hợp với địa phương (hệ số K) nhưng theo quy định không vượt quá 30%.

Bảng giá đất chỉ tương đương khoảng 30% - 40% giá đất trên thị trường, cần phải xem xét lại cho phù hợp. Việc định giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường có cái lợi cho công tác giải phóng mặt bằng thực hiện những dự án của Nhà nước. Nhưng khi áp dụng với các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì bảng giá đất tạo ra sự chênh lệch.

“Bảng giá đất cần áp dụng theo cơ chế phù hợp với nguyên tắc “giá phổ biến trên thị trường”. Đồng thời, thường xuyên điều chỉnh vì nếu cứ áp dụng theo chu kỳ 5 năm một lần là quá dài, không theo kịp biến động giá trên thị trường” – TS Phạm Sỹ Liêm nói.

Ông Hoàng Hà Phương - Tổng Giám đốc Tập đoàn Kosy cho rằng, cơ chế giải phóng mặt bằng không rõ ràng không chỉ gây ra những bức xúc cho người dân bị thu hồi đất, đối với doanh nghiệp phát triển dự án cũng rất “ngại”. Thực hiện theo cơ chế thỏa thuận bồi thường với người dân doanh nghiệp có thể làm, nhưng trong luật phải quy định được rõ các cơ sở để định giá thị trường, không thể là một khai niệm “mơ hồ”.

“Thỏa thuận với người dân, nhưng nếu một bộ phận người dân bất hợp tác trong khi số đông đồng thuận, đây cũng là vấn đề. Khi chúng tôi triển khai các dự án đã vấp phải điều này, chỉ cần 5-10% số hộ không đồng tình khi thỏa thuận là một dự án có thể bị đổ dù có được chuẩn bị kỹ đến đâu” – ông Phương nói.

“Giải phóng mặt bằng với dự án công cộng, công ích có thể theo quy định của Nhà nước, khung giá đất của Nhà nước. Nhưng với dự án kinh tế thì phải là cơ chế thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Giá thu hồi đất phải dựa theo giá thị trường và cần một trung tâm thẩm định giá độc lập thực hiện việc đánh giá giá trị đất. Cơ chế thỏa thuận về đền bù, giải phóng mặt bằng cũng cần được xây dựng cụ thể, khi 2/3 người dân khu vực giải phóng mặt bằng đồng thuận có thể thực hiện dự án” - GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà: "Chúng ta không chủ động được quỹ đất sạch. Vấn đề trong quá trình để xem xét lại hồ sơ đất đai, định giá đất đai. Trên thực tế hiện nay khiếu kiện về giá đất đai, quyền lợi của người dân chiếm khoảng 70% các khiếu kiện. Thực tế phương pháp xác định giá đất ở đây có lẽ có vấn đề bởi trên thực tế giá đất để đền bù thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường, đặc biệt những khâu phải phối hợp hết sức đồng bộ, đó là khâu kiểm kê, trao đổi để thống nhất về giá, giải phóng mặt bằng cho đến khâu tái định cư"./.